인천지방법원 2026타경503678. 인천 미추홀구 주안동의 ‘믿음다세대’ 가동 지하층 1호, 전용 36.09㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 5,400만원이고 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자 오승훈은 2022년 6월 10일 소유권을 이전받았으며, 등기된 취득 거래금액은 80,000,000원입니다. 이후 국가의 압류와 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다. 이 사건의 핵심은 부동산 자체의 가격보다도 선순위 임차인의 보증금과 매수인 인수 여부에 있습니다.

임차인 이석규는 2022년 6월 10일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 5월 18일입니다. 말소기준인 2023년 2월 7일 국가 압류보다 먼저 주택임대차 대항요건을 갖춘 구조입니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후인 2024년에 접수되었다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 없다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 중요한 예외가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인이 핵심

등기상 현재 권리분석의 기준은 2023년 2월 7일 강서세무서장 관련 국가 압류입니다. 이후 양천세무서장 관련 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한국주택은행·기아자동차·인주새마을금고의 근저당권도 각각 이미 말소되어, 현재 유효한 선순위 담보권으로 보지는 않습니다.

그러나 임차인 이석규의 전입·점유는 압류보다 앞섭니다. 말소기준보다 선행하는 대항력이 인정되는 구조이므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 원칙적으로 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 을구 9번 임차권등기의 접수일이 2024년 5월 3일이라는 사실은 기존 대항력의 선후관계를 뒤집지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음

확인된 실제 임차인은 이석규 1명입니다. 보증금은 80,000,000원이고 임차 범위는 지하층 제1호 36.09㎡ 전부입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인이나 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

위 27,372,000원은 확약을 적용하지 않은 일반적인 배당·인수 계산액입니다. 확약 적용에 따른 실질 인수액 0원과 구분해야 하며, 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 점유권리가 확인되는 경우 그 위험은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 67.5%라는 숫자의 함정

가격 비교 대상으로 확인되는 곳은 믿음빌라1동가,나입니다. 총 16세대, 1990년 11월 19일 준공된 다세대주택으로, 본건과 같은 전용 36.09㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 확인된 거래는 2022년 5월의 1건입니다. 이 가격을 2026년 현재의 충분한 시세 표본으로 보기는 어렵습니다.

확약의 효력이 적용된다면 실질취득 기준금액 54,000,000원은 2022년 5월 거래가 80,000,000원의 67.5%입니다. 과거 거래금액보다 26,000,000원 낮은 셈입니다. 반대로 확약을 적용하지 않으면 법률상 실질취득은 81,372,000원으로, 같은 과거 거래금액보다 높아집니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 54,000,000원 가정)

집행비용 1,372,000원을 차감한 배당 가능액은 52,628,000원입니다. 조세채권의 법정기일·우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자에 대한 예상배당 0원은 위 시뮬레이션의 결과이며, 매수인의 추가 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 이 물건의 확약 미적용 시나리오에서도 매수인 실질취득이 약 8,000만원 수준에 머무는 구조가 나타납니다. 반면 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차보증금의 추가 인수 없이 낙찰가를 취득 기준으로 볼 수 있습니다.

