수원지방법원 2026타경67. 경기도 안성시 죽산면 두교리에 소재한 공장·사무실 및 토지에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 건물 기호 3·4·5는 공장, 기호 6은 사무실 등으로 이용되고 있으며, 건물들은 일반철골구조 패널지붕 단층으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사 지성이엔지이고, 채권자 하나은행이 5,087,298,846원을 청구하여 경매가 진행됐습니다.

등기상 말소기준권리는 2025년 12월 9일 설정된 하나은행의 첫 번째 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이 물건은 말소기준권리보다 앞서 점유 신고된 임차인이 존재합니다. 등기부가 깨끗해지는 것과 낙찰자가 추가 부담 없이 취득하는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 임차권은 별도

하나은행의 근저당권은 모두 2025.12.09. 접수됐으며, 채권최고액은 각각 1,800,000,000원, 3,180,000,000원, 600,000,000원입니다. 합계는 5,580,000,000원입니다. 세 근저당권 모두 추가설정계약 및 공동담보목록이 기재되어 있어 실제 채권잔액과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.

말소기준권리 이후 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 안성시 압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 예상 80,000,000원

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인은 2명이며, 두 임차인의 보증금 합계는 80,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 표시하되, 예상배당은 두 임차인의 보증금을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

주식회사 아이오닉스는 2026.01.29. 전입하여 말소기준권리 이후의 임차인으로 분류됩니다. 다만 보증금 액수와 우선변제권 관련 사항이 확인되지 않았으므로 계약서·점유구역·배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.

※ 임차인 3명 모두 실제 임차인으로 분류되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 위 대항력 판단은 현황조사상 전입일과 권리분석 결과를 기준으로 한 것으로, 공장·사업용 건물에 관한 법적 대항요건 충족 여부는 사업자등록, 점유, 계약관계 및 목적물의 적용 법률을 원본으로 확인해야 합니다. 확정일자·배당요구가 확인되지 않은 임차인의 우선변제권은 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,962,100,000원 가정)

신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 하나은행 근저당권 3건에 배당하고, 잔여액을 경기신용보증재단 가압류에 배당하는 구조입니다. 신용보증기금은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.

채권총액 6,473,080,601원 중 예상 채권배당액은 5,900,079,000원, 미배당액은 573,001,601원입니다. 예상 집행비용은 62,021,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수액 80,000,000원은 매각대금 배분액이 아니라 낙찰자의 별도 부담입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득금액

신건 최저매각가는 감정가와 같은 5,962,100,000원입니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 매각가를 적용한 시나리오에서도 선순위 임차보증금 인수 예상액은 80,000,000원으로 유지됩니다.

이 사건은 각 시나리오의 낙찰가가 선순위 임차보증금 합계보다 높습니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 경매와 달리, 유찰로 낙찰가가 내려가면 실질취득금액도 감소하는 구조입니다. 그렇더라도 매수인 인수액 80,000,000원을 제외하고 가격을 비교하는 것은 잘못입니다.

⑤ 가장 큰 변수 — 공장 출입로의 유치권 행사 현수막

현황조사서에는 공장 출입로 벽에 주식회사 TS산업과 주식회사 신안전력이 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 설치했다는 내용이 있습니다.

이는 일반적인 후순위 가압류와 성격이 다릅니다. 유치권이 실제로 성립하는지는 피담보채권의 존재, 목적물과 채권의 관련성, 적법한 점유 및 점유의 계속 여부 등에 따라 판단해야 합니다. 현수막이 있다는 사실만으로 유치권이 법적으로 성립했다고 단정할 수는 없지만, 성립하지 않았다고 단정해서도 안 됩니다.

• 유치권 주장 주체 확인. 주식회사 TS산업과 주식회사 신안전력이 각각 어떤 채권을 주장하는지 확인합니다.
• 실제 점유 상태. 현수막 외에 출입 통제, 시설 관리, 물리적 점유가 존재하는지 확인합니다.
• 임차인과 점유주체의 관계. 정명·아이오닉스·피르마산업의 점유구역과 유치권 주장 업체의 점유구역이 겹치는지 확인합니다.
• 법적 성립요건. 주장 채권의 발생 시점, 점유 개시 시점과 공사 관계 서류를 확인합니다.
• 명도 가능성. 낙찰 후 자진 인도가 가능한지, 별도의 분쟁 해결이 필요한지 검토합니다.

