수원지방법원 2025타경43319. 경기도 평택시 모곡동에 위치한 평택마제스트타워 7층 에이714호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 일반적인 주거용 아파트가 아닌 산업·업무용 집합건물입니다. 소유자는 장윤승, 말소기준권리는 2023년 2월 6일 설정된 우리은행 근저당권입니다.

이후 경기신용보증재단의 가압류 18,293,255원, 신용보증기금의 가압류 11,948,386원이 순서대로 설정됐고, 2025년 12월 31일 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 설정된 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 단순히 후순위 채권액이 많다는 이유로 그 금액을 매수인의 추가 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

다만 등기상 인수권리가 없다는 사실과 실제 점유·임대차가 안전하다는 판단은 서로 다릅니다. 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신건 가격에 입찰하기 전 실제 사용자를 확인하고, 별도의 선순위 임대차나 매수인 부담 가능성이 없는지 확인하는 과정이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다

권리분석의 출발점은 2023.02.06 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 가압류 2건과 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 물건에는 2022.12.28 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기 이력이 있습니다. 2023.02.06 장윤승 명의로 소유권이 이전되면서 종전 신탁등기가 말소됐습니다. 따라서 종전 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 보기는 어렵습니다.

경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사로 기재돼 있지만, 말소기준 근저당권의 등기상 권리자는 우리은행입니다. 경매 신청채권자와 등기상 근저당권자가 다르므로 채권양도·승계 관계 및 경매신청 권원을 확인해야 합니다. 이는 배당관계와 권리 정리를 검토할 때 중요한 확인사항입니다.

② 가격 검증 — 신건 1.84억의 메리트는 아직 불확실

현재 감정가는 184,000,000원이고, 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가 역시 184,000,000원입니다. 이 가격이 비싼지 싼지를 평가하려면 같은 지식산업센터 또는 유사한 공장형 집합건물의 최근 실거래, 전용면적, 층별 가격, 임대료 및 공실 수준을 비교해야 합니다.

특히 지식산업센터는 아파트와 달리 입주 가능한 업종, 산업시설 용도, 실제 임차수요, 금융조건에 따라 매매가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 단순히 감정가에서 할인됐다는 사실만으로 수익성을 판단하기 어렵습니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다

신건 최저가 184,000,000원을 기준으로, 1회 유찰 시 감정가의 80%인 147,200,000원, 2회 유찰 시 64%인 117,760,000원을 가정한 배당 시나리오입니다. 다만 아래 유찰 가격은 가정된 회차별 가격으로, 실제 매각기일 및 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

이 표에서 구분해야 할 두 가지 금액이 있습니다. 미배당액은 채권자가 매각대금에서 회수하지 못한 금액이고, 매수인 인수액은 낙찰자가 별도로 부담해야 하는 권리상 금액입니다. 둘은 같지 않습니다.

이 사건에서 유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 5,617,641원에서 41,902,441원, 70,930,281원으로 증가합니다. 그러나 후순위 가압류 채권은 매각으로 소멸하므로, 이 미배당액이 그 자체로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 산정 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

신건 가격 184,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,376,000원을 먼저 공제하고, 채권자들에게 총 180,624,000원이 배당되는 구조입니다. 이때 신용보증기금의 청구금액 11,948,386원 중 6,330,745원만 배당되어 5,617,641원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

