수원지방법원 2025타경43281. 경기도 평택시 서정동 828-4 메이드클래식1동 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 건물의 4층에 위치합니다. 매각기일은 2026년 11월 16일, 최저매각가는 감정가와 같은 272,000,000원입니다.
권리관계의 중심은 소유자 홍세진 명의로 2022년 4월 21일 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 243,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 과거 화서신용협동조합 근저당권들은 이미 말소됐고, 후순위 신한카드 가압류도 등기상 말소가 완료됐습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그렇다고 가격까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 실거래 비교 대상은 2022년부터 2024년까지의 3건이며, 건물 전체 규모도 8세대입니다. 과거 거래가격 대비 할인율보다 현재 매수 수요와 실제 거래 가능한 가격을 확인하는 일이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 828-4 메이드클래식1동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 지장로47번길 51 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 비교 기준 면적 | 70.11㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 8층 중 4층 |
| 준공일 | 2021.12.20 |
| 단지 규모 | 메이드classic · 8세대 |
| 소유자 | 홍세진 (단독소유) |
| 감정가 | 272,000,000원 |
| 최저매각가 | 272,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 안양원예농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 203,001,567원 |
| 근저당 채권최고액 | 243,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 말소기준
등기상 권리의 순서를 보면 핵심은 명료합니다. 기존 화서신용협동조합 근저당권 2건은 2022년 4월 12일 말소됐습니다. 이후 홍세진 명의 소유권이전과 함께 설정된 2022년 4월 21일 안양원예농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
채권최고액 243,600,000원. 매각으로 소멸할 권리이며, 후순위 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 신한카드 가압류 13,106,175원은 2026년 5월 15일 이미 등기상 말소됐으므로 현재 유효한 배당채권으로 중복 계산하지 않습니다.
② 점유·임차인 — 신고 내역은 없지만 현장 확인 필요
| 구분 | 확인 내용 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 0명 · 임차인 신고 내역 없음 | 산정 인수액 0원 |
| 대항력 임차인 | 확인된 신고 임차인 없음 | 현황조사 및 전입세대 재확인 |
| 점유 상태 | 실제 점유자 확인 필요 | 인도·명도 일정 확인 |
신고된 임차인은 0명이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 거주나 공실을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자가 누구인지, 주민등록상 전입자가 존재하는지, 별도의 임대차관계가 있는지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 93.8%라는 숫자의 함정
메이드classic의 비교 가능한 거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 282,000,000원, 제공된 최신 거래는 2024년 2월 290,000,000원입니다. 최근 기준 평균으로 집계된 금액도 290,000,000원이지만, 실제 거래 시점은 2024년이므로 이를 2026년 현재 시세로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 74.7㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 2022.10 | 70.11㎡ | 2층 | 278,000,000원 |
| 2022.06 | 74.7㎡ | 4층 | 278,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 282,000,000원 |
최저매각가 272,000,000원은 전체 거래 평균보다 10,000,000원 낮습니다. 최신 확인 거래인 290,000,000원과 비교하면 18,000,000원 낮아 가격 비율은 93.8%입니다. 기존 거래와 최근 집계 구간을 비교한 추세 지표도 +4.3%로 나타납니다.
그러나 비교 기간이 오래됐고, 거래 면적도 70.11㎡와 74.7㎡로 혼재되어 있습니다. 특히 대상 물건과 같은 70.11㎡의 확인 거래는 2022년 10월 278,000,000원입니다. 면적과 층의 차이를 고려하면 과거 평균과의 단순 비교만으로 낙찰 후 시세차익을 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 실제 청구금액 203,001,567원과 별개로 채권최고액 243,600,000원을 기준으로 보수적으로 계산했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,608,000원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 243,600,000원 | 243,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 23,792,000원 |
근저당 채권최고액을 전액 배당하는 보수적 가정입니다. 실제 채권액은 경매 청구금액 및 확정된 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
현재는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰할 경우 제공된 회차별 시뮬레이션에서는 최저매각가가 80%, 64% 수준으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되지만, 채권자의 미배당 금액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 272,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 217,600,000원 | 29,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 174,080,000원 | 72,757,120원 | 0원 |
1회 유찰 시 예상 매각가는 217,600,000원이며, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 29,846,400원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 174,080,000원, 채권자 미배당은 72,757,120원으로 증가합니다.
여기서 중요한 점은 채권자 미배당과 매수인 인수는 서로 다르다는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 채권자가 배당받지 못하는 금액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 지장초등학교 북서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·다가구주택이 혼재한 기존 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021년 12월 20일 준공된 철근콘크리트 건물로, 지하 1층·지상 8층 구조입니다. 외벽 석재붙임 마감, 알루미늄 샷시창호 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방, 화재탐지설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 형태는 사다리형이며 지형은 평지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가 관련 조사에서 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 실제 건물 상태 및 관리 상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 8세대 규모이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 비교 거래의 시점과 면적이 달라 현재 적정 시세 추정의 불확실성이 크므로 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 4번 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 과거 화서신용협동조합 근저당과 신한카드 가압류가 실제 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 대조합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 주민등록 전입세대, 실제 거주자, 점유권원을 확인해야 합니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 최종 내용이 중요합니다.
- 시세 최신화. 제공된 최신 확인 실거래는 2024.02의 290,000,000원입니다. 매각 시점과 시간차가 있으므로 최근 실거래, 주변 유사 면적 거래 및 실제 매물가격을 반드시 확인합니다.
- 면적 차이 점검. 과거 거래는 70.11㎡와 74.7㎡가 혼재합니다. 대상과 같은 면적의 거래를 우선 비교하고 층·향·내부 상태의 차이를 반영해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 전체 8세대로 거래 표본이 제한적입니다. 낙찰 이후 매도하거나 임대할 때의 수요를 현지 중개업소를 통해 확인합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분과 미납 공과금, 건물 관리 상태를 확인합니다.
- 배당액 구분. 근저당 채권최고액 243,600,000원은 실제 확정 채권액과 다릅니다. 경매 청구금액 203,001,567원과 구분해 채권계산서 및 배당 관련 서류를 확인합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저매각가 272,000,000원, 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원을 비교하되 실제 유찰 여부는 확정적으로 예측하지 않습니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.16 매각 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래자료를 최신 내용으로 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후 판단”
평택 메이드클래식 402호는 권리구조 자체가 복잡하지 않습니다. 2022년 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐으며, 신고 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 경매 투자에서 권리가 깨끗하다는 사실은 안전한 가격에 매수했다는 뜻이 아닙니다. 최저매각가 272,000,000원은 과거 실거래 평균 282,000,000원보다 낮고, 집계상 최근 시세 기준으로는 93.8%입니다. 그렇지만 최신 거래가 2024년 2월에 머물러 있어 현재 시세 대비 실질적인 할인율은 확인되지 않습니다.
더구나 전체 8세대 소규모 주택이어서 동일 건물의 거래 빈도와 매수 수요에 대한 불확실성도 있습니다. 임차인 신고가 없는 점은 긍정적이지만 실제 점유·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
종합 판단은 B등급입니다. 말소기준이 분명하고 산정 인수액이 0원이라는 점에서 권리 안정성은 양호합니다. 반면 오래된 거래 표본, 적은 실거래 건수, 소규모 건물의 환금성은 가격 평가를 제한하는 요소입니다.
따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만 신건 가격의 매력은 아직 검증되지 않았다”는 결론이 적절합니다. 신건 입찰 여부는 2026년 현재의 실제 매매 가능 가격과 점유 상황을 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.
