수원지방법원 2024타경5040. 경기도 평택시 고덕국제신도시파라곤에듀포레 908동 1801호, 전용 84.7996㎡의 아파트입니다. 2021년 준공된 654세대 단지로, 이 물건은 전체 20층 중 18층에 위치합니다. 소유자 차세연은 2021년 9월 9일 거래가 437,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 송탄농업협동조합의 채권최고액 552,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 오에스비저축은행 근저당권, 지방자치단체와 국가의 압류, 신한카드 가압류 등이 이어졌습니다. 현재 진행되는 경매는 송탄농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이며, 명세서에도 별도의 인수권리가 기재되어 있지 않습니다. 그러나 세금압류의 배당순위와 실제 점유관계는 별개로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 세금압류 확인이 중요하다

가장 중요한 권리는 2021년 9월 9일 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 552,000,000원입니다. 이 등기가 말소기준권리가 되므로 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당권과 신한카드 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아니며, 신청채권자의 청구액은 423,003,663원입니다.

과거 경매 취하 이력도 있습니다. 2023년 11월 24일 송탄농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으나, 2023년 12월 20일 취하를 원인으로 12월 27일 말소됐습니다. 현재 진행되는 사건은 2024년 11월 13일 개시결정이 등기된 2024타경5040입니다. 과거 취하된 사건과 현재 사건을 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 73.6%

고덕국제신도시파라곤에듀포레 동일 면적대인 전용 84.8㎡ 전후의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래 시기는 2026년 7월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 545,750,000원입니다. 최신 거래 기준 금액은 558,000,000원입니다.

실거래 최저는 485,000,000원, 최고는 582,000,000원으로 층과 개별 조건에 따른 가격 편차가 존재합니다. 그러나 현재 최저매각가 401,800,000원은 최근 평균보다 143,950,000원 낮고, 표본 최저 거래금액보다도 83,200,000원 낮습니다. 최신 거래금액 558,000,000원과 비교해도 156,200,000원 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 차감하면 송탄농업협동조합 근저당권에 배당 가능한 금액은 395,382,000원입니다. 이에 따라 후순위 근저당권자와 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 아래는 당해세 등 세금 우선배당을 반영하지 않은 추정치입니다.

근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용 6,418,000원은 추정치이며, 국세·지방세의 우선배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당과 매수인 인수위험

이 물건은 유찰로 최저가가 낮아져도, 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 대신 낙찰가격이 하락할수록 채권자들이 받지 못하는 금액이 늘어납니다. 아래 금액은 각 회차의 최저매각가를 낙찰가격으로 가정한 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트를 중심으로 단독주택과 근린생활시설이 형성된 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 남동측 왕복 4차선 포장도로와 연결되며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.07.30 준공된 철근콘크리트구조, 20층 건물의 18층입니다. 방 3개와 욕실 2개, 드레스룸, 펜트리 등을 갖춘 아파트이며 지역난방·승강기·소방설비·CCTV 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)· 택지개발지구에 해당하며 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,501,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실내 유지관리 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 654세대 아파트로 최근 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 최근 12건 거래가격은 485,000,000원부터 582,000,000원까지 분포하므로, 실제 매도 시에는 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 경쟁. 최저매각가 401,800,000원은 최근 실거래 평균 545,750,000원의 73.6%입니다. 할인 폭이 크지만 실제 낙찰가격이 올라가면 수익 여지는 줄어듭니다. 응찰 상한은 취득 부대비용까지 반영해 별도로 계산해야 합니다.
• 세금압류 확인. 평택시·평택세무서·천안세무서 관련 압류의 조세 종류, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 현재 예상배당표에는 세금 우선배당이 반영되지 않았습니다.
• 임차인·점유관계. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 권리 말소 확인. 송탄농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당·압류·가압류의 매각 소멸 여부를 최종 대조해야 합니다. 과거 취하된 경매개시결정과 현재 사건도 구분해야 합니다.
• 관리비·명도비. 공용부분 미납 관리비 등 승계 가능 비용을 관리사무소에 확인하고, 점유자 인도 절차와 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 시세 확인. 2026년 10월 실거래와 동일 면적의 18층 거래가 확인되지만, 개별 세대의 방향·조망·실내 상태까지 같은 것은 아닙니다. 현장 확인 결과를 기준으로 보수적인 매도가를 산정해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.16 입찰 전 기일 변경, 매각조건 변경, 특별매각조건 및 최신 등기사항을 반드시 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격, 세금과 점유관계는 확인 후”

이 사건의 가장 큰 장점은 최근 실거래와 비교되는 가격 차이입니다. 감정가 574,000,000원에서 한 차례 유찰되어 401,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적대 평균은 545,750,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 73.6%라는 사실은 단순히 오래된 감정가에 대한 할인율보다 의미 있는 가격 판단 근거입니다.

권리구조도 비교적 명확합니다. 송탄농업협동조합의 2021년 근저당이 말소기준이며, 이후 근저당·가압류·압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리는 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 부족액이 크더라도 그 금액을 곧 매수인 부담으로 볼 이유는 없습니다.

하지만 국세·지방세 압류 3건과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 당해세 우선배당 가능성과 실제 점유자를 확인하고, 내부 상태 및 부대비용까지 검토해야 최저매각가의 가격상 이점이 실제 취득 이점으로 이어지는지 판단할 수 있습니다.

결론은 가격 메리트가 확인되는 1회 유찰 아파트이지만, 입찰 전 세금·점유·매각조건 확인을 선행해야 하는 물건입니다. 시세보다 낮은 최저가만으로 낙찰을 서두르기보다, 최종 취득원가와 현장 확인 결과를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.