수원지방법원 2026타경50038. 경기도 평택시 지산동 지산코아루 102동 1002호, 전용면적 약 101.22㎡의 아파트입니다. 2011년 준공된 305세대 단지이며, 본건은 지상 14층 건물의 10층에 있습니다. 소유자 김범수는 2020년 3월 4일 매매계약을 체결하고 같은 해 4월 22일 297,000,000원에 취득했습니다. 취득 당시 신한은행 앞으로 채권최고액 273,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 2025년 8월 18일 서광원이 청구금액 17,428,535원의 가압류를 설정했고, 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 2026년 1월 12일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 경매신청 청구금액은 18,721,588원입니다. 신청채권자와 말소기준 근저당권자가 다르다는 점은 구분해야 하지만, 등기상으로는 2020년 신한은행 근저당권이 말소기준입니다.

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 최저매각가격은 감정가와 같은 341,000,000원이고, 확인된 인수액을 더한 실질취득액 역시 같은 금액입니다. 그러나 2026년 8월에 거래된 동일 전용면적 아파트는 300,000,000원이었습니다. 권리상 부담이 작아 보인다는 사실과 가격이 적절하다는 판단은 반드시 분리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

핵심은 2020년 4월 22일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 273,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 말소기준 이후 설정된 서광원의 가압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2011년 한국토지신탁 관련 신탁등기와 금지사항등기는 이미 정리됐고, 과거 농협 계열 근저당권 역시 등기부상 말소됐습니다. 2020년 평택시의 압류도 2021년 6월 30일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 신한은행 근저당권과 서광원의 가압류·강제경매입니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원은 점유 확인이 전제

현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인이 있는지, 전입일과 점유 개시일이 언제인지는 확정할 수 없습니다.

매수인에게 인수될 것으로 산정된 보증금은 0원입니다. 다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 임차인이 확인되는 경우, 전입신고와 점유 개시일을 말소기준일인 2020.04.22와 비교하고 확정일자·배당요구 여부까지 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다

지산코아루의 전용 약 101.22㎡ 거래 사례를 비교하면, 과거 거래를 포함한 전체 10건 평균은 353,900,000원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 341,000,000원이 전체 평균의 96.4%이므로 저렴해 보일 수 있습니다.

하지만 최근 12개월 거래는 1건이고, 그 가격은 300,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -16.6%입니다. 전체 평균에는 2021~2023년의 높은 가격대 거래가 포함되어 있어 현시점의 가격 경쟁력을 평가하는 기준으로 삼기에는 한계가 있습니다.

가장 최근의 2026년 8월 거래가격은 300,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 41,000,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 113.7%입니다. 따라서 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

다만 최신 거래는 1층, 경매 대상은 10층입니다. 층수·향·내부 상태에 따른 가격 차이가 존재할 수 있으므로 1층 거래가를 10층 물건의 확정 시세로 단정해서도 안 됩니다. 그렇더라도 최근 거래 표본이 1건에 불과하고 가격 추세가 하락 중인 상황에서, 4,100만원의 차이가 정당화되는지는 추가 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)

현재 최저매각가격에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용과 채권 배당을 계산한 결과입니다. 신한은행은 채권최고액 273,000,000원을 기준으로 반영했으며, 서광원의 가압류 청구금액은 17,428,535원입니다. 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행이므로 별도의 독립 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

집행비용 5,574,000원은 추정액입니다. 신한은행 근저당 배당은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준의 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

위 가정에서는 집행비용과 채권 배당을 제외하고 소유자에게 44,997,465원이 남습니다. 그러나 이 잔여액은 실제 배당표의 확정 금액이 아닙니다. 특히 경매신청 청구액 18,721,588원과 가압류 청구금액 17,428,535원이 다르므로, 최종 채권액 및 배당관계를 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 별개

현재는 신건이지만 유찰될 경우 최저매각가격은 단계별로 낮아집니다. 예상 시나리오는 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 최저가는 272,800,000원, 2회 유찰 시 218,240,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이는 현재 최신 거래가격 300,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만 실제 유찰 여부는 정해지지 않았으며, 최저가 하락이 곧바로 낙찰가격이나 수익률을 보장하지는 않습니다.

