의정부지방법원 2025타경71932. 포천시 가산면 마산리 ‘송학레미안2차’ 다동 403호, 전용 53.885㎡ 규모의 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “6회 유찰 할인”이 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금 158,000,000원과 2026.7.7. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약, 그리고 최근 실거래 시세를 함께 보는 것입니다.
확약이 없었다면 현재 최저가에서는 임차인 배당액이 102,730,000원에 그쳐 미배당 55,270,000원이 매수인에게 승계되는 구조였습니다. 그러나 이수범은 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이수범에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 이수범에게만 적용되며, 확약 밖 임차인이 있다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이수범 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 단지형 다세대주택 · 전용 53.885㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실및화장실·다용도실·발코니·현관 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 권승용 |
| 사용승인 | 2020.06.25 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수범 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 / 2022.02.18 | 158,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 승계 0원 룰상 55,270,000원 |
② 시세 비교 — 실질취득 105,000,000원이 최근 시세보다 낮지 않다
송학레미안2차는 총 29세대, 2020.06.25 사용승인 단지입니다. 전체 9건 실거래 평균은 107,073,333원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 101,332,500원, 최신 거래 92,000,000원, 최근 추세 -33.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.72㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 53.89㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 101,332,500원 |
현재 확약을 반영하면 실질취득액은 최저가와 같은 105,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 101,332,500원의 103.6%로, 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래도 92,000,000원입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -33.8%로 하락 방향이므로, 전체 평균 대비 최저가 비율 98.1%만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이수범 보증금(우선변제) | 158,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이수범 보증금의 부족분은 55,270,000원입니다. 그러나 2026.7.7. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이수범에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없다는 가정에서만 55,270,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북중학교 남동측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방2, 거실, 주방/식당, 욕실및화장실, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성된 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 403호이며, 급배수·위생·상하수도·도시가스 개별난방·화재경보기·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 단지 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고, 토지는 인접지와 평탄한 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 비행안전제5구역(지원)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 29세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 7.9회·낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.7.7. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 이수범은 원래 대항력이 있는 임차권자입니다. 미배당 55,270,000원은 확약이 없다면 인수되는 금액이므로, 확약의 효력이 실제 매각조건에 반영되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 실거래 평균 107,073,333원보다 최근 12개월 평균 101,332,500원과 최신 거래 92,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 103.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -33.8%이므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하는 방식은 경계해야 합니다.
- 다회 유찰·환금성. 이 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.9회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 재매각·처분 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.02.25 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 시세 위
이 사건은 대항력 임차인 보증금 158,000,000원 때문에 표면적으로는 인수형처럼 보이지만, 2026.7.7. 제출된 확약으로 이수범에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 105,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 문제는 그 105,000,000원이 최근 12개월 평균 101,332,500원의 103.6%이고 최신 거래 92,000,000원보다도 높다는 점입니다. 최근 가격 추세도 -33.8%이고, 이미 6회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.9회입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성은 여전히 보수적으로 볼 사건입니다.
