수원지방법원 2026타경8. 경기도 안성시 공도읍 만정리의 안성공도KCC스위첸 112동 1703호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 125.57㎡, 18층 건물의 17층에 위치한 아파트로, 감정평가서에는 방 4개·거실·주방·욕실 3개 구조로 기재돼 있습니다. 소유자는 이명호이며, 2016.11.11 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기부에 기재된 거래가액은 338,000,000원입니다.

이번 경매를 신청한 채권자는 미추홀신용협동조합입니다. 2023.11.14 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2026.01.14 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 262,238,401원입니다.

등기상 주요 권리는 비교적 명료합니다. 경매를 신청한 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 이태석의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매수인이 등기상 권리를 인수하지 않는다는 것과 실제 점유·명도 문제가 없다는 것은 별개입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 이 부분은 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 을구 22번 근저당권입니다. 미추홀신용협동조합이 2023.11.14 설정한 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

그보다 뒤인 2023.12.20 설정된 이태석의 근저당권(채권최고액 25,500,000원)은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.01.14의 임의경매개시결정도 매각에 따라 말소되는 권리입니다.

등기부에는 과거 여러 근저당권과 전세권이 등장합니다. 특히 2021.04.28 설정된 더자산관리대부의 근저당권 345,000,000원과 전세권 5,000,000원이 확인되지만, 두 권리는 모두 2023.11.15 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

2026.02.11 안성시의 압류등기도 있었지만, 2026.03.05 말소됐습니다. 과거 국민은행·삼성생명보험·대부업체 등의 근저당권과 전세권 역시 말소된 이력이므로 현존 권리와 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.0% 높은 신건 가격

안성공도KCC스위첸 동일 면적 125.57㎡의 실거래를 비교하면 가격 부담이 드러납니다. 전체 12건의 평균은 373,416,666원이지만, 최근 12개월의 8건 평균은 371,375,000원으로 더 낮습니다. 특히 최신 거래인 2026.10 거래가 343,000,000원은 감정가와 상당한 차이가 있습니다.

전체 실거래 가격은 343,000,000원~415,000,000원으로 분포합니다. 하지만 최고 거래가격만 보고 이 물건이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 거래 시점과 층별 차이가 크고, 최근 가격 흐름이 하락하고 있기 때문입니다.

감정가 401,000,000원은 최근 12개월 평균보다 29,625,000원 높습니다. 최신 거래가격과 비교하면 차이는 58,000,000원입니다. 최신 거래는 3층이고 경매물건은 17층이므로 층별 가격 차이를 고려해야 하지만, 이 차이만으로 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)

매각가 401,000,000원 가정의 추정 배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 미추홀신용협동조합의 실제 청구금액 262,238,401원과 채권최고액 324,000,000원은 서로 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 집행비용, 조세채권 등에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 소유자 잔여금도 확정액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 시세 재확인

현재 회차와 유찰 후 가정된 매각가격을 비교하면 가격 부담이 어떻게 달라지는지 확인할 수 있습니다. 다만 아래 수치는 회차별 가격 및 배당 시뮬레이션이며, 실제 다음 매각기일이나 낙찰가격을 뜻하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저가 가정은 320,800,000원, 2회 유찰 시에는 256,640,000원입니다. 현재의 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 유찰 후 가격이 더 낮아지는 구조입니다.

다만 채권자에게 배당되지 못한 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 시뮬레이션상 1회 유찰에서 미배당액 33,991,200원, 2회 유찰에서 97,252,960원이 발생하더라도, 후순위 근저당권의 매각 소멸을 전제로 계산한 매수인 인수액은 각각 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 공도중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 18층 건물의 17층입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화탐지·소화전·엘리베이터·도시가스·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 주차·도로. 북서측 대로, 남서측 및 남동측 소로에 접하며 지상·지하 주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 부정형 아파트 부지이며, 토지면적은 71,329.6㎡입니다. 공시지가는 809,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 성장관리권역 및 상대보호구역 등의 지정·저촉 사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인·외국법인·단체의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있습니다. 해당 취득 주체는 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,101세대 규모로 동일 면적 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 하락하고 있고, 동일 면적의 거래가격도 343,000,000원부터 415,000,000원까지 차이가 있어 가격에 따른 매수 수요를 신중히 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 401,000,000원은 최근 12개월 평균 371,375,000원보다 높습니다. 최초 입찰부터 가격 경쟁에 나서기보다 현재 시세와 목표 수익성을 기준으로 입찰가격 상한을 설정해야 합니다.
• 최신 거래 우선. 2026.10 동일 면적 실거래가 343,000,000원과 최근 평균을 함께 검토하세요. 전체 평균 373,416,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -1.6%이므로 유찰 후에도 새로운 실거래가를 확인하고 적정 가격을 다시 계산해야 합니다.
• 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 미상 점유자의 대항력은 확인 전까지 단정할 수 없습니다.
• 말소기준권리 확인. 2023.11.14 미추홀신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
• 과거 전세권과 현존 임대차 구분. 종전 전세권은 등기부상 말소됐지만, 실제 임대차와 점유관계는 등기부만으로 모두 확인되지 않을 수 있습니다.
• 조세채권 확인. 안성시 압류등기는 말소됐지만 별도의 당해세 및 조세 배당사항은 확인이 필요합니다. 추정 배당표의 잔여금을 확정 금액으로 보아서는 안 됩니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납이 있는지 관리사무소에 확인하고, 매수인 부담 가능액을 입찰자금에 반영하세요.
• 내부 상태. 전용 125.57㎡, 방 4개·욕실 3개 구조로 확인됩니다. 수리 상태, 누수, 설비 보수 필요성 등은 현장 확인이 필요합니다.
• 입찰자금. 최저가 401,000,000원의 10%는 40,100,000원입니다. 실제 입찰보증금은 매각기일 공고 및 입찰조건을 확인하세요. 취득 관련 세금·등기비용·명도비용 등도 별도 고려해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 320,800,000원과 2회 유찰 가정가격 256,640,000원을 참고하되, 실제 다음 최저매각가격과 일정은 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래가 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보류”

안성공도KCC스위첸 112동 1703호는 등기상 주요 권리의 정리 구조가 명료한 경매물건입니다. 2023.11.14 미추홀신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 이태석 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계는 확인해야 합니다. 등기상 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 임차인·명도 위험까지 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

가장 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 401,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 371,375,000원보다 8.0% 높고, 최신 거래가 343,000,000원과도 차이가 큽니다. 최근 거래가격 추세 역시 -1.6%로 하락 방향입니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 유찰이 발생하면 가격 부담이 줄어들 수 있지만, 실제 입찰 여부는 유찰 후 형성되는 최저가와 당시 실거래를 다시 비교해 결정해야 합니다.

결론은 ‘권리구조는 비교적 양호, 점유 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 예상 인수액이 없다는 장점만으로 최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유는 부족합니다. 이 물건은 권리분석보다 매수 시점과 적정 입찰가격의 판단이 더 중요합니다.