인천지방법원 2026타경503684. 인천 남동구 만수동 111-328, 외벽에 '대산빌라'로 표시된 건물의 1층 102호입니다. 전용면적은 36.63㎡, 1990년 5월 8일 사용승인된 벽돌조 3층 다세대주택입니다. 소유자 박일성은 2022년 3월 25일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 관련 압류와 임차권등기가 발생했고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순히 근저당이나 압류가 매각으로 지워지는지만 확인해서는 안 됩니다. 국세 압류보다 먼저 전입한 임차인이 존재합니다. 안영훈은 2022년 3월 21일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 22일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 6월 29일 압류보다 앞서 주택임차인으로서의 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 문구가 있습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 확약의 유효성과 말소 이행을 전제로 매수인 인수를 실질 0원으로 판단합니다. 그러나 그와 별개로, 신건 가격은 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다. 권리 문제의 해소와 적정 매수가격은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-328 1층 102호 도로명주소: 인천광역시 남동구 서판로68번길 47-11 |
| 건물명 | 대산빌라(111-328)1동 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 36.63㎡ · 3층 건물 중 1층 102호 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 · 외벽 벽돌 마감 · 샷시 창호 |
| 사용승인일 | 1990.05.08 |
| 단지 규모 | 8세대 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.03.25 소유권 취득 · 거래가 100,000,000원 |
| 감정가 | 101,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29 · 갑구 7번 · 국(계양세무서장) 압류 |
| 실제 임차인 | 안영훈 1명 · 보증금 100,000,000원 |
| 임차권 말소 관련 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
말소기준권리는 2023년 6월 29일 국(계양세무서장) 압류입니다. 이후의 부천세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 종전 한국주택은행 근저당권(채권최고액 9,100,000원)은 2018년 11월 1일 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 핵심
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안영훈 1층 102호 36.63㎡ 전부 |
2022.03.21 | 2022.02.22 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 말소 확약 |
실제 임차인 1명. 안영훈은 보증기관의 중복 승계신고가 아닌 임차권등기상의 임차인입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 안영훈 |
|---|---|
| 임차 부분 | 1층 102호 36.63㎡ 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.02.21 |
| 확정일자 | 2022.02.22 |
| 전입신고일 | 2022.03.21 |
| 점유개시일 | 2022.03.21 |
| 보증금 | 100,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.07.15 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 확약서 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기재 |
| 시뮬레이션상 인수 | 1,214,000원 |
| 확약 적용 실질 인수 | 0원 (확약의 유효한 이행 전제) |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 60,000,000원
대산빌라(111-328)1동의 전용 36.63㎡ 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 72,166,666원이지만, 과거의 높은 거래금액이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래 평균은 60,000,000원, 최신 실거래 역시 60,000,000원입니다. 가격 판단에서는 이 최근 거래 수준에 더 큰 비중을 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 36.63㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 36.63㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 36.63㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2023.08 | 36.63㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.02 | 36.63㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 36.63㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.63㎡ | 6건 | 72,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.63㎡ | 2건 | 60,000,000원 |
2022년 2월 1층 거래는 100,000,000원이었지만, 2024년 3월에는 63,000,000원, 2025년 2월과 3월에는 모두 60,000,000원에 거래되었습니다. 최근 거래가 과거의 높은 가격보다 낮아진 흐름이 나타납니다. 산출된 최근 거래 추세는 -23.3%입니다.
게다가 최근 거래 표본은 모두 3층인 반면 경매물건은 1층입니다. 층별 가격 차이와 물건 상태를 별도로 고려해야 하며, 본건에서는 아래층 거주자의 누수 피해 진술도 있습니다. 따라서 과거 1층 고가 거래를 기준으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 안영훈 보증금 | 100,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 배당 시뮬레이션에서는 임차인 보증금 100,000,000원 중 98,786,000원이 배당되고, 1,214,000원이 부족합니다. 이 부족분은 확약을 적용하지 않은 룰상 인수액이며, 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원으로 봅니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정표이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부에 따라 달라진다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없는 일반적인 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출된 점이 중요합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 101,000,000원 | 1,214,000원 | 0원 | 101,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 80,800,000원 | 21,054,400원 | 0원 | 80,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 64,640,000원 | 36,923,520원 | 0원 | 64,640,000원 |
룰상 인수금액은 집행비용 추정과 예상배당을 반영한 시뮬레이션 값입니다. 확약 적용 인수 0원은 해당 임차권에 관한 확약이 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 실질취득은 매각대금과 임차보증금 인수액의 합계이며 취득세·명도비·수리비 등은 제외합니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 내외, 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지의 도로접면은 소로각지입니다.
- 건물. 1990.05.08 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 다세대주택입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 대지면적 165.0㎡, 완경사지의 사다리형 토지입니다. 제2종일반주거지역에 속하며 공시지가는 1㎡당 1,372,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있으므로 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 실거래는 총 6건입니다. 최근 거래가격이 과거보다 낮아진 점을 고려하면 매도 시 가격과 매수자 확보에 주의가 필요합니다.
특히 누수의 원인이 전유부분인지, 공용부분인지, 외벽·옥상·배관 등에 있는지에 따라 수리 범위와 부담이 달라질 수 있습니다. 아래층 피해의 현재 상태와 보수 이력도 확인이 필요합니다. 이러한 비용은 매각가와 별도로 발생할 수 있으므로 최근 시세와의 비교에서 추가적인 할인 요인으로 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리를, 어떤 조건으로 말소하는지 확인하세요. 보증금 미배당분을 매수인이 인수하지 않는다는 효과까지 명확한지 검토해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 안영훈의 전입·점유개시일은 2022.03.21로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 확약의 효력 확인 없이 임차권등기만 후순위라는 이유로 인수 위험이 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 보증기관과 배당관계 확인. 주택도시보증공사가 강제경매 신청채권자이며 청구금액은 100,000,000원입니다. 임차인 보증금과 신청채권의 법적 관계 및 실제 배당 처리 방식을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 상한 재검토. 최근 동일 면적 거래 평균은 60,000,000원입니다. 신건 101,000,000원은 최근 시세의 168.3%이며, 2회 유찰 가격 64,640,000원도 최근 시세보다 높습니다. 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 누수 여부 현장 확인. 우천 시 누수 피해 진술이 있으므로 현장 상태·피해 범위·수리 이력·공용부분 여부를 확인하고 예상 비용을 반영하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유는 별개의 확인 사항입니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비와 조세 확인. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 확약서 원문을 확인하고, 매각기일 전 권리변동과 매각조건을 다시 점검하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 선순위 대항력 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 안영훈의 보증금은 100,000,000원이고, 확약을 적용하지 않은 신건 시뮬레이션의 인수 부족분은 1,214,000원입니다. 다만 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다.
하지만 권리 문제가 해소된다고 해서 물건이 저렴해지는 것은 아닙니다. 신건 최저매각가는 101,000,000원, 최근 실거래 평균은 60,000,000원입니다. 최근 시세 대비 168.3%이고, 거래 추세도 -23.3%로 하락하고 있습니다. 2회 유찰된 가격조차 최근 평균을 웃돕니다.
여기에 1990년 사용승인된 소규모 다세대주택의 환금성, 아래층 거주자가 제기한 누수 피해까지 고려하면 현시점에서 가격 위험이 상당합니다. 확약서의 효력을 확인하는 것과 매수가격을 낮추는 것은 각각 별도로 충족해야 할 조건입니다.
