수원지방법원 2023타경3825. 경기도 평택시 합정동 엘라시티 2층 203호에 대한 임의경매입니다. 물건종류는 아파트가 아닌 다세대이며, 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원인 신건입니다. 소유자는 권기연이고, 근해안강망수산업협동조합이 근저당권자로서 경매를 신청했습니다. 신청채권액은 120,436,984원, 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액은 156,000,000원입니다.

등기권리 흐름에서는 2014년 근저당권이 중요한 기준점입니다. 그 이후 유선영 가압류 119,300,000원, 신용보증기금 가압류 285,000,000원, 다수의 경매개시결정과 압류가 등장합니다. 현재 유효한 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리 소멸 여부와 배당 가능성은 다릅니다. 채권액이 매각대금을 크게 웃돌고, 세금 관련 압류까지 있어 실제 배당순위는 별도로 검증해야 합니다.

가격 조건은 더욱 불리합니다. 엘라시티의 가장 최근 확인 거래는 2024년 5월 110,000,000원으로, 현재 최저가는 이보다 높습니다. 전체 거래 평균 137,142,857원과 비교해도 123.2% 수준입니다. 거래 추세가 하락했고 거래 표본도 오래되어, 현 최저가에 시세 할인 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

핵심은 2014.08.29 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 156,000,000원의 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 가압류와 경매개시결정 등은 원칙적으로 낙찰자의 인수 대상이 아닙니다. 박소현의 후순위 근저당권 34,000,000원은 2017.03.08 이미 말소됐습니다.

② 임차인 및 점유관계 — 전입 2명, 보증금 미상

203호에는 손국희와 윤정표가 전입·점유 조사 대상으로 확인됩니다. 두 사람의 전입신고일은 모두 2014년 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유와 계약관계가 확인되지 않아 대항력과 인수 위험의 최종 판단에는 추가 조사가 필요합니다.

전입일과 말소기준일의 선후관계는 확인되지만, 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차계약의 존재 여부는 확인이 필요합니다. 따라서 보증금과 계약관계가 미상인 점유자의 종합 대항력 판정은 '대항력 가능·미상'으로 유보하며, 기재된 전입일만을 기준으로 한 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다.

보증기관의 대위변제·승계 신고로 확인된 사람은 없으며, 두 사람을 보증기관의 중복신고로 처리할 근거도 없습니다. 보증금이 미상이므로 두 사람의 보증금을 임의 합산하거나, 낙찰자가 승계할 금액을 추정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세 속 신건 1.69억

엘라시티의 거래 표본은 총 7건입니다. 전체 평균은 137,142,857원이지만, 과거 상대적으로 높은 가격의 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단에는 가장 최근 확인 거래인 2024년 5월 110,000,000원과 최근 거래 구간의 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.

거래가 범위는 110,000,000원~165,000,000원입니다. 그런데 이번 경매 최저가는 169,000,000원으로, 확인된 거래 표본의 최고가보다도 높습니다. 특히 최근 확인 거래가와 비교하면 153.6% 수준이며, 전체 평균과 비교해도 123.2%입니다.

다만 가장 최근 확인된 거래 자체가 2024년 5월에 이루어진 것이므로, 이를 2026년 11월 현재의 확정 시세로 보아서는 안 됩니다. 최근 구간 평균 역시 표본이 1건에 불과합니다. 하락 추세는 중요한 경고 신호이지만, 실제 입찰가격을 결정하기 전에는 현재의 매물가격과 추가 거래 여부를 반드시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)

위 추정표에서 채권액 합계는 560,300,000원, 채권자 예상배당 합계는 165,834,000원, 미배당 합계는 394,466,000원입니다. 집행비용 3,166,000원을 포함하면 매각대금 169,000,000원이 모두 소진돼 소유자 잔여금은 0원입니다.

근해안강망수산업협동조합의 예상배당 156,000,000원은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 계산값으로, 신청채권액 120,436,984원과는 구별해야 합니다. 실제 피담보채권 잔액, 이자, 배당요구 및 다른 법정 우선순위에 따라 배당금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당

낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 분석상 매수인의 인수액은 각 회차에서 모두 0원으로 계산됩니다. 이 물건은 대항력 있는 선순위 보증금의 인수가 확인된 유형과 달리, 제시된 회차별 계산에서는 낙찰가 하락이 실질취득금액 하락으로 연결됩니다. 다만 임차관계가 미확정인 점은 별도 위험입니다.