각 회차의 확약 미적용 인수액과 실질취득액은 집행비용 추정치를 반영한 시뮬레이션입니다. 확약 적용 금액은 해당 임차인의 실질 인수 0원을 전제로 한 낙찰가 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 향후 회차는 실제 유찰 확정 일정이 아닌 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석바위시장역 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·학교 등이 분포하는 주거지대로, 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건 등을 고려한 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물 구조. 1990년 11월 19일 준공된 벽돌조 슬래브위기와지붕 3층 건물의 지하층 제1호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 타일 마감, 창호는 PVC샷시 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생 급배수시설 및 소화설비 등이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다. 지하층 특성상 누수·결로·환기·배수 상태에 대한 현장 점검이 중요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방형 토지입니다. 토지면적은 393.0㎡이고 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 도로 접함 사항이 기재되어 있습니다. 개별 거래에 적용되는 허가 요건은 확인이 필요합니다.
• 건축물 사항. 감정 관련 확인 결과 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 구조·사용상태와 공부의 일치 여부는 현장 및 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 16세대의 소규모 다세대이며, 거래 확인 건수는 1건입니다. 지하층이라는 특성과 거래 표본 부족을 감안하면 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵고, 재매각 가격의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구, 대상 임차권등기, 말소 조건, 매수인에 대한 보증금 청구 문제의 처리 범위를 확인해야 합니다. 이 사건에서 가장 중요한 확인 사항입니다.
• 매각물건명세서. 을구 9번 주택임차권등기의 인수 기재와 확약서 관련 단서를 함께 검토해야 합니다. 단순히 ‘말소’라는 문구만 보고 대항력과 보증금 인수 위험을 무시해서는 안 됩니다.
• 임차인 점유·명도. 등기상 임차인 이석규의 전입·점유 시작일은 확인되지만, 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다.
• 보증금 채권관계. 이석규의 80,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 80,000,000원 청구액의 법적 관계, 배당금 수령권자 및 확약 적용 범위를 확인해야 합니다. 금액이 같다는 이유만으로 별개의 임차보증금 2건으로 합산해서는 안 됩니다.
• 국세 압류·조세채권. 강서세무서장과 양천세무서장의 압류 관련 조세채권, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 국세 압류가 말소된다는 것만으로 세금 관련 배당 변수를 무시할 수 없습니다.
• 실질취득 기준. 확약 적용 시 낙찰가 54,000,000원을 취득 기준으로 보고, 확약 미적용 시에는 법률상 시뮬레이션 금액 81,372,000원을 기준으로 위험을 비교해야 합니다. 실제 입찰가는 확약 효력 확인 후 결정해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 2022년 5월 거래가 80,000,000원만으로 2026년 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동일·인접 지역의 최근 지하층 다세대 거래와 실제 매도 가능 가격을 조사해야 합니다.
• 지하층 하자 확인. 침수·누수·결로·곰팡이·환기·배수펌프·외부 지반과 창문 높이 등을 직접 확인해야 합니다. 하자 보수비는 취득 이후 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 미납 관리비와 추가비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도 및 수리비를 별도로 확인해야 합니다. 확약으로 보증금 인수가 해소되어도 다른 취득비용이 없어지는 것은 아닙니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 다시 확인하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,400만원의 가치는 확약서에 달려 있다”

이 물건은 겉보기 최저가가 54,000,000원인 신건이지만, 권리분석 없이 접근하기에는 위험한 구조입니다. 실제 임차인 이석규의 보증금은 80,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 일반적인 배당 구조라면 현재 회차에서 보증금 부족액 27,372,000원을 인수할 가능성이 있어, 실질취득은 81,372,000원에 이릅니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그 차이가 미배당 보증금으로 이동해 실질취득액은 약 8,000만원 수준에 머뭅니다.

하지만 이번 사건에는 명확하게 구분해야 할 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 해당 확약이 이석규의 임차권등기와 보증금 인수 문제에 유효하게 적용된다면, 실질 인수는 0원이고 현재 회차의 실질취득 기준금액은 54,000,000원입니다. 확인된 임차인은 실제 1명이며, 별도의 보증기관 승계 신고를 추가 임차보증금으로 합산할 사안도 아닙니다. 다만 확약의 범위 밖에 다른 점유권리나 보증금 청구가 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.

가격 측면에서도 아직 결론을 서두를 수 없습니다. 확약 적용 금액 54,000,000원은 과거 거래 80,000,000원의 67.5%이지만, 그 거래는 2022년 5월 단 1건입니다. 현재 시세를 보여주는 충분한 최근 거래와 가격 추세가 확인되지 않았고, 물건도 16세대 규모의 오래된 지하층 다세대입니다. 확약 효력 확인과 현재 환금가격 검증이 모두 끝나야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토. 주된 임차보증금 인수 문제가 확약으로 해소되는 전제는 긍정적이지만, 그 효력을 원본으로 검증해야 하고, 현재 시세에 대한 거래 근거가 부족하며, 지하층 다세대의 환금성 위험도 존재합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 확약이 실제로 어떤 권리를 소멸시키는지, 그리고 현재 얼마에 다시 팔 수 있는지입니다.