수원지방법원 2026타경50029. 경기도 평택시 동삭동 서재자이아파트 106동 12층 1201호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 336,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 정은주는 2019년 4월 29일 거래가액 238,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 한국투자캐피탈 근저당과 여러 가압류가 설정되었지만, 모두 말소기준권리보다 늦은 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 선순위 근저당의 권리자는 2025년 3월 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 매수인 인수 위험과 채권자의 배당 부족은 서로 다른 문제입니다. 이 사건은 후순위 채권에 상당한 미배당이 예상되지만, 현재 권리분석상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
가격은 별도로 판단해야 합니다. 서재자이 동일 면적의 최근 거래는 290,000,000원~350,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 315,666,666원입니다. 신건 최저가가 이 평균을 웃돌므로, 감정가 그대로 입찰하는 경우 가격상 안전마진이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 715-1 서재자이아파트 제106동 제12층 제1201호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 서재로 36 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 거래 비교 기준 전용 84.95㎡ · 지상 15층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 2개 · 드레스룸 등 |
| 소유자 | 정은주 (2019.04.29. 소유권이전, 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 156,721,948원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.29. 우리은행 근저당권 (을구 3번, 이후 한국주택금융공사로 이전) |
| 최초 채권최고액 | 186,670,000원 |
| 후속 변경 채권최고액 | 167,210,351원 (2024.04.03. 변경등기) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리 판단의 출발점은 2019년 4월 29일 설정된 우리은행 근저당입니다. 2014년과 2017년에 설정된 국민은행 근저당은 이미 말소되었으므로 현재의 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다. 우리은행 근저당 이후 설정된 한국투자캐피탈 근저당과 경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단·삼호저축은행·신한카드·와이앤케이파트너스대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 0명
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 확인된 금액 없음 | 예상 0원 |
현재 확인된 임차인은 0명이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자 주소가 본건 아파트로 변경된 이력은 있으나, 이것만으로 실제 점유자가 소유자라고 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 106.4% 높은 신건 가격
서재자이 아파트는 802세대 규모로 2014년 5월 22일 준공되었습니다. 동일 면적대인 전용 84.9~84.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.9㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 10 | 307,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 21 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 17 | 308,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 315,666,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 315,666,666원이고, 최저매각가 336,000,000원은 이 평균보다 20,333,334원 높습니다. 비율로는 106.4%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 기준 실질취득액 역시 336,000,000원이므로 가격 비교 결과는 달라지지 않습니다.
반면 가장 최근인 2026년 10월 거래는 350,000,000원으로, 이번 최저가보다 높습니다. 이 거래만 놓고 보면 최저가가 낮지만, 2026년 8월에는 같은 면적대가 290,000,000원, 306,000,000원, 320,000,000원에도 거래됐습니다. 따라서 단일 고가 거래를 일반적인 시장가격으로 간주해 신건 가격에 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,504,000원 |
| 1. 선순위 근저당 · 우리은행 설정분 | 186,670,000원 | 186,670,000원 |
| 2. 근저당 · 한국투자캐피탈 | 181,200,000원 | 143,826,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,380,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 45,851,729원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼호저축은행 | 15,205,357원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 9,433,897원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 | 6,250,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 최초 근저당 채권최고액을 사용한 단순 예상배당입니다. 선순위 근저당의 2024년 변경액 및 2025년 한국주택금융공사 승계를 배당액에 다시 반영한 확정 계산이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 동일
| 매각 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 336,000,000원 | 149,495,692원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 268,800,000원 | 215,754,892원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 215,040,000원 | 268,762,252원 | 0원 |
유찰되어 낙찰가가 낮아지면 배당 가능한 금액도 감소하므로 채권자의 미배당액이 늘어납니다. 하지만 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 실제로 위 가격에 매각이 진행된다는 뜻은 아니며, 법원의 다음 매각공고와 매각조건을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 동삭동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 연립·다세대주택 및 학교 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 대체로 보통 수준입니다. 북서측 약 20m, 남서측 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서재지구)이며 하천 및 하천구역 관련 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로 해당 취득자에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지의 아파트 부지입니다. 토지 공시지가는 2,096,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시도 없습니다. 실내 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 802세대 규모 아파트로 동일 면적 거래 사례가 존재하지만 거래가격이 290,000,000원에서 350,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례가 있다는 점과 특정 가격에 신속하게 매도할 수 있다는 점은 구별해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 평균 기준. 최저가가 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 350,000,000원의 최신 거래만을 시세 기준으로 삼지 말고 12건의 분포를 함께 고려해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2019.04.29. 우리은행 근저당과 2024.04.03. 채권최고액 변경, 2025.03.24. 한국주택금융공사 근저당권 이전을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 배당 예상액 검증. 최초 채권최고액 186,670,000원과 변경 채권최고액 167,210,351원은 동일하지 않습니다. 한국주택금융공사의 신청채권 156,721,948원 및 예상배당 0원 표기도 서로 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자 및 임대차 유무를 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분에 대한 부담 가능성을 확인하고 관리사무소에서 체납 내역을 조회해야 합니다.
- 토지이용 규제. 하천구역 저촉 여부와 토지거래계약 허가구역 표시의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 신건 336,000,000원과 유찰 가정가격 268,800,000원·215,040,000원을 구분하여 자금계획과 가격상한을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 메리트는 별개”
평택 서재자이 106동 1201호는 확인된 임차인 0명, 매수인 예상 인수액 0원으로 분석됩니다. 말소기준 근저당 이후의 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조여서, 현재 확인된 권리만으로는 매수인이 후순위 채권을 떠안을 이유가 없습니다.
그러나 선순위 근저당의 채권최고액 변경과 한국주택금융공사 승계를 반영한 배당 검증이 필요하며, 실제 점유·임대관계도 확인해야 합니다. 또한 신건 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 315,666,666원보다 높습니다. 최신 고가 거래가 존재하더라도 이를 근거로 신건이 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
결론은 권리 구조는 비교적 단순하나, 배당·점유 확인은 필요하고 신건 가격 경쟁력은 부족하다는 것입니다. 입찰의 핵심은 인수 여부뿐 아니라 최근 거래 평균을 기준으로 적정 매수가격과 비용 부담을 검증하는 데 있습니다. 현재로서는 권리 확인 후 가격을 신중하게 판단할 물건입니다.
