수원지방법원 2026타경50051. 경기도 평택시 지산동에 있는 화신노블레스1 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 해당 303호가 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건물 전체의 이용상태는 오피스텔·도시형생활주택·소매점이 혼재하는 형태입니다. 지상 14층 건물의 3층에 위치하고, 실거래 비교면적은 59.71㎡입니다.
권리관계의 중심은 2015.08.06 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며, 이번 임의경매도 중소기업은행이 신청했습니다. 경매 청구금액은 95,410,858원입니다. 최초 소유자와 신탁회사 사이의 신탁등기는 이미 말소되었고, 이후 발생한 압류등기도 각각 해제로 말소되었습니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 짜오원저입니다.
다만 이 사건에서 가격만큼 중요한 것은 실제 점유관계입니다. 현황조사 당시 이해관계인이 부재하여 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 임차인 신고는 없지만, 이를 곧바로 공실이나 임차인 부존재로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50051 (임의경매) |
|---|---|
| 경매 관할 | 수원지방법원 평택지원 |
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 744-3 화신노블레스1 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 송탄로 435 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 303호 오피스텔 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 3층 · 오피스텔·도시형생활주택·소매점 혼재 |
| 실거래 비교면적 | 59.71㎡ |
| 건물 준공 | 2015.07.02 · 29세대 |
| 소유자 | 짜오원저 · 단독소유 · 2024.12.30 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 | 173,000,000원 |
| 최저매각가 | 173,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 95,410,858원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.06 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 점유·임대차 | 현황조사 시 이해관계인 부재 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 점유는 미확인
등기상 핵심은 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2015.08.06 접수된 채권최고액 195,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정등기는 소멸하는 구조입니다.
2015년의 하나자산신탁 신탁등기는 이미 말소되었고, 2018년 평택시 압류와 2025년 계양구 압류도 각각 등기상 말소되었습니다. 따라서 현재 제시된 등기권리에서 매수인이 승계할 후순위 담보권·압류권은 확인되지 않습니다.
매각으로 소멸: 말소기준 근저당권 및 후순위 임의경매개시결정
이미 말소: 하나자산신탁 신탁등기, 평택시 압류, 계양구 압류
매수인 인수액: 현재 배당 시뮬레이션상 0원
② 점유·임차관계 — 임차인 신고는 없지만 대항력 미상
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서의 현황조사 내용에는 이해관계인 부재로 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 이는 소유자 거주나 공실이 확인되었다는 뜻이 아닙니다.
| 조사항목 | 확인 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 0명 | 실제 임차인 존재 여부 미확인 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현장 및 점유관계 확인 필요 |
| 대항력 | 가능·미상 | 점유 개시일과 관련 요건 확인 필요 |
| 확정일자·보증금 | 미상 | 배당 및 인수 여부 확정 불가 |
| 보증기관 승계 | 신고 없음 | 확인된 승계채권 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 낮아도 최근 평균보다 비싸다
화신노블레스1은 29세대 규모로, 2015.07.02 준공되었습니다. 비교 가능한 59.71㎡ 및 59.95㎡ 거래 12건의 전체 평균은 175,083,333원입니다. 이를 기준으로만 보면 최저가 173,000,000원은 전체 평균의 98.8% 수준입니다.
하지만 최근 12개월 실거래 9건의 평균은 169,888,888원으로 내려갑니다. 최저가 173,000,000원은 최근 평균의 101.8%에 해당합니다. 여기에 최근 거래가격 추세가 -10.9%라는 점까지 고려하면, 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격이 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.71㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 59.71㎡ | 7층 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 8층 | 124,000,000원 |
| 2025.01 | 59.71㎡ | 8층 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 59.71㎡ | 8층 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 9층 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 59.71㎡ | 8층 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 5층 | 196,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 8층 | 196,000,000원 |
| 2024.06 | 59.71㎡ | 7층 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 175,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 169,888,888원 |
실거래 비교는 화신노블레스1의 면적 일치 표본을 기준으로 합니다. 해당 303호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태에 따라 개별 거래의 비교 적합성은 달라질 수 있습니다.
둘째, 최근 12개월 평균은 169,888,888원이며, 최저가는 이보다 높은 101.8%입니다.
셋째, 최근 거래가격 추세는 -10.9%로 하락세입니다. 최신 확인 거래는 2025.09의 180,000,000원이지만, 최신 한 건이 전체적인 하락 추세를 뒤집는 근거는 아닙니다.
