수원지방법원 평택지원 2026타경32. 평택시 동삭동 더원주차프라자 1층 111호를 중심으로 주차장 용도의 다른 구분건물 지분까지 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 당시 111호는 소매점 '블루커트'로 이용되고 있었고, 다른 매각 대상은 주차장으로 이용 중이었습니다. 겉으로 보면 송탄농업협동조합의 근저당권을 정리하는 일반적인 임의경매지만, 권리관계에는 반드시 구별해야 할 문제가 있습니다.

첫째, 2020년 근저당권보다 앞선 2011년 전입신고가 있는 임차인입니다. 배당요구까지 했지만 우선변제권에 따른 배당은 반영되지 않았고, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 둘째, 대지권 미등기와 대지권 존재 자체의 불확실성입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있지만, 이것만으로 대지권 취득이 확정되는 것은 아닙니다. 두 사안을 해결하지 않은 채 감정가만 보고 입찰하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2020.07.01 설정된 송탄농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 2021.06.15 같은 금융기관 명의로 채권최고액 480,000,000원의 추가 근저당권이 설정되었습니다. 2025.04.29 평택세무서장의 압류와 2026.02.04 임의경매개시결정도 확인됩니다.

두 근저당권, 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 설정된 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 등기상 소유자는 주식회사더원아이디입니다. 다만 등기부상의 담보권이 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력 있는 보증금이 소멸한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원 전액 인수 추정

실제 임차인은 1명, 장용화입니다. 전입신고 시점은 근저당권보다 빠르고, 배당요구도 접수되어 있지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리해 임차인에게 0원을 배당하고 보증금 전액을 매수인 부담으로 계산합니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가에 인수보증금을 더해야 한다

이 사건은 임차보증금 20,000,000원이 현재 최저매각가 350,000,000원보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 총취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 각 회차의 예상 실질취득금액은 낙찰가에 인수보증금 20,000,000원을 더한 금액입니다.

위 실질취득액은 대항력 및 보증금 전액 인수를 전제로 한 낙찰가와 인수보증금의 합계입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 예상 시나리오이며 실제 향후 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

신건 매각대금에서 추정 집행비용 5,700,000원을 제외하면 담보권자에게 배당되는 금액은 344,300,000원입니다. 첫 번째 근저당권에 240,000,000원이 배당되고, 두 번째 근저당권에는 104,300,000원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 720,000,000원이며, 이를 기준으로 계산한 미배당액은 375,700,000원입니다. 이는 실제 확정 채무잔액과 동일하다는 의미는 아니며, 매수인이 이 미배당 채무를 승계한다는 뜻도 아닙니다. 매수인 부담으로 별도 계산된 금액은 임차보증금 20,000,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 관계

유찰되면 매각대금이 내려가고 담보권자의 미배당액은 커집니다. 신건에서는 미배당액이 375,700,000원이지만, 1회 유찰 시 444,720,000원, 2회 유찰 시 499,936,000원으로 계산됩니다. 그러나 이러한 채권자 측 미배당 증가가 매수인의 추가 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

신청채권자의 청구액은 270,000,000원입니다. 회차별 계산에서는 신건과 1회 유찰 시 신청채권자의 청구가 충족되는 것으로, 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 분류됩니다. 다만 두 근저당권이 같은 금융기관 명의로 설정되어 있으므로 채권최고액 합계와 실제 청구채권액을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 시세 및 가격 적정성 — 실질취득 3.7억을 기준으로 판단

이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 근린시설 소매점과 주차장 지분을 함께 취득하는 일괄매각 물건입니다. 따라서 아파트의 평당가격이나 주거용 부동산 시세를 그대로 적용할 수 없습니다.

현재 확인 가능한 자료만으로는 같은 지역의 비교 가능한 근린시설 최근 실거래, 동일 건물 내 상가 거래가격 또는 최근 거래 추세를 산정할 수 없습니다. 감정가 350,000,000원이 주변 시장가격보다 높은지 낮은지도 확정할 수 없습니다.

