춘천지방법원 2026타경38. 춘천시 서면 안보리 434-1에 있는 토지 및 건물의 경매입니다. 토지 면적은 1,329㎡, 지목은 공장용지이며 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택과 제2종근린생활시설입니다. 건물은 일반철골구조 경사판넬지붕의 단층 건물로 조사됐습니다.

등기부상 소유자는 주식회사에스비티엔텍입니다. 종전 명칭은 주식회사스마트바이오탑이며, 상호변경 사실이 등기돼 있습니다. 가톨릭춘천신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 254,696,195원입니다.

후순위에는 기술보증기금 근저당권, 강원신용보증재단 가압류, 춘천시 및 국가의 압류 등이 존재합니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 세금 관련 압류의 실제 배당 영향은 별도로 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2021.12.29 설정된 가톨릭춘천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 토지 및 나동 건물과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 기준 권리입니다.

그 뒤에 설정된 기술보증기금 근저당권 174,000,000원과 강원신용보증재단 가압류 54,285,584원, 임의경매개시결정 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기술보증기금의 종전 가압류 145,000,000원은 2025.06.23 취하를 원인으로 말소됐습니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 김태숙이 신청부동산 전부에 관한 점유자로 기재돼 있습니다. 전입신고일은 2025.11.26로, 말소기준권리 설정일인 2021.12.29보다 늦습니다.

김태숙은 보증기관 승계 신고자가 아닌 실제 점유 신고자 1명으로 파악됩니다. 매수인이 인수할 임차보증금은 현재 분석상 0원이지만, 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 실거래 시세를 구분해야 한다

감정가는 567,806,300원이고, 신건 최저매각가 역시 동일합니다. 현재 유찰 횟수는 0회입니다.

이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 직접 비교하기 쉬운 유형이 아닙니다. 토지 면적, 주택과 근린생활시설의 이용상태, 건물의 구조 및 유지관리 상태, 토지 규제 등이 가격에 영향을 미칩니다.

④ 예상배당표 (매각가 567,806,300원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.4%를 기준으로 추정했습니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 춘천시 및 국가 압류 관련 세금채권의 우선순위와 금액 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원

유찰로 매각대금이 감소하면 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 미배당액이 곧 매수인의 부담으로 넘어오지는 않습니다.

신청채권자인 가톨릭춘천신용협동조합의 청구액은 254,696,195원이고, 각 시나리오에서 해당 근저당권에 대한 추정 배당액은 312,000,000원으로 계산돼 있습니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 추정치이므로 실제 채권잔액 및 배당액과 구분해야 합니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 춘천시 서면 안보리 소재 안보2리 마을회관 북동측 원거리에 위치합니다. 주변은 농경지와 단독주택 등으로 이루어진 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 토지 규모와 형태. 토지 면적은 1,329㎡이고 지목은 공장용지입니다. 평지의 부정형 토지로 조사됐으며, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형·서면05)에 해당합니다. 소하천구역 접함 사항과 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 향후 이용·개발 계획은 해당 규제를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 175,700원/㎡입니다. 공시지가와 경매 감정가·실제 매매가격은 평가 목적과 범위가 다릅니다.
• 주택 부분. 일반철골구조 경사판넬지붕의 단층 건물이며, 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시로 조사됐습니다. 기본 위생·급배수설비와 LPG가스 보일러 난방설비가 있습니다.
• 근린생활시설 부분. 일반철골구조 경사판넬지붕의 단층 건물로, 복합판넬 외벽과 판넬노출 및 일부 타일 내벽, 샤시 창호가 조사됐습니다. 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 공부와 실제 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 지상 매각제외 시설과 실제 이용상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 공동주택과 달리 토지와 혼합용도 건물을 함께 평가해야 하는 물건입니다. 매수 목적과 이용계획에 따라 적합한 수요층이 달라질 수 있으므로, 실제 거래사례에 근거한 환금성 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각범위 확정. 일괄매각 대상 토지·건물의 범위를 확인하고, 매각제외 컨테이너 2동과 천막의 위치·소유관계·처리 가능성을 확인하세요.
• 김태숙의 점유관계. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 임대차계약과 실제 점유 상태, 배당요구 내용을 대조하세요.
• 세금채권 검토. 춘천시 압류와 국가 압류가 존재합니다. 당해세 및 배당 우선순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 가톨릭춘천신용협동조합과 기술보증기금의 근저당권에 토지 및 나동 건물의 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 가동·나동과 토지의 권리 및 매각범위를 원본으로 대조하세요.
• 토지 이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 소하천구역 접함 사항을 검토하고, 원하는 용도로 이용할 수 있는지 확인하세요.
• 시세 조사. 인근 유사 토지와 단독주택·근린생활시설의 거래가격을 조사해 감정가 567,806,300원의 적정성을 판단하세요.
• 건물 상태. 일반철골구조 건물의 지붕·외벽·설비 상태와 향후 유지보수비용을 직접 점검하세요.
• 점유자 인도. 예상 인수액이 0원이라도 실제 점유자와의 인도 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 검증된 저가 매수”

춘천지방법원 2026타경38은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유 신고자 김태숙의 전입도 말소기준 이후이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 분석에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 인수할 권리가 없다는 이유만으로 투자하기 좋은 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 토지와 단독주택·근린생활시설이 결합돼 있고, 일부 지상 시설이 매각에서 제외되며, 점유자의 보증금 등 임대차 조건도 추가 확인이 필요합니다.

무엇보다 감정가 567,806,300원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 신건 최저가에 응찰할지, 유찰을 기다릴지는 주변 거래가격과 건물 상태, 토지 이용 가능성을 검증한 뒤 결정해야 합니다.

권리 인수는 낮은 위험, 가격과 이용가치는 추가 검증. 이 물건의 핵심은 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 실제 사용할 수 있는 토지·건물의 가치를 정확히 확인하는 데 있습니다.