춘천지방법원 2026타경50185. 강원특별자치도 화천군 화천읍 상리에 위치한 연립주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 관리사로 이용 중이며, 경량철골조 판넬지붕의 단층 건물로 조사됐습니다. 토지는 농경지와 임야가 혼재하는 지역에 위치하고, 일부 토지는 공부상 목장용지와 실제 이용상태가 다릅니다. 일반적인 공동주택 경매와 달리 건물·토지·제시외 시설물의 권리와 실제 이용 가능성을 각각 확인해야 하는 사건입니다.

현재 소유자는 김선미이며, 2021년 2월 26일 설정된 화천군산림조합 근저당권의 채권최고액은 168,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 140,066,027원입니다. 과거에도 임의경매가 여러 차례 개시됐다가 말소된 기록이 있으나, 현재 사건은 2026년 4월 14일 개시된 2026타경50185입니다. 과거 경매개시 이력과 현재 사건의 실제 유찰 횟수는 구분해야 합니다. 현재 사건은 유찰 0회의 신건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021.02.26 접수된 을구 7번 화천군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며 공동담보목록 제2021-21호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권과 그 이후 설정된 광진구 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 설정된 화천축산업협동조합·한국외환은행·화천농업협동조합 근저당권, 이상균 및 진기철의 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 특히 진기철의 채권최고액 90,000,000원 근저당권은 2026년 3월 4일 해지를 원인으로 말소돼 현재 존속하는 인수권리로 보지 않습니다.

② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 건물은 관리사로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 실제 점유자나 사용자, 보증금 및 임대차 계약의 존재 여부가 확정적으로 해소된 상태라고 볼 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 239,984,400원이 적정한가

이 사건은 현재 신건으로 최저매각가가 감정가와 동일한 239,984,400원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 기본 실질취득금액 역시 239,984,400원입니다. 취득 관련 세금과 부대비용은 별도입니다.

다만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 본건은 관리사로 이용되는 건물과 여러 토지가 결합된 일괄매각으로, 일반 연립주택의 평당 가격만 적용해 적정가를 판단하기 어렵습니다. 토지의 실제 이용상태·접근성·규제·매각 제외 시설물을 감안한 개별 가격 검증이 필요합니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오이며 실제 향후 매각기일이나 최저가를 확정하는 것은 아닙니다. 실질취득 추정금액은 확인된 인수채무 0원 가정이며 세금·등기비용·명도비용·토지 정비비용 등은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 239,984,400원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 4,159,782원을 제외하고 화천군산림조합의 채권최고액 기준 168,000,000원이 전액 배당되며, 소유자에게 67,824,618원이 남는 구조입니다. 실제 채권 확정액, 당해세, 최우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 화천군산림조합의 청구금액은 140,066,027원으로, 위 배당액은 실제 청구금액이 아니라 채권최고액을 적용한 시뮬레이션입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액은 다르다

1회 유찰 시나리오까지는 화천군산림조합에 채권최고액 기준 전액 배당되는 것으로 산정됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 채권최고액 대비 17,360,244원의 미배당이 발생합니다. 하지만 말소기준 근저당권의 매각 소멸 구조상 이 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 현황·토지 리스크 — 이 사건의 핵심

• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 그러나 목록 2의 계사 등, 목록 4의 벌통 등은 매각에서 제외됩니다. 낙찰자가 취득하는 시설물과 취득하지 못하는 시설물의 구분이 중요합니다.
• 멸실된 축사. 목록 3의 건물 중 축사 부분은 현황 멸실 상태로 감정평가에서 제외됐습니다. 공부상 건물 표시와 현황의 차이가 있으므로 실제 잔존 구조물 및 정리 필요성을 확인해야 합니다.
• 목장용지의 이용상태. 목록 4 토지는 공부상 목장용지이나 실제로는 자연림, 관리사 및 제시외건물의 건부지로 이용 중입니다. 지목과 현황이 다른 데 따른 이용 제한과 정리 비용을 검토해야 합니다.
• 분묘 가능성. 목록 4·5에는 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 실제 분묘가 존재하고 분묘기지권 성립 요건을 충족한다면 매수인의 토지 이용·처분이 제약될 수 있습니다.
• 도로 접근. 토지 정보에는 도로접면이 맹지로 표시됩니다. 감정평가에서는 인근까지 차량 접근이 가능하다고 조사됐지만, 이것만으로 해당 필지에 법적으로 보장된 진입로가 있다는 뜻은 아닙니다.
• 용도지역. 목록 1·2는 생산관리지역, 목록 4·5는 보전관리지역으로 조사됐습니다. 동일한 일괄매각 물건이라도 필지별 토지 이용 및 개발 가능성이 다를 수 있습니다.
• 군사시설 및 기타 규제. 제한보호구역(전방지역 25km), 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 계획한 이용 목적에 따라 인허가 및 사용 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 형상. 확인되는 토지 정보는 완경사의 부정형 토지이며, 공시지가가 ㎡당 18,800원으로 표시됩니다. 이 공시지가는 매각 대상 전체 토지의 시장가격이나 감정가를 뜻하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화천읍 상리 소재 화천농협농산물산지유통센터 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 및 군부대 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다. 다만 개별 필지의 법적 도로접면 문제는 별도입니다.
• 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층 관리사로, 외벽은 꾸밈벽돌 마감 등, 내부는 도배 및 일부 타일 마감입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
• 토지 규제. 생산관리지역·보전관리지역과 군사시설 제한보호구역, 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역이 관계됩니다. 개별 필지의 이용 목적별 허용 여부가 중요합니다.
• 환금성. 일반적인 표준형 공동주택이 아니라 관리사와 여러 토지, 제시외 시설물이 결합된 물건입니다. 토지 이용규제와 맹지 여부, 분묘 가능성이 매수자 범위에 영향을 줄 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각목록·주소 대조. 상리 213과 건물등기상 산10 및 구둔지길 82-27의 관계, 일괄매각 대상 토지와 건물의 표시를 원본 매각목록·토지등기·지적도와 대조하세요.
• 분묘 현장 확인. 목록 4·5의 분묘 소재 여부를 직접 확인하고, 실제 존재한다면 분묘기지권 성립 가능성과 토지 이용에 미치는 영향을 검토하세요.
• 매각 제외 시설물 확인. 목록 2의 계사, 목록 4의 벌통, 목록 3의 멸실 축사 부분과 매각에 포함되는 제시외 건물을 도면 및 현장과 대조하세요.
• 진입로 확인. 맹지로 표시된 토지의 실제 출입 경로와 도로 사용 권원, 인접 토지 소유관계를 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 관리사 실제 사용자를 확인하고 임대차계약·전입 관련 사실, 명도 필요성을 점검하세요.
• 용도지역·인허가 확인. 생산관리지역·보전관리지역 및 군사시설 제한보호구역, 가축사육제한구역 등에서 계획한 사용이 가능한지 확인하세요.
• 공부·현황 차이 확인. 목장용지의 실제 자연림 이용, 제시외 건물, 멸실 축사와 관련한 현황 정리·원상회복·인허가 문제를 점검하세요.
• 적정가격 산정. 감정가를 그대로 시장가격으로 보지 말고 토지별 이용 가능성, 현황, 시설물 및 개별 거래 사례를 고려해 응찰 가능한 상한가격을 별도로 산정하세요.
• 배당·세금 확인. 광진구 압류와 관련된 조세채권, 당해세, 실제 확정 채권액, 추가 배당요구 여부를 원본 자료로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기사항전부증명서의 최신 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 현장의 제약까지 지워지지는 않는다”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 분명하다는 점입니다. 2021년 화천군산림조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 압류와 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 등기부가 아니라 현장과 토지 이용 가능성입니다. 지목과 현황이 다른 목장용지, 매각 제외 계사·벌통, 멸실된 축사, 맹지 정보, 그리고 목록 4·5의 분묘기지권 가능성이 동시에 존재합니다. 임대관계 또한 미상입니다.

더욱이 신건 최저가 239,984,400원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않습니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 토지 이용 제한과 현황 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 현황 위험과 가격 검증이 선행되지 않으면 입찰 매력은 낮습니다. 현 단계에서는 현장 확인 및 적정가격 검증 전 입찰 보류가 타당합니다.