수원지방법원 2021타경40813. 경기도 평택시 도일동 소재 자원순환관련시설과 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리, 건물·토지의 권리관계뿐 아니라 폐기물처리 기계설비의 소유권과 실제 이용 가능 여부가 취득가치에 직접적인 영향을 미치는 사건입니다. 건물 소유자는 태경산업주식회사이며, 2014년 소유권보존등기 이후 여러 근저당권과 압류, 경매절차가 진행된 이력이 있습니다.
말소기준권리는 2015년 4월 21일 설정된 평택축산업협동조합 근저당권 3,406,000,000원입니다. 이후 삼영플랜트주식회사 근저당권 1,736,000,000원이 설정되었으며, 2021년 2월에는 주식회사트로바인베스트먼트앤대부의 신청으로 이 사건 경매개시결정이 등기되었습니다. 다만 기존 근저당권의 말소 표시와 채권양도에 따른 이전등기 내역을 함께 대조할 필요가 있고, 등기 말소와 별개로 매각 제외 시설의 소유·사용 문제는 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경40813 |
|---|---|
| 등기 관할 | 수원지방법원 송탄등기소 |
| 소재지 | 경기도 평택시 도일동 3-2 |
| 등기상 부동산 | 경기도 평택시 도일동 3 외 2필지 자원순환관련시설2동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설 및 부속 건물 |
| 건물 이용상태 | 기호2 숙소 등 · 기호4 1층 식당 및 2층 사무실 · 기호6 경비실 |
| 소유자 | 태경산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 8,253,410,000원 |
| 최저매각가 | 8,253,410,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 주식회사트로바인베스트먼트앤대부 |
| 신청채권 청구액 | 2,992,403,282원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.21 평택축산업협동조합 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 3,406,000,000원 |
| 매각 방법 | 일괄매각 · 제시외 물건 일부 포함 및 일부 제외 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 이전등기 확인 필요
가장 먼저 확인할 권리는 2015년 4월 21일 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 후순위 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 별도로 인수하도록 산정된 권리는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
| 등기 권리 | 권리자 | 채권최고액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 평택축산업협동조합 | 3,406,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 근저당 | 삼영플랜트주식회사 | 1,736,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 3번 근저당 | 주식회사모기지펀드대부 | 3,000,000,000원 | 말소 표시 · 이전등기 대조 |
| 을구 4번 근저당 | 주식회사토스카나 | 1,328,000,000원 | 말소 표시 · 이전등기 대조 |
| 을구 3-1·4-1 이전 | 주식회사트로바인베스트먼트앤대부 | — | 현재 효력 확인 |
| 갑구 16번 경매개시 | 주식회사트로바인베스트먼트앤대부 | — | 매각 소멸 |
② 임차 및 점유 — 임차인 신고는 없지만 시설 사용관계는 별개
확인된 부동산 임차인은 0명입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이나 매수인이 인수할 미배당 임차보증금은 확인되지 않으며, 권리상 인수액 역시 0원으로 산정됩니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유자나 설비 사용자가 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 매각 범위 — 이 사건의 가장 중요한 위험
매각물건명세서에 따르면 이번 경매는 일괄매각이지만, 현장에 존재하는 모든 설비와 제시외 물건이 함께 넘어오는 것은 아닙니다. 매각에 포함되는 물건과 제외되는 물건이 명확히 구분되어 있습니다.
| 구분 | 대상 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 매각 포함 | 제시외 물건 ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅈ | 감정평가서상 위치 및 현황 대조 |
| 매각 제외 | 제시외 물건 ㄱ·ㄴ·ㅊ | 타인 소유·점유 및 사용 관계 확인 |
| 매각 제외 | 제시외 세륜시설 | 시설 사용 가능성과 소유권 확인 |
| 매각 제외 | 도일동 3번지 및 도일동 5번지 양 지상의 소유자 미상 폐기물처리 기계설비와 부속시설 | 경매 대상 밖의 토지에 걸친 설비와 권리관계 확인 |
| 지적 변경 | 목록5 토지 | 2019.05.30 목록7 토지에 지적 합병 |
④ 예상배당표 (매각가 8,253,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 84,934,100원 |
| 1. 평택축산업협동조합 근저당 | 3,406,000,000원 | 3,406,000,000원 |
| 2. 삼영플랜트주식회사 근저당 | 1,736,000,000원 | 1,736,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가계산) | — | 3,026,475,900원 |
근저당권 채권최고액 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 실제 피담보채무액과 배당액은 다를 수 있습니다. 소유자 잔여금 3,026,475,900원은 두 근저당권과 집행비용만 차감한 가계산으로, 신청채권자 청구액 2,992,403,282원 및 다른 배당권리의 반영 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없으며, 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 8,253,410,000원입니다. 아래는 유찰 시 최저가가 감정가의 80%, 64%로 조정되는 가정에 따른 비교입니다. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 어느 회차가 적정 매수가격인지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 선순위 미배당 | 계산상 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 8,253,410,000원 | 0원 | 3,026,475,900원 |
| 1회 유찰(80%) | 6,602,728,000원 | 0원 | 1,392,300,720원 |
| 2회 유찰(64%) | 5,282,182,400원 | 0원 | 84,960,576원 |
각 회차의 최저가로 매각된다는 가정입니다. 선순위 2건의 계산상 배당 부족액은 모두 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 계산상 잔여는 실제 소유자 교부 확정액이 아니고, 신청채권자 및 다른 배당권리 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 최저가가 내려간다고 매각 제외 설비까지 취득하게 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·토지·시설 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 평택시 도일동 소재 '태경산업 삼거리' 서측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공장, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 인근에 평택브레인시티 단지조성 공사 지역이 위치합니다. 주변 개발사업이 본 시설의 가치 상승으로 이어진다고 단정할 근거는 없습니다.