⑦ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 평택시 동삭동 동삭초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다. 주거지역을 배후로 하는 근린시설 입지이나 실제 상권 수요와 매출 수준은 별도 검증이 필요합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 남서측·남동측·북동측으로 각각 약 10m 도로에 접하며, 북서측으로는 약 6m 보행자도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며 강화유리 창호를 사용합니다. 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
• 이용상태. 111호는 소매점 블루커트로 이용 중이고, 나머지 일괄매각 대상은 주차장 용도로 이용 중입니다. 실제 영업자와 임차인의 관계, 주차장 사용권 및 지분 범위를 확인해야 합니다.
• 대지권. 택지개발지구 내 지번 및 대지권이 확정되지 않은 상태로 평가되었습니다. 대지권은 미등기이고 존재 여부도 불명확합니다. 이 사건에서 가장 중요한 물적 권리 검증 대상입니다.
• 토지이용계획. 감정평가 기준시점에는 지적 미정리로 토지이용계획확인서 발급이 불가능하여 토지이용계획이 미상으로 기재되었습니다. 관련 토지자료에는 자연녹지지역·준주거지역 표기와 지목 '전' 등이 함께 나타나므로 대상 대지와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 도로 및 지적 확인. 감정평가서에는 여러 면의 도로 접합과 차량 접근이 기재되지만, 토지자료에는 맹지로도 표시되어 있습니다. 지적 정리와 대상 토지의 대응관계를 확인하지 않고 어느 한쪽을 확정적인 현황으로 판단해서는 안 됩니다.
• 위반건축물·공부 차이. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 대지권 미등기 문제는 별개의 권리 문제입니다.
• 환금성. 소매점과 주차장 지분을 일괄 취득하는 구조이고 대지권이 확정되지 않았습니다. 일반적인 주거용 구분건물에 비해 매수자 범위가 제한될 수 있으므로 매각과 재매각 모두에서 유동성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 핵심 위험 정리 — 가격보다 먼저 해결할 문제

⑨ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 확인. 매각물건명세서와 감정평가서, 집합건물 등기부, 신탁원부 및 관련 토지 등기부를 대조해 대지권 성립·이전 가능성을 검토하세요. 해당 토지의 지번 확정 여부도 함께 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 목록 1~3의 각 호수, 지분 비율, 주차장 권리의 귀속, 대지지분 포함 관계를 확인하세요. 목록 2~3의 공유자우선매수권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 임차인 대항력 검증. 장용화의 전입일 2011.11.09, 건물의 소유권보존일 2020.06.25, 근저당 설정일 2020.07.01의 관계를 확인하고 실제 점유의 연속성 및 건물·호실 동일성을 조사하세요.
• 임대차관계 확인. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,100,000원의 실제 계약 내용과 지급 현황, 임차인의 점유 부분 및 사용 목적을 확인하세요. 감정평가상 소매점 이용과 주거 전입신고가 함께 나타납니다.
• 배당요구·인수액 확인. 2026.03.16 배당요구 접수 사실, 확정일자 및 우선변제 인정 여부를 확인하세요. 현재 계산에서는 임차인 배당 0원과 매수인 인수 20,000,000원을 전제로 합니다.
• 국세 압류 검증. 평택세무서장의 2025.04.29 압류에 대해 조세채권 종류, 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰가 계산. 신건에는 낙찰가 350,000,000원과 인수보증금 20,000,000원을 합산한 370,000,000원을 기본 부담으로 검토하세요. 별도 취득세·명도·관리비 등의 비용도 고려해야 합니다.
• 상권 및 가격 조사. 인근 근린시설의 최근 실거래, 비교 가능한 점포의 임대차 조건, 공실률 및 매매 환금성을 확인하세요. 실제 임대수익과 현재 점유관계가 검증되기 전에는 수익률을 확정하지 마세요.
• 관리비·명도 조사. 관리주체를 통해 공용부분 체납 관리비를 확인하고, 실제 영업자·점유자와 인도 가능성을 조사하세요.
• 입찰 직전 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기일 변동을 재확인하세요. 신탁원부와 대지권 관련 서류도 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도 위험까지 지워지는 것은 아니다”

평택 더원주차프라자 111호 경매의 핵심은 단순한 근저당권 말소 여부가 아닙니다. 등기상 담보권은 매각으로 정리될 수 있지만, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 인수 가능성과 대지권 미등기 문제가 남습니다.

신건 최저가 350,000,000원에 낙찰받는다면 현재 권리분석 기준 매수인의 실질취득 부담은 370,000,000원으로 추정됩니다. 보증금 20,000,000원은 실제 매수인 부담으로 계산되는 반면, 담보권자 미배당액 375,700,000원은 매수인 승계 채무가 아닙니다. 이 차이를 혼동해서는 안 됩니다.

특히 건물의 소매점 이용현황과 임차인의 주거 전입신고 사이에는 검증이 필요한 차이가 있고, 매각물건명세서에도 대지권의 존재 여부가 불명확하다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 법적 대항력과 토지 권리 확보 가능성에 대한 원본 검토가 가격 판단보다 우선되어야 합니다.

주변 실거래 비교도 아직 성립하지 않아 현재의 실질취득금액이 시세보다 낮다고 볼 근거는 없습니다. 결론은 입찰 보류 및 권리 검증 우선. 대지권 취득 가능성, 임차인 보증금 인수 여부, 점유관계와 상가 시세가 모두 확인된 뒤에야 적정 입찰가격을 결정할 수 있는 물건입니다.