* 인수 실질 0원은 주택도시보증공사의 2026.06.10.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하고 실제 이행되는 경우에 한정합니다. 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우에는 배당 부족분에 대한 매수인 인수 위험이 있습니다.
수원지방법원 2025타경43302. 평택시 신장동 대준블루온3 3층 304호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가서의 이용상태는 오피스텔(사무공간 3, 주방, 화장실 등)입니다. 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있어 공부상 용도, 실제 이용 및 임대차 권리관계를 함께 살펴야 합니다.
소유자는 권영만으로, 2021.08.27. 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 최초 압류는 2022.04.08. 안산세무서장의 국세 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 다른 조세 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 중요한 것은 이보다 앞선 2021.08.27. 임차인의 전입과 점유입니다. 따라서 주택임차권의 대항력 문제가 가격 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 3층 304호 도로명주소: 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용(사무공간 3, 주방, 화장실 등) |
| 면적 / 층수 | 거래 비교면적 58.86㎡ · 철근콘크리트조 13층 중 3층 |
| 단지 | 대준블루온3 · 91세대 · 2017.11.06. 준공 |
| 소유자 | 권영만 (2021.08.27. 소유권이전, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08. 국(안산세무서장) 압류 |
| 임차보증금 | 최영민 · 310,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 이행 시 실질 0원* 확약 미반영 시 신건 배당 부족분 33,734,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인
등기부상 기존 수협은행 신탁과 포항수산업협동조합 근저당은 경매 이전에 이미 말소되었습니다. 현재 권리관계의 기준은 2022.04.08. 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 의정부시 압류, 국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 최영민의 전입·점유는 2021.08.27.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자 역시 2021.08.04.로 앞서 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기 자체는 2023.09.08.에 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 그 이전에 성립한 임차인의 대항력을 무시할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 핵심이다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
최영민 304호 전부 주거(임차권등기) |
전입 2021.08.27. 확정 2021.08.04. 임차권등기 2023.09.08. |
310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 최영민으로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 주체로 명세서에 기재되어 있습니다. 보증기관의 가압류·경매신청 채권을 임차보증금과 합산해 여러 명의 임차인이 존재하는 것처럼 계산하지 않습니다. 다만 개별 채권의 법률상 중복·상계 관계와 실제 배당 귀속은 원본 확인이 필요합니다.
대항력을 그대로 유지하는 임차인이라면 이 미배당금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 매수인 실질취득비용은 단순한 최저가가 아니라 281,000,000원 + 33,734,000원 = 314,734,000원으로 계산되며, 집행비용 차이를 제외하면 임차보증금 310,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 증가하므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
확약이 유효하게 이행되는 경우, 최영민의 임차보증금 미배당액을 매수인이 부담할 필요가 없으므로 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 조건부 실질취득비용은 281,000,000원입니다(취득세·명도비 등 별도).
이 확약은 최영민의 임차보증금과 임차권등기에 한정됩니다. 국세·지방세, 다른 독립적인 점유권원이나 별도 권리까지 포괄적으로 포기한 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,734,000원 |
| 1. 최영민 임차보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 276,266,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
임차보증금 배당 부족액은 33,734,000원입니다. 확약이 없었다면 대항력에 따른 인수 대상이 될 수 있으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 표의 배당은 단순 추정이며 조세 우선순위, 배당 귀속 및 채권 중복 관계에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 시나리오
낙찰가가 낮아지면 임차보증금의 미배당 부분은 증가합니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 하고, 확약이 유효하게 이행되는 경우에는 아래 명목상 인수액이 매수인 부담으로 남지 않습니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 281,000,000원 | 33,734,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 224,800,000원 | 89,147,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 179,840,000원 | 133,477,760원 | 0원* |
확약이 배제된 경우 위 회차별 매각가와 추정 인수액의 합계는 각각 314,734,000원, 313,947,200원, 313,317,760원으로, 집행비용의 회차별 차이를 제외하면 보증금 310,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하다면 보증금 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*이므로 낙찰가 하락이 취득비용 감소로 이어질 수 있습니다. 하지만 실제 가격상 이익 여부는 현재 시세를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 실거래 비교 — 과거 96.1%가 현재 할인율은 아니다
대준블루온3 동일 면적 58.86㎡의 확인된 거래는 2021년 거래 4건입니다. 평균 거래가는 292,500,000원, 최저 240,000,000원, 최고 310,000,000원이며 최신 거래도 2021.08.에 머물러 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 58.86㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.08 | 58.86㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.08 | 58.86㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 58.86㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 평균 | 58.86㎡ | 4건 | 292,500,000원 |
최저매각가 281,000,000원은 이 과거 평균의 96.1%이며, 금액으로는 11,500,000원 낮습니다. 그러나 2021년의 거래금액을 2026년 현재의 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 현 시점의 최근 거래나 가격 추세를 확인할 수 없으므로, 과거 평균보다 낮다는 사실만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 낼 수 없습니다.