배당 부족액은 1회 유찰에서 22,247,735원, 2회 유찰에서 76,043,895원으로 증가합니다. 이 금액은 채권자가 배당받지 못하는 추정액이지, 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 각 시나리오에서 확인된 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 지산동 송북초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결되며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 14층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지 규모. 2011년 준공, 305세대의 아파트 단지입니다. 전용 약 101.22㎡ 거래 사례는 확인되지만, 최근 12개월 거래는 1건이므로 현시점의 수요와 거래가격을 충분히 확인하기에는 표본이 제한적입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역 및 지산2(코아루) 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 1,019,000원이며, 토지는 평탄한 부정형 아파트 부지입니다.
• 소음·비행안전 규제. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전제5구역·제6구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 송북초등학교 상대보호구역과 도로·완충녹지 관련 저촉사항도 있어 이용 및 향후 변경 가능성을 검토할 필요가 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인·외국법인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일 이전에 종료되므로 현행 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 과거 10건의 동일 면적 거래가격은 300,000,000원~397,000,000원으로 차이가 큽니다. 최신 거래는 300,000,000원이고 최근 가격 추세는 -16.6%입니다. 따라서 과거 최고가격이나 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래를 기준으로 가격 재산정. 현재 최저가 341,000,000원은 최신 거래 300,000,000원보다 41,000,000원 높습니다. 전체 평균 353,900,000원만을 기준으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 층수에 따른 가격 차이 확인. 최신 거래는 1층, 경매 대상은 10층입니다. 층수·향·조망·내부 상태를 확인하고 가격 차이가 정당한지 평가해야 합니다.
• 점유자 및 임대차 조사. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 실제 점유상태를 확인하고 대항력 있는 임차인이 존재하는지 조사해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2020.04.22 신한은행 근저당권의 설정 및 등기 상태를 최신 등기부와 대조하고, 이후 권리들의 매각 소멸 여부를 검토하세요.
• 채권액 및 배당관계 점검. 신청채권자 서광원의 경매 청구액 18,721,588원과 가압류 청구금액 17,428,535원은 서로 다릅니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 채권을 중복 합산하지 않도록 확인해야 합니다.
• 신한은행 실제 채권잔액 확인. 273,000,000원은 근저당권의 채권최고액이지 실제 남은 대출금과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 예상배당표는 상한액 기준 계산임을 유의하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 272,800,000원, 2회 유찰 시 218,240,000원이라는 시나리오가 있습니다. 실제 유찰 여부와 향후 시세 변동을 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 군용비행장 소음·비행안전 규제 확인. 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전구역 해당 여부가 실제 거주 만족도와 향후 매도에 어떤 영향을 줄지 점검하세요.
• 명도·관리비·취득비용 점검. 실제 점유자와 인도 가능 시기, 공용부분 관리비 체납, 취득세 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다. 확인된 인수액 0원은 전체 취득 부대비용 0원을 뜻하지 않습니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

평택 지산코아루 102동 1002호는 등기상으로 보면 신한은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리들이 소멸하는 비교적 단순한 경매물건입니다. 이미 말소된 신탁·과거 근저당·압류를 제외하면 주된 권리구조는 신한은행 근저당권과 서광원의 가압류·강제경매로 정리됩니다. 확인된 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전에 해결해야 합니다. 실제 점유관계가 확인되기 전까지 인수위험이 완전히 없다고 단정할 수 없습니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 현재 신건 최저가이자 확인된 인수액 기준 실질취득액은 341,000,000원입니다. 최신 거래가격 300,000,000원보다 41,000,000원 높은 가격이며, 최근 가격 추세는 -16.6%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 353,900,000원보다 낮다고 해서 지금의 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

물론 경매 대상은 10층이고 최신 거래는 1층이므로 개별 가격 차이는 검증해야 합니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 하락 추세까지 나타난 상황에서 현재 최저가에 충분한 안전마진이 있다고 보기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 48점입니다. 등기상 소멸구조와 확인된 인수액 0원은 긍정적이지만, 최신 거래 대비 113.7%의 가격, 최근 하락 추세, 제한적인 거래 표본 및 임대관계 미확인을 반영한 평가입니다. 현재 신건에서는 가격 판단을 보류하고, 점유관계와 층별 시세를 확인하면서 유찰 시나리오를 검토하는 접근이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 실제 매수가격의 적정성입니다.