⑥ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 죽산면 두교리 소재 광선초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 국도변 산업단지, 중소규모 공장, 창고, 농경지 및 자연림이 혼재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량으로 목적물까지 접근할 수 있고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 이용상태. 기호 3·4·5는 공장, 기호 6은 사무실 등으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 패널지붕 단층이며, 기호 6에는 기본적인 위생·급배수설비 등이 있습니다.
• 토지 면적 및 형상. 토지 현황상 면적은 12,980㎡, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 중로한면으로 기재됩니다. 현재 지적 변경 내역과 각 토지 목록의 범위를 대조해야 합니다.
• 용도지역. 농림지역·계획관리지역 관련 사항이 있으며, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 접도구역, 보전산지·임업용산지·준보전산지 등 토지별 제한 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 이용규제. 외국인·외국법인·단체의 주택 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 실제 취득 주체와 이용 목적에 따른 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 지적 변경. 목록 1은 2025.10.31. 신규 지번 두교리 946으로 확정되고 지목이 공장용지로 변경됐다고 기재되어 있습니다. 종전 지번과 신규 지번의 연결 관계를 확인해야 합니다.
• 매각 포함 시설. 건물 내부에 설치된 제시외 기계기구 호이스트크레인 1식이 매각 대상에 포함됩니다.
• 매각 제외 시설. 지상 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되므로 소유관계와 낙찰 후 존치·철거 문제를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 정명·피르마산업 각 40,000,000원, 합계 80,000,000원의 매수인 인수 가능성을 반영합니다. 실제 대항요건과 보증금 반환관계도 확인해야 합니다.
• 아이오닉스 임대차. 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약서, 점유 목적물과 배당요구 여부를 확인합니다.
• 유치권 현수막. TS산업·신안전력의 유치권 주장 금액, 공사관계 서류와 점유 실태를 반드시 검토합니다.
• 매각물건명세서 원본. 임차인별 인수 여부와 유치권·점유 관련 기재, 매각 제외 물건을 대조합니다.
• 공동담보목록. 하나은행 근저당권 3건의 공동담보 관계와 실제 피담보채권 잔액을 확인합니다.
• 토지 지적 확인. 두교리 180-1과 신규 지번 946의 연결 관계, 토지 목록별 면적·지목·소유관계를 확인합니다.
• 매각 포함 시설. 호이스트크레인 1식의 현존 상태와 평가·매각 포함 범위를 확인합니다.
• 매각 제외 컨테이너. 컨테이너 1동의 실제 소유자, 토지 사용관계 및 향후 처리 가능성을 확인합니다.
• 실질취득금액. 신건 최저가 5,962,100,000원에 확인된 보증금 인수액 80,000,000원을 더하여 약 6,042,100,000원을 기본 취득비용으로 검토합니다. 취득세·명도비·유치권 분쟁비용은 별도로 산정합니다.
• 시세 검증. 인근 유사한 공장·토지의 최근 거래와 현재 이용상태를 대조하여 실질취득금액이 적정한지 판단합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남는 부담을 보라”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 정리된다는 이유만으로 안전한 입찰이라고 판단할 수는 없습니다.

주식회사 정명과 주식회사 피르마산업의 보증금 80,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 분석되고, 아이오닉스의 보증금은 확인이 필요합니다. 여기에 TS산업·신안전력의 유치권 행사 현수막이 존재하며, 토지의 신규 지번 변경과 매각 제외 컨테이너까지 검토해야 합니다.

신건 최저매각가 기준 실질취득금액은 약 6,042,100,000원입니다. 이 금액은 확인된 임차보증금 인수만 반영한 것으로, 유치권 관련 잠재 부담까지 확정한 최종 취득원가는 아닙니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 유치권과 점유 문제가 해결되지 않는다면 낮아진 낙찰가만으로 투자 메리트를 판단하기 어렵습니다.