수원지방법원 2026타경25. 경기도 평택시 안중읍 현화리 동신아름마을아파트 301동 903호, 전용 84.6339㎡ 아파트입니다. 2005년 5월 사용승인을 받은 546세대 단지의 19층 건물 중 9층에 자리하고 있습니다. 소유자는 이경숙이며, 2021년 7월 마포중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성카드의 가압류가 붙었고, 근저당권자인 마포중앙새마을금고가 2026년 1월 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리의 우선순위는 비교적 명확합니다. 과거 국민은행과 안중농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준권리는 2021년 7월 23일 접수된 마포중앙새마을금고 근저당권입니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대차 조사에서는 점유자를 직접 확인하지 못했으므로, 등기상 소멸 분석과 실제 인도 위험은 구분해야 합니다.

또 하나의 핵심은 매각가격입니다. 현재 최저매각가는 240,000,000원으로, 동일 면적 최근 12개월 평균인 194,666,666원보다 약 4,533만원 높습니다. 같은 9층의 2026년 10월 거래가 193,000,000원과 비교해도 47,000,000원 높습니다. 신건 최저가만으로는 가격 경쟁력이 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

2005년 한국토지신탁 명의 신탁등기를 거쳐 이경숙 앞으로 소유권이 이전됐고, 당시 신탁등기는 말소됐습니다. 그 후 설정된 국민은행·안중농업협동조합 근저당권도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 2021년 마포중앙새마을금고 근저당권입니다.

② 점유·임대차 — 인수액 0원과 점유 확인은 별개

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 과정에서 물건조사 당시 이해관계인이 부재해 임대사항이 미상으로 기재됐습니다. 내부구조도 역시 집합건축물대장 및 현황조사를 바탕으로 작성됐습니다.

따라서 소유자가 직접 거주한다거나 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 실제 존재한다면 대항력 가능·미상으로 보고 권리관계를 추가 확인해야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 확인되는 경우에는 현재의 인수액 0원 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 23.3% 비싼 신건

동신아름마을 동일 면적(전용 84.63㎡)의 최근 실거래 12건을 보면 거래가격은 168,000,000원~245,000,000원으로 분포합니다. 최근 12개월 평균은 194,666,666원이며, 최신 거래로 확인되는 2026년 10월 가격은 208,000,000원입니다.

비교 결과는 분명합니다. 최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.3%로, 약 45,333,334원 높습니다. 최신 거래 208,000,000원과 비교해도 32,000,000원 높습니다. 특히 같은 9층의 2026년 10월 거래가격은 193,000,000원으로, 이 사건의 최저가와 47,000,000원 차이가 납니다.

물론 같은 층이라고 해서 향·내부상태·수리 여부까지 동일하다고 볼 수는 없습니다. 다만 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼, 별도의 가치 상승 요인이 확인되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,160,000원을 제외한 235,840,000원이 마포중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 삼성카드에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 채권최고액 기준의 채권자 전체 미배당 추정액은 32,383,153원입니다.

다만 마포중앙새마을금고의 채권최고액 252,000,000원과 경매 신청 청구액 213,495,090원은 서로 다른 금액입니다. 예상배당액 235,840,000원은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션 결과이며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 이 표의 삼성카드 배당액이나 전체 미배당액을 확정 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 실제 배당채권액 확정에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 후순위 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원으로 산정

현재 회차는 감정가의 100%인 240,000,000원입니다. 제시된 회차별 시뮬레이션에 따르면 1회 유찰 시 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 낮아집니다. 다만 실제 차기 최저매각가와 매각 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다.

채권자가 받지 못하는 금액은 유찰이 진행될수록 증가하지만, 확인된 후순위 권리만을 기준으로 한 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 산정됩니다. 미배당 채무가 곧바로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

가격 경쟁력은 회차에 따라 크게 달라집니다. 1회 유찰 가정 가격 192,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 194,666,666원보다 소폭 낮으며, 2회 유찰 가정 가격 153,600,000원은 최근 평균 및 제시된 최저 거래 사례 168,000,000원보다 낮습니다. 다만 취득 부대비용·점유 상태·개별 호수의 상태를 고려하지 않은 단순 가격 비교입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 평택시 안중읍 현화리 평택안일초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교 및 근린상업시설이 혼재한 주거지역으로 주거 여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 동측 도로변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2005.05.12 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 승강기, 개별난방, 급배수, 소방, 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
• 단지 규모. 546세대 단지이며 전용 84.63㎡의 최근 거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가격의 편차가 커 개별 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 도로. 남서·북동측 대로3류에 저촉되고 북서측 소로2류에 접합니다. 구체적인 제한 범위는 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,173,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건으로 거래 사례는 확인되지만, 168,000,000원에서 245,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 신건 최저가가 최근 평균보다 높은 점은 재매각 시 가격 부담 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 검토. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.3%입니다. 평균 거래가격과 최신 거래가격을 모두 비교하고 입찰가격 상한을 정해야 합니다.
• 동일 층 거래 확인. 2026년 10월 9층 거래가격은 193,000,000원입니다. 대상 호수의 향, 수리 여부, 내부 상태에 따라 차이가 있을 수 있으므로 구체적인 비교가 필요합니다.
• 점유자 조사. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 임대사항이 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사 및 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 선순위 임대차 위험. 실제 임차인이 확인되면 2021.07.23 말소기준권리와 전입·점유 시점을 비교하고, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 말소기준 및 배당액 재확인. 마포중앙새마을금고의 채권최고액은 252,000,000원, 경매 신청 청구액은 213,495,090원입니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 192,000,000원, 2회 유찰 가정 153,600,000원으로 가격 경쟁력이 달라집니다. 실제 회차 및 공고 조건을 확인해야 합니다.
• 입찰보증금. 최저가의 10%를 가정하면 24,000,000원입니다. 실제 납부비율과 준비 금액은 매각공고로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 점유 형태가 불명확하므로 인도 과정의 분쟁 가능성을 확인하고, 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담을 점검해야 합니다.
• 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 실제 적용 범위와 경매 취득에 대한 법적 처리사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 단순하지만, 가격은 비싸고 점유는 미확인”

평택 동신아름마을 903호는 현재 등기상 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 마포중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 삼성카드 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 산정된 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 안전한 낙찰을 위해서는 두 가지 문제가 남습니다. 첫째, 감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 점유·임대차가 미확인됐습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 선순위 임차인의 존재 가능성을 완전히 배제해서는 안 됩니다.

둘째, 가격이 최근 시세보다 높습니다. 최근 12개월 평균은 194,666,666원, 최신 거래는 208,000,000원인데 신건 최저가는 240,000,000원입니다. 같은 9층의 최근 거래가격 193,000,000원과도 격차가 큽니다.

단지 평균 유찰 횟수 1.5회를 고려하면 현 신건 가격에 무리하게 입찰하기보다 점유 관계를 먼저 확인하고, 이후 가격 조정 여부를 관찰할 필요가 있습니다. 결론은 '등기상 권리는 비교적 단순, 임대차 확인 필수, 신건 가격은 보류'입니다. 이 물건의 핵심은 높은 최저가에 서둘러 응찰하는 것이 아니라, 실제 점유 위험을 해소하고 최근 거래가격과 부합하는 취득가격을 확보하는 데 있습니다.