수원지방법원 2026타경50058. 경기도 안성시 중리동 동광아파트 106동 203호, 전용 84.927㎡ 아파트입니다. 2007년 사용승인된 930세대 단지로, 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원입니다. 겉으로는 일반적인 아파트 신건처럼 보이지만, 권리관계에는 반드시 확인해야 할 선순위 임차보증금 140,000,000원이 있습니다.

말소기준권리는 2024년 4월 19일 설정된 이기용의 근저당권입니다. 그런데 임차인 박금녀의 전입신고와 확정일자는 2021년 5월 21일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 형식만 보고 보증금이 소멸한다고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

권리분석의 출발점은 2024년 4월 19일 이기용 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박금녀의 임차보증금은 그보다 앞선 전입·확정일자를 바탕으로 대항력을 갖추고 있어 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.4억

박금녀는 전입신고와 확정일자를 말소기준권리보다 먼저 갖췄고, 배당요구도 이뤄졌습니다. 주택임차권등기상 보증금은 140,000,000원이며, 배당에서 충족되지 못하는 금액은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

박금녀는 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다. 따라서 신청채권액 140,000,000원과 임차보증금 140,000,000원을 별개의 독립채권처럼 단순 합산해 매수인의 부담을 280,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 같은 사람의 청구가 서로 어떤 관계인지 원본 채권관계를 확인할 필요가 있으며, 신청채권자와 임차인이 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 실질취득액 — 유찰가가 아니라 보증금이 기준

이 사건에서 가격 분석의 핵심은 낙찰대금과 매수인 인수액을 더한 실질취득액입니다. 최저매각가만 비교하면 1회·2회 유찰에서 큰 할인이 발생하는 것처럼 보이지만, 선순위 임차보증금이 부족한 배당액을 채우는 구조이므로 전체 부담은 거의 줄지 않습니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 매수인 인수 예상액. 위 수치는 각 회차의 예상배당에 따른 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용·기타 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

1회 유찰 시 낙찰대금은 114,400,000원까지 낮아지지만, 임차인에게 배당되지 못하는 28,001,600원이 매수인 부담으로 남아 실질취득액은 142,401,600원입니다. 2회 유찰 시에도 매수인 인수액이 50,527,360원으로 증가하면서 실질취득액은 142,047,360원이 됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래가 말해주는 가격

동광아파트 동일 면적대인 전용 84.93㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 141,708,333원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 140,000,000원입니다.

실거래가는 최저 127,000,000원부터 최고 168,500,000원까지 편차가 큽니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.9%이며, 최신 거래가 140,000,000원도 웃돕니다.

문제는 유찰 후에도 상황이 달라지지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 실질취득액 142,401,600원, 2회 유찰 시 142,047,360원으로, 두 경우 모두 최근 12개월 평균 141,708,333원보다 높습니다. 그러므로 이 물건은 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

배당표는 제시된 추정 배당순서를 적용한 시뮬레이션입니다. 경매신청채권과 임차보증금은 동일인 박금녀의 청구로, 독립적인 보증금 두 건으로 합산할 수 없습니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 집행비용·조세채권·배당요구 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.

신건에서 예상 집행비용 2,802,000원을 공제한 뒤 박금녀에게 140,000,000원을 전액 배당하면, 이기용의 을구 3번 근저당권에 돌아가는 금액은 198,000원뿐입니다. 나머지 근저당권자에게 돌아갈 배당금은 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

이 계산에서 중요한 것은 다른 채권자들의 미배당액이 아니라 선순위 임차인의 보증금이 전액 변제되는지입니다. 근저당권의 미배당 채권은 통상 매수인이 그대로 승계하는 구조가 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 중리동 안성체육공원 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 산업단지·아파트단지·농경지 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 15m 도로에 접하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2007.09.19 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 승강기·지하주차장·전기설비 등이 있으며, 본건은 106동 2층 203호입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역 관련 제한이 있으며, 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내용이 있습니다. 공시지가는 527,100원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 개별 세대의 내부 하자나 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 930세대 단지로 동일 면적의 실거래가 확인되지만, 최근 거래가격은 127,000,000원부터 168,500,000원까지 차이가 큽니다. 매도 시점의 경쟁 매물·층·상태에 따른 환금성 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 조항. 매각물건명세서의 을구 5번 임차권등기 관련 인수 조건을 원문으로 확인하세요. 박금녀 보증금 140,000,000원의 미배당 잔액은 매수인 부담이 될 수 있습니다.
• 배당 충족 여부. 신건 예상배당에서는 박금녀에게 보증금 전액이 지급되지만, 세금·집행비용과 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득액. 1회 유찰 시 114,400,000원만 준비하면 되는 물건이 아닙니다. 인수 예상액 28,001,600원을 더한 실질취득액은 142,401,600원입니다. 2회 유찰 시에도 동일한 방식으로 판단해야 합니다.
• 신청채권자·임차인 동일인. 박금녀는 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 동일 채권의 중복계상 여부, 임대차 실체, 채권관계 및 배당요구 내용을 확인하세요. 명의가 동일하다는 사실만으로 가장임차인을 단정해서는 안 됩니다.
• 근저당 부기등기. 을구 3번·4번 근저당권에는 권정희의 근저당권부채권 질권설정등기가 연결돼 있습니다. 원 근저당권의 매각 소멸과 함께 부기등기가 어떻게 처리되는지 등기 원본 및 매각조건을 확인하세요.
• 국세·지방세 압류. 국과 안성시의 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하더라도 조세채권의 배당순위는 별개의 문제이므로 당해세 및 체납세액을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 보증금 반환 문제가 얽혀 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요. 임차권등기만으로 현재의 물리적 점유 상태가 확정되지는 않습니다.
• 관리비·취득 부대비용. 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 수선비를 별도로 확인하세요. 실질취득액은 낙찰대금과 임차보증금 인수 예상액의 합계이며 이러한 비용은 제외돼 있습니다.
• 실거래 시세 재점검. 최근 평균 141,708,333원과 최신 거래가 140,000,000원을 기준으로, 본건 2층의 가격 경쟁력과 실제 매도 가능 금액을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 보증금이 더 중요하다”

이 물건의 핵심은 권리가 단순한지 여부가 아니라, 선순위 임차보증금 140,000,000원이 최저매각가와 거의 같다는 사실입니다. 신건에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 변제돼 매수인 인수가 0원이지만, 그만큼 나머지 채권자에게 돌아갈 금액이 거의 없습니다.

1회·2회 유찰에서는 낙찰대금이 내려가는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 매수인 부담으로 돌아옵니다. 실제 취득 부담은 각각 142,401,600원, 142,047,360원으로, 최근 실거래 평균 141,708,333원을 여전히 웃돕니다.

2026년 10월 최신 거래가도 140,000,000원으로, 현재 신건 가격과 유찰 후 실질취득액 모두 이에 비해 높습니다. 권리 인수 위험을 감수하면서 취득할 뚜렷한 가격상 이점은 확인되지 않습니다.

결론은 신중한 입찰 검토입니다. 신건에서 임차인의 전액 배당이 확실한지 확인하는 것이 먼저이고, 유찰 이후에는 반드시 임차보증금 인수액을 포함해 수익성과 시세를 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저매각가가 아니라 실제 부담하게 될 총취득액입니다.