수원지방법원 2023타경49494. 평택시 동삭동 모산영신지구의 에스클래스 2층 201호입니다. 소유자는 주식회사에스클래스, 말소기준권리는 2022년 7월 설정된 중랑서부새마을금고의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 바탕으로 2023년 10월 임의경매가 개시됐고, 이후 2024년 3월에는 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 등기상 말소 구조만 보면 이해하기 어렵지 않지만, 실제 투자 판단에서는 임대차관계와 물건의 용도를 별도로 확인해야 합니다.

현재 최저매각가는 246,400,000원으로 감정가 353,000,000원 대비 약 69.8%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 실거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 지금 가격이 주변 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 다수의 전입자와 전세사기피해자 관련 문서가 확인되는 만큼, 권리와 입찰 가능성에 관한 검증이 가격 판단보다 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸 대상

말소기준권리는 2022.07.08 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후 등기된 국세 압류, 평택시 압류, 우리금융캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 등기부에 표시된 후순위 권리들이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 근저당권은 2023.12.15 확정채권양도를 원인으로 2024.03.04 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 별개의 새로운 선순위 근저당권이 추가로 설정됐다는 뜻은 아닙니다. 기존 말소기준권리의 권리자 지위가 이전된 것이므로, 매각에 따른 소멸 판단도 해당 근저당권을 중심으로 이뤄집니다.

② 임차인·점유관계 — 성명 확인 7인, 보증금 불명

현황조사와 관련 문서에서 차정아, 유태웅, 유차경, 박재형, 정순숙, 이상우, 조수형 등 7인의 성명이 확인됩니다. 여기에 매각물건명세서에는 성명으로 특정하기 어려운 ‘부터’라는 기재도 있습니다. 이 기재를 별도의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

성명이 확인되는 7인의 전입신고일은 모두 2022.07.08 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 이들의 대항력은 인정되기 어렵습니다. 그러나 각자의 임대차보증금, 확정일자 및 실제 점유 부분이 확인되지 않아 우선변제 범위와 명도관계를 확정하기 어렵습니다.

* 대항력 없음은 확인된 전입신고일과 말소기준권리일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 각 전입자의 실제 점유 여부와 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 존재 및 금액을 확정하지 않았습니다. 성명 불분명 기재의 보증금은 0원으로 표시된 부분이 있으나, 전입일과 임대차 내용이 확인되지 않아 확정된 무보증금 점유자로 취급하지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다.

③ 전세사기피해자 결정문 — 외부 낙찰 가능성 확인

매각물건명세서 비고에 2024.05.09 전세사기피해자 결정문 제출 사실이 기재돼 있습니다. 이 내용은 단순한 임차인 현황을 넘어 입찰 경쟁과 매각 결과에 영향을 줄 가능성이 있는 중요한 확인 사항입니다.

특히 본건은 성명이 확인되는 전입자가 다수인 반면 보증금과 임대차계약의 구체적 내용이 확인되지 않습니다. 피해자 결정문과 실제 임차인, 점유 호실, 우선매수권 행사 주체가 어떻게 연결되는지 대조하지 않으면 권리분석을 마쳤다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당권이 한국자산관리공사에 이전된 점도 실제 배당수령자 확인에 반영해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인이 곧바로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

최저가 246,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,249,600원을 제외한 242,150,400원이 근저당권 배당에 사용되는 계산입니다. 우리금융캐피탈 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 예상 채권 미배당액은 2,195,149,419원입니다.

근저당권에는 공동담보목록 제2022-586호가 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 2,280,000,000원이 곧바로 이 201호 한 호실만의 독립된 채무를 의미하는 것은 아닙니다. 공동담보와 채권양도 관계를 고려해야 하며, 실제 배당과 잔존채권은 최종 채권계산 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당

향후 추가 유찰이 발생할 경우의 예상 매각가와 채권 미배당액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 각 회차의 가정값이며, 실제 다음 매각기일이나 낙찰가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

예상배당상 신청채권자의 청구액은 어느 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시에도 명시 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 미확인 임대차관계의 위험까지 제거된다는 뜻이 아닙니다.