- 교통. 경부고속국도 송탄IC를 통한 차량 접근은 용이한 편으로 조사되었습니다. 반면 노선버스 등 대중교통 이용은 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 시설 이용. 기호2는 숙소 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬경사지붕 단층 건물입니다. 기호4는 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로 1층은 식당, 2층은 사무실로 이용됩니다. 기호6은 경비실 용도의 경량철골구조 단층 건물입니다.
- 설비 현황. 기호2에는 위생·급배수·난방·전기설비가, 기호4에는 위생·급배수·전기설비가, 기호6에는 전기설비가 설치된 것으로 조사되었습니다. 이러한 건물 설비와 별도로 폐기물처리 기계기구의 매각 포함 여부를 구분해야 합니다.
- 토지 이용 및 제한. 감정요항표상 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 해당 필지별 규제 적용 여부와 취득·이용 조건을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 기호1·3·8 토지는 공부상 지목이 도로이지만, 현황은 기호7 토지와 일단의 잡종나지로 이용되고 있습니다. 목록5 토지는 2019.05.30 목록7 토지에 지적 합병되었습니다.
- 지가 및 토지 특성. 확인된 토지정보에는 공시지가 214,300원/㎡, 지목 도로, 평지·부정형, 중로한면 등의 특성이 나타납니다. 해당 토지정보만을 전체 경매 부지의 면적이나 가치로 일반화해서는 안 됩니다.
- 환금성. 이 물건은 공장·창고 등이 혼재하는 지역의 특수시설 및 토지입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 매각 대상 설비의 범위와 이용 목적에 따라 잠재 매수자가 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 환금성이나 적정 매각가격을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 매각 범위 도면 대조. 감정평가서상 제시외 물건 ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅈ의 포함 범위와 ㄱ·ㄴ·ㅊ 및 세륜시설의 제외 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 폐기물처리 기계 소유권. 소유자 미상 기계설비와 부속시설의 실제 권리자, 설치계약, 대금 미납 및 임차 사용관계를 확인해야 합니다.
- 인접 토지와 설비 경계. 도일동 3번지와 경매 대상 밖인 도일동 5번지에 걸친 시설의 위치를 확인하고, 토지 경계 및 시설 사용관계에서 발생할 수 있는 문제를 검토해야 합니다.
- 시설 사용 가능성. 현재 이용 중인 폐기물처리시설의 사용권한과 부속설비의 실제 가동 가능 여부를 확인해야 합니다. 향후 동일한 용도로 이용하려는 경우 관련 인허가와 승계 가능성도 별도 검토가 필요합니다.
- 점유 및 명도. 부동산 임차인 신고는 없지만 시설 사용자나 설비 소유자의 점유 가능성은 별개입니다. 건물·토지·설비별 점유자와 인도 가능 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 담보권 이전 및 배당. 을구 3번·4번의 말소 여부와 3-1번·4-1번 이전등기의 관계, 신청채권자 배당 0원 산정 사유를 최신 등기부 및 배당 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 토지대장 및 지적도. 목록5와 목록7 토지의 합병 내역, 도로 지목과 현황 이용의 차이, 토지거래허가구역 및 성장관리계획구역의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 8,253,410,000원을 그대로 적정 시세로 받아들이지 말고, 실제 취득되는 토지·건물·설비만을 기준으로 별도 가치를 평가해야 합니다. 제외 설비의 대체·확보 비용도 검토 대상입니다.
- 비용 및 원본 확인. 미납 세금, 공과금, 시설 관리비, 설비 철거·반출 관련 비용 및 원본 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 시설 전체의 안전한 취득”
이 사건의 출발점은 비교적 명확합니다. 평택축산업협동조합의 2015년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 원칙적으로 매각 소멸 대상입니다. 실제 부동산 임차인 신고가 없고 배당상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
그러나 단순히 등기상 인수액만 보고 안전하다고 판단하기에는 시설의 소유·사용관계가 복잡합니다. 폐기물처리 기계설비와 부속시설 일부가 매각에서 제외되고, 그중에는 소유자 미상 설비와 임차 사용 중인 설비가 있습니다. 인접한 경매 대상 외 토지에 걸친 시설도 존재합니다. 추가로 신청채권자의 배당이 0원으로 계산된 사유와 근저당권 이전등기 내역도 확인해야 합니다.
현재 최저가는 8,253,410,000원이지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 가격의 적정성은 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 실질 취득 범위는 검증 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건은 일반적인 담보권 말소 분석보다 실제로 무엇을 취득하고, 그 시설을 사용할 수 있는지를 확인하는 일이 우선입니다.
