춘천지방법원 2026타경50158. 춘천시 남산면 방곡리 297-2 소재 숙박시설 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 1층은 주차장과 계단실, 2·3층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 토지는 1,653.0㎡ 규모의 계획관리지역에 위치합니다.

이 사건의 중요한 특징은 등기상 소유자가 최초 소유자인 김병문이 아니라 코리아신탁주식회사라는 점입니다. 김병문 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 후 신한은행 신탁을 거쳐, 2019년 10월 28일 코리아신탁주식회사 앞으로 다시 신탁등기가 이뤄졌습니다. 그 이후인 2025년 2월 28일 한국투자저축은행의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.

근저당권 자체는 말소기준권리로서 매각 시 소멸할 예정이지만, 그보다 먼저 설정된 신탁관계의 법률적 효과는 별도로 확인해야 합니다. 신탁재산의 관리·처분 권한, 담보권 설정의 적법성, 매각 이후 소유권 취득에 영향을 줄 수 있는 사항을 신탁원부와 경매기록으로 대조하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 검토

권리 흐름에서 핵심적인 기준점은 2025년 2월 28일 한국투자저축은행 근저당권설정등기입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 김병문입니다. 해당 근저당권에는 방곡리 297-2 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.

이후 춘천시가 2026년 1월 15일 압류등기를 했고, 2026년 3월 25일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2026년 7월 15일 춘천시의 추가 압류가 등기됐습니다. 해당 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유·임대관계 — 인수권리 없음과 점유자 없음은 다르다

매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있으며, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 임차인으로 특정돼 신고된 사람도 확인되지 않습니다.

다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 숙박시설의 객실 사용, 실제 점유자, 임대차계약 또는 운영관계가 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

특히 숙박시설은 거주용 주택과 달리 시설 운영자, 객실 이용자, 임차인 등의 점유 형태가 다를 수 있습니다. 점유자의 법적 지위와 계약 내용을 확인하지 않은 상태에서 주택임대차 대항력이나 보증금 인수 여부를 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래 검증이 필요한 신건

감정가와 최저매각가는 모두 2,892,387,660원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각물건은 숙박시설 및 토지와 관련된 비주거용 부동산으로, 일반 아파트의 동일 평형 평균 거래가를 적용해 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.

비교 가능한 최근 숙박시설 실거래가가 확인되지 않았으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 메리트를 의미하지 않습니다.

회차별 가격과 배당은 가정 시나리오이며, 실제 향후 유찰 또는 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 채권 미배당 0원과 매수인 인수 0원은 주어진 배당모형 및 명시된 권리를 기준으로 한 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,892,387,660원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 있으며, 춘천시 압류 관련 조세채권의 실제 금액과 배당순위도 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 2,561,063,783원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 춘천시 남산면 방곡리 소재 남산1교차로 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트구조 3층 건물로 1층은 주차장 및 계단실, 2·3층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·난방·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 형상. 토지면적 1,653.0㎡, 지목 대, 주상용 이용상황이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 시설 변경이나 추가 개발을 검토한다면 해당 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 264,800원/㎡입니다. 공시지가는 실제 시장 거래가격과 구별해 해석해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 해당 없는 것으로 확인됩니다. 실제 시설 상태와 적법한 사용 여부는 현장 및 관련 공부로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 숙박시설은 주거용 아파트와 다른 수요 및 거래 특성을 가집니다. 현재 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어려우며, 매각 가능 가격과 잠재 수요에 대한 별도 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2019-1865호 신탁원부에서 수탁자, 수익자, 신탁 목적, 담보권 설정 및 신탁재산 처분조건을 확인합니다. 선행 신탁등기의 매각 이후 처리도 경매기록과 함께 검토해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 숙박시설이 일괄매각목록에 기재돼 있고 근저당권에는 해당 토지의 공동담보가 기재돼 있습니다. 매각목록과 토지·건물 각 등기사항을 대조해 실제 취득 범위를 확인합니다.
• 임대차 및 점유 확인. 숙박시설 운영자, 실제 점유자, 계약당사자, 임대차 및 시설사용 계약관계를 확인합니다. 신탁부동산인 만큼 계약 권한 및 수탁자 동의 여부도 함께 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 춘천시 압류등기가 존재합니다. 압류등기 자체의 소멸과 별개로 체납세액·법정기일·배당우선순위를 확인해야 합니다.
• 숙박시설 운영 및 허가. 실제 숙박업 운영 여부, 영업 관련 인허가, 소방설비와 시설 유지 상태를 확인합니다. 부동산 소유권 취득과 영업상 지위의 승계 여부는 구분해서 검토해야 합니다.
• 시세 및 수익성 검증. 유사 숙박시설의 매매 사례, 실제 운영수익, 공실·유지비용, 토지가치를 조사해 입찰 상한을 결정합니다. 감정가 또는 유찰률만으로 가격을 평가하지 않습니다.
• 관리비 및 인도비용. 미납 공과금·관리비, 점유자 인도 및 시설 관리에 소요될 수 있는 추가 비용을 확인합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.16 매각기일에 대한 기일 변경 여부와 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 대조합니다.

맺으며 — “명시 인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 사건은 후순위 등기권리 소멸이라는 점에서는 비교적 단순합니다. 한국투자저축은행 근저당권이 말소기준권리이고 그 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 명세서상 명시된 인수권리도 없습니다.

하지만 선행 신탁등기, 숙박시설의 미상 임대관계, 비교 실거래 부재라는 중요한 불확실성이 남습니다. 특히 코리아신탁주식회사 명의의 신탁원부를 확인하지 않은 채 일반적인 근저당 경매와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 2,892,387,660원에 대한 시세상 메리트도 입증되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 가정만으로 취득이 유리하다고 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 신탁·점유관계 및 가격 적정성 검증은 보류. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 대기가 아니라, 취득할 권리의 범위와 실제 가치를 명확히 확인하는 것입니다.