각 시나리오의 금액은 제시된 회차별 추정값이며 실제 유찰 또는 낙찰을 보장하지 않습니다. 실제 배당순위와 집행비용은 변동될 수 있고, 임차관계 및 기타 인수 사항의 최종 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지정보·거래통계 기준)

• 물건 성격. 엘라시티는 2013.10.10 준공된 8세대 규모의 소형 공동주택이며, 경매 물건의 용도는 다세대입니다. 대규모 아파트단지와 동일한 수요 및 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 토지 용도. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하고, 토지이용상황은 주상용입니다. 지목은 대지이며 토지면적은 451.0㎡입니다.
• 접도 조건. 중로한면에 접하며, 폭 12m~15m의 중로3류에 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 지형은 평지·세로장방입니다.
• 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함돼 있습니다. 실제 취득 시 적용되는 허가·예외 조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,783,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 관련 지표이며 203호의 개별 거래시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 거래 표본은 7건이고 가장 최근 확인 거래가 2024.05에 머물러 있습니다. 거래 추세는 -22.4%, 경매 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 재매각 기간과 실제 매수 수요에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2024.05의 110,000,000원 거래는 중요한 기준이지만 현재 시점의 확정 시세는 아닙니다. 인근 유사 다세대의 최신 실거래, 매물 호가, 층·향·내부 상태를 비교해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 169,000,000원은 최근 확인 거래 대비 153.6%입니다. 감정가 자체를 적정 매수가격으로 간주하지 말고, 가격 하락 위험을 반영해야 합니다.
• 손국희·윤정표 점유 확인. 전입일은 각각 2026.06.29와 2022.12.19입니다. 임대차계약의 존재 여부, 현재 실제 거주자, 보증금, 확정일자와 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 각 점유자의 대항력·우선변제·배당요구 여부를 최종 확인하고, 매각으로 소멸하지 않는 사항이 있는지 살펴봐야 합니다.
• 조세채권 확인. 평택세무서장 및 안성시 압류와 관련된 세목, 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해 예상배당표와 실제 우선순위를 구분해야 합니다.
• 중복 경매·말소 내역 구분. 과거 취하·기각된 경매개시결정과 현재 진행 중인 경매를 구분하고, 최신 등기사항전부증명서에서 유효한 권리만 다시 정리해야 합니다.
• 점유 이전·명도 비용. 매수인 인수액이 0원으로 계산되더라도 점유자 인도 문제는 별개입니다. 명도 가능성과 점유자 협의 비용을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 체납 관리비 및 건물 상태. 공용부분 관리비, 건물 유지·보수 상태, 위반건축물 여부, 공용시설 관리 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 관련 취득 요건과 실제 적용 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 입찰기일·원본 서류 확인. 2026.11.16 매각기일의 변경 여부를 확인하고 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당관계 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 위험하다”

평택 엘라시티 203호의 가장 큰 장점은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 등기권리가 매각 소멸하는 구조라는 점입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자의 큰 미배당액도 일반적으로 매수인에게 그대로 전가되는 것은 아닙니다.

그렇다고 권리상 완전히 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 손국희와 윤정표의 보증금·확정일자·실제 계약 및 점유관계가 미상이고, 조세채권의 우선순위 확인도 남아 있습니다. 특히 점유자가 확인되는 물건에서 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 명도 위험을 제거할 수는 없습니다.

가격은 더욱 보수적으로 평가해야 합니다. 신건 최저가 169,000,000원은 2024년 5월 확인 거래가 110,000,000원의 153.6%이고, 거래 추세는 -22.4% 하락입니다. 단지 경매 평균 5.3회 유찰과 8세대 규모까지 고려하면, 감정가에 근접한 응찰은 가격 및 환금성 위험이 큽니다.

종합 판단은 D등급입니다. 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 현 최저가가 관측 거래가격보다 높고, 하락 추세·저환금성 우려·미확인 점유관계가 중첩됩니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 현재 신건 가격에서의 매수 매력은 낮습니다. 유찰에 따른 가격 변화와 현재 시세, 임차관계 확인 결과를 함께 검토한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.