무엇보다 현재 가격과 추가 유찰 후의 가격 모두 감정가 대비 하락한 가격일 뿐, 주변 실거래 시세와 비교해 저렴하다는 증거는 아닙니다. 입찰가격을 판단하려면 실제 이용상태에 부합하는 비교거래와 환금성을 먼저 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 평택시 동삭동 소재 평택모산초등학교 서측 인근입니다. 평택모산영신지구 도시개발사업지구에 속하며, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·점포·교회·근린생활시설·산업단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 평택 지제역이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창 구조입니다.
• 설비. 승강기와 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 이 설비 설명은 감정평가상 다세대주택 이용상태와 함께 확인해야 합니다.
• 도로. 건물은 북측으로 소로와 접하며, 토지는 세장형의 평탄한 형태로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 관련. 감정평가 당시 토지이용계획 및 제한상태에는 지적 미정리 상태로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 토지 공부 및 대지권 관계를 확인해야 합니다.
• 건축물 관련. 감정평가상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 사건 용도와 감정 이용상태의 차이가 있으므로 201호 자체의 적법한 용도를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 생활시설이 혼재한다는 입지 특성은 확인되지만, 해당 호실의 용도와 실거래 가격이 확정되지 않아 일반적인 주거용 다세대주택 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최종 확인. 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 입찰 전 최종 명세서에서 변경·정정 여부와 특별매각조건을 확인하세요.
• 전세사기피해자 우선매수권. 2024.05.09 제출된 피해자 결정문의 대상과 우선매수권 행사 가능성, 실제 행사 여부를 확인하세요. 행사된 경우 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다.
• 임차인과 실제 점유자 대조. 성명이 확인된 7인의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역 및 실제 점유 부분을 대조하고 성명 불분명 기재의 의미를 확인하세요.
• 유차경의 관계 확인. 근저당권 채무자와 전입자 유차경의 동일성이 확인되므로, 해당 인물의 점유 원인과 임대차관계가 실제로 존재하는지 검토하세요.
• 건축물대장상 용도. 창고로 분류된 사건 정보와 다세대주택으로 이용 중이라는 감정평가 내용이 다른 이유를 확인하세요. 해당 호실의 사용 가능 범위와 실제 용도가 중요합니다.
• 근저당권 이전 및 공동담보. 한국자산관리공사로의 근저당권 이전, 공동담보목록 제2022-586호 및 현재 채권자 지위를 확인하세요.
• 체납 조세·배당순위. 시흥세무서와 평택시의 압류가 있으므로 당해세, 법정기일, 교부청구 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 최우선변제 여부. 보증금이 확인되지 않은 전입자들의 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
• 명도 계획. 확인된 성명이 여럿이므로 실제 점유 호실, 점유 주체, 인도 가능 여부와 명도비용을 사전에 검토하세요.
• 실거래 및 환금성. 동일 용도·유사 규모의 최근 거래와 매수 수요를 확인한 뒤 취득가격의 적정성을 판단하세요. 감정가 대비 낮은 최저가만으로 입찰가격을 정하지 마세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 사건의 핵심은 후순위 권리가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 2022년 7월 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리도 없다는 점은 긍정적입니다. 그럼에도 입찰 위험을 낮게 평가하기는 어렵습니다.

성명이 확인되는 전입자 7인의 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 별도의 성명 불분명 기재도 존재합니다. 근저당 채무자 유차경이 전입자로 조사된 점, 전세사기피해자 결정문 제출 사실, 근저당권의 한국자산관리공사 이전, 창고와 다세대주택 간 용도 표기 차이까지 검토해야 합니다.

가격도 아직 합격점을 줄 수 없습니다. 현재 최저매각가는 246,400,000원이고, 명시 인수액 0원을 가정하면 표상 실질취득 기준도 같은 금액입니다. 그러나 실제 점유와 임대차관계가 정리되지 않았고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 그 금액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

또한 전세사기피해자 우선매수권이 유효하게 행사되는 경우에는 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 낙찰이 제한될 수 있습니다. 단순히 유찰 횟수와 최저가만 살펴볼 사안이 아니라는 뜻입니다.

결론적으로 이 물건은 권리 및 점유관계 확인이 완료되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 고위험 검토 대상입니다. 말소기준권리는 명확하지만, 임대차 실체·우선매수권·법적 용도·시세 검증이 남아 있습니다. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제로 무엇을, 어떤 권리관계에서 취득하게 되는가입니다.