거래가격 범위도 상당히 넓습니다. 12건의 최저 거래는 115,000,000원, 최고 거래는 196,000,000원입니다. 실제 거래에서는 같은 건물의 비슷한 면적이라도 가격 차이가 크게 나타나고 있으므로, 평균가격만을 기준으로 입찰 상한을 결정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 195,000,000원 | 169,778,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 173,000,000원 |
매각가 173,000,000원을 가정하면 집행비용 3,222,000원을 먼저 공제하고, 중소기업은행에 169,778,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 195,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션의 미배당 금액은 25,222,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 신청채권자의 청구금액은 95,410,858원이며, 실제 확정채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당 금액은 매수인 인수금액과 다릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 등기상 인수는 0원
현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 제공된 회차별 시뮬레이션에서는 유찰이 발생할 경우 최저가가 80%, 이후 64% 수준으로 조정됩니다. 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 회차의 등기·배당상 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 25,222,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 59,337,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 86,630,080원 | 0원 |
유찰 후 금액은 시나리오이며 실제 매각 진행 결과가 아닙니다. 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리와 배당 가정에 따른 수치로, 별도 점유자나 대항력 있는 임차인의 존재 가능성까지 배제하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 지산동 송북동행정복지센터 서북측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 숙박시설이 혼재하는 일반상업지역이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하지만 건물 내 차량 출입시설은 다소 불편한 편입니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 14층 건물입니다. 해당 303호는 감정평가상 오피스텔이며, 외벽은 노출콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 합성수지 프레임입니다.
- 설비. 기본 급배수·급탕설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도 혼재. 건물은 오피스텔, 도시형생활주택, 소매점으로 이용되고 있습니다. 개별 호실의 공부상 용도 및 실제 사용상태 확인이 중요합니다.
- 도로. 중로1류와 소로3류에 접하며, 토지의 도로접면은 중로각지입니다. 토지는 평탄하고 상업기타 용도로 이용되고 있습니다.
- 토지규제. 일반상업지역·관광특구·비행안전제5구역(전술)·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 토지거래허가 적용 여부 및 예외는 취득 전 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 2,982,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었습니다. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 29세대의 비교적 작은 건물이고, 확인된 실거래가격은 115,000,000원부터 196,000,000원까지 차이가 큽니다. 최근 거래가격 추세도 -10.9%로 하락하고 있어 재매각 시 가격과 매수자 확보에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 전체 평균 175,083,333원보다 최근 12개월 평균 169,888,888원을 우선적인 가격 판단 기준으로 검토하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 101.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -10.9%입니다. 과거 고가 거래에 기대어 입찰가를 높게 잡는 것은 경계해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 현황조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상입니다. 현장 확인과 관련 서류 대조를 통해 점유자의 신분과 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 임차인이 확인될 경우 점유 개시시점, 주민등록·사업자등록 등 해당 임대차의 대항요건, 확정일자와 보증금을 확인하세요. 미확인 선순위 임차인이 있다면 배당 및 인수금액 판단이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 채권최고액은 195,000,000원, 경매 청구금액은 95,410,858원입니다. 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 계산이므로 실제 채권액과 배당관계를 대조해야 합니다.
- 호실 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 표기를 건축물대장·등기부·감정평가서에서 교차 확인하세요. 실제 사용상태에 따라 이용 및 금융조건이 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역, 관광특구, 비행안전제5구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 제한을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 제공된 시나리오의 1회 유찰 최저가 138,400,000원과 2회 유찰 최저가 110,720,000원을 참고하되, 유찰 여부와 실제 낙찰가격은 확정되어 있지 않습니다.
- 관리비·명도 비용 확인. 미납 관리비, 실제 점유자의 퇴거 여부 및 명도에 필요한 비용과 기간을 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 안전과 가격 메리트는 별개다”
평택 화신노블레스1 303호는 중소기업은행 근저당권이 말소기준인 비교적 단순한 권리구조를 갖고 있습니다. 과거 신탁등기와 압류등기는 이미 말소되었고, 현재 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
그러나 점유·임대차관계가 미상이므로 실제 임차인이 없거나 대항력 위험이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔이라는 용도 정보는 실제 사용상태와 함께 반드시 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가 173,000,000원은 전체 실거래 평균 175,083,333원보다 조금 낮지만, 최근 12개월 평균 169,888,888원보다 높습니다. 최근 거래가격 추세도 -10.9%로 하락세이며, 같은 건물 경매물건은 평균 2.5회 유찰된 이력이 있습니다. 여기에 29세대 규모의 상대적으로 제한적인 거래기반까지 감안하면 신건에서 적극적으로 가격 프리미엄을 줄 근거는 부족합니다.