근저당권 배당액 156,000,000원은 등기상 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 경매 청구금액 137,340,869원과 동일한 개념이 아니며, 실제 확정 채권액 및 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 북서측 인근의 평택마제스트타워에 위치합니다. 주변에는 공장, 지식산업센터, 근린상가 및 업무용 부동산이 혼재합니다. 일반 주거지보다 산업·업무 활동을 중심으로 형성된 입지입니다.
• 교통. 국도변에 위치해 차량으로 건물까지 접근할 수 있습니다. 인근 버스정류장이 있으며, 남측 지제역까지 직선거리 약 2km로 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물 중 7층입니다. 외벽은 복합판넬·그라스월·페인팅·타일 등으로 마감됐으며, 급배수·엘리베이터·화재경보·공용위생·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 및 도로. 공장용지이며 일반공업지역·일반산업단지에 위치합니다. 동측으로 약 20m 폭의 포장도로와 접하고, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 세장형으로 평가됩니다.
• 토지 규제. 일반산업단지에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역 관련 사항이 표시돼 있습니다. 입찰 전 실제 적용되는 거래·이용 제한과 경매 취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 해당 토지의 공시지가는 683,500원/㎡입니다. 이는 토지에 관한 지표로, 개별 집합건물의 거래시세를 직접 나타내지는 않습니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 사용현황은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 공장형 지식산업센터는 사용 가능한 업종과 실수요층이 일반 아파트보다 제한될 수 있습니다. 매각기간과 임대 가능성은 실제 입주기업 수요, 공실 수준, 전용면적, 관리비 및 주변 거래가격에 따라 달라질 수 있으므로 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 관리사무소와 현장조사를 통해 실제 점유자, 사용업체, 계약관계, 보증금 및 점유 개시 시점을 확인하세요. 상가건물임대차보호법 적용 여부와 대항력·우선변제 가능성도 함께 검토해야 합니다.
• 채권자와 근저당권자의 관계 확인. 경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사이고 등기상 근저당권자는 우리은행입니다. 채권양도·승계 및 근저당권 관련 서류를 대조해 권리관계를 확인하세요.
• 신탁 이력 확인. 종전 하나자산신탁 신탁등기는 말소됐으나, 신탁원부 제2022-5474호와 소유권 이전 경위를 확인해 소유권 및 처분 이력에 문제가 없는지 검토하세요.
• 지식산업센터 이용자격. 현재 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 매수인의 업종과 실제 사용 목적이 산업단지 및 지식산업센터의 입주·사용 기준에 맞는지 확인하세요. 용도에 맞지 않는 사용을 전제로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
• 토지이용 제한. 일반산업단지, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한이 표시돼 있습니다. 경매 취득 시 적용되는 절차와 사용·처분 제한 여부를 확인하세요.
• 최근 실거래 검증. 같은 건물과 주변 지식산업센터의 실제 거래사례를 확인하세요. 전용면적, 층, 용도, 내부 상태 및 거래 시점을 맞춰 비교해야 하며, 과거 고가 사례보다 최근 거래 수준을 우선하는 것이 중요합니다.
• 임대수익과 공실 비용. 월 임대료, 보증금, 공실기간, 공용관리비, 수선비 등을 확인하세요. 실제 임대관계가 불분명하므로 임대수익이 발생한다고 미리 가정하지 마세요.
• 금융조건 확인. 지식산업센터는 주거용 아파트와 담보평가 및 대출심사 조건이 다를 수 있습니다. 입찰 전에 해당 호실의 실제 금융 가능 여부와 자기자금 부담을 확인하세요.
• 관리비 체납과 명도. 장기 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 실제 점유자의 퇴거·인도 문제를 점검하세요. 권리상 인수금 0원과 별개로 명도 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 매각기일 2026.11.16 이전에 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 대조하세요. 특히 선순위 임차권, 매각 제외사항, 인수조건 및 기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 아직 검증 대상”

평택마제스트타워 에이714호는 권리관계만 보면 비교적 정리하기 쉬운 물건입니다. 2023년 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이라는 사실은 가볍게 넘길 수 없습니다. 실제 점유자가 누구인지, 선순위 임대차 또는 보증금 인수 가능성이 있는지 확인해야만 권리분석을 마무리할 수 있습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 184,000,000원이 시장가격보다 유리하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 더욱이 이 물건은 일반 아파트가 아닌 공장형 지식산업센터입니다. 실수요층과 가능한 업종이 제한될 수 있고, 공실 및 환금성 위험도 별도로 평가해야 합니다.

따라서 이 사건의 판단은 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 신건 가격에는 즉시 가점을 줄 수 없다로 정리됩니다. 현장 점유와 임대차관계, 최근 실거래, 실제 금융조건을 확인한 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 권리 구조는 조건부 양호, 가격 메리트는 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 최저가 자체보다 실제 시장에서 얼마에 거래되고 얼마나 안정적으로 활용될 수 있느냐입니다.