⑥ 배당·시세 시각화
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 1호선 송탄역 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근 전철역 및 버스정류장 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 3층 304호입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 엘리베이터, 도시가스, 개별난방설비가 있습니다. 1층 옥내주차장과 지하주차장, 기계식주차장이 구비되어 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 용도와 임대차 이용 형태가 상이할 수 있으므로 공부·건축물대장·현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·송탄 관광특구이며, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한정된 토지거래허가구역 지정 내용도 기재되어 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지 정보. 공시지가 1,409,000원/㎡, 관련 토지면적 833.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대준블루온3의 기록된 경매 평균 유찰 횟수 4.9회는 매각에 시간이 걸릴 가능성을 시사합니다. 과거 거래 자료만으로 현재 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본·효력 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.10.자 확약서와 매각물건명세서를 대조하고, 대항력 포기 범위 및 임차권등기 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 조건 확인. 확약 미반영 시 신건 기준 명목상 인수액은 33,734,000원입니다. 확약이 법적으로 유효하고 이행될 때만 매수인 실질 인수 0원* 판단을 적용해야 합니다.
- 임차보증금 양도관계. 실제 임차인 최영민과 보증기관의 권리양도 관계, 배당금 수령 주체, 중복 채권 여부를 확인하세요. 동일 보증금을 여러 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 국세·지방세. 안산세무서장·남동세무서장·의정부시의 압류 3건에 대해 세목, 법정기일, 당해세 여부, 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다고 실제 점유가 종료되었다고 단정할 수 없습니다. 현재 점유자와 점유권원, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2021년 거래 4건 평균 292,500,000원은 현재 가격의 직접적인 증거가 아닙니다. 동일 건물과 인근 유사 물건의 최근 거래·매물·임대수요를 추가 검증해야 합니다.
- 근린시설 이용 제한. 건축물대장상 구분 용도, 실제 오피스텔 이용의 적법성 및 향후 임대·매각 시 이용 가능 범위를 점검해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납, 공용부분 승계 가능액, 취득세, 명도비, 수선비 등을 별도 예산에 반영해야 합니다.
- 입찰기일 원본 대조. 2026.11.16. 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약 관련 서류의 최신 상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 줄지만, 가격의 안전성은 별개”
이 물건은 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 원래 단순한 권리관계가 아닙니다. 최저가 281,000,000원에 낙찰될 경우 예상 미배당금 33,734,000원이 발생하며, 확약이 없다면 낙찰가만을 기준으로 한 수익성 계산은 잘못된 판단으로 이어질 수 있습니다.
다만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약은 이 위험을 실질적으로 바꿉니다. 확약이 유효하게 이행된다면 최영민 보증금에 대한 매수인 인수는 실질 0원*이고, 조건부 실질취득비용은 낙찰가 281,000,000원 수준입니다(별도 비용 제외).
그렇더라도 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 비교 실거래는 모두 2021년이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 과거 실거래 평균의 96.1%라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 볼 수 없으며, 현재 시세와 환금성에 관한 불확실성이 큽니다.
종합 판단은 C등급. 확약은 권리상 핵심 위험을 상당 부분 완화하지만, 조세 배당 변수, 확약 이행 확인, 용도 및 실제 점유 문제, 오래된 시세와 낮은 경매 환금성을 함께 고려해야 합니다. 이 사건의 입찰 전제는 확약 원본 검증과 현재 시장가격 확인입니다.
