수원지방법원 2026타경50098. 평택시 신장동 한도아파트 2동 1층 2호입니다. 1979년 준공된 120세대 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교기준은 68.84㎡입니다. 현재 소유자 장훈희는 2022년 7월 15일 이 집을 108,000,000원에 취득했습니다. 그 후 임차인 김소림의 임차권등기가 이루어졌고, 2026년 1월 19일 한국주택금융공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

문제의 핵심은 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 임차인은 2022년 8월 12일 전입신고를 했고, 2022년 7월 22일 확정일자를 받았습니다. 2024년 11월 26일에는 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

가격도 불리합니다. 최근 12개월 평균 거래가격 71,250,000원과 비교하면 최저가 자체가 이미 최근 시세의 143.2%이고, 예상 보증금 인수액까지 더한 실질취득액은 최근 시세의 약 150.5%입니다. 권리 인수와 시세 하락이 동시에 겹친 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

과거의 근저당권과 가압류는 이미 말소되어 있습니다. 1994년 설정된 신장새마을금고 근저당권들은 2008년에 말소됐고, 이후 송탄새마을금고 근저당권도 2022년 7월 15일 말소됐습니다. 따라서 과거 담보권이 남아 있다는 이유로 인수위험이 발생하는 구조는 아닙니다.

그러나 말소기준권리가 2026년 1월 19일 강제경매개시결정이라는 점이 중요합니다. 김소림의 전입신고·점유개시와 확정일자, 임차권등기 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서 인수 가능 권리로 특정한 것도 바로 을구 7번 주택임차권입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김소림은 단순 점유자가 아니라 전입·점유·확정일자·임차권등기가 확인되는 선순위 임차인입니다. 배당요구도 하였으므로 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제를 받는다는 사실과 보증금을 전액 회수한다는 것은 다릅니다. 매각대금이 부족하면 배당 후 잔액은 매수인에게 남습니다.

② 시세 비교 — 하락 중인 시세보다 실질취득액이 높다

한도아파트 동일 비교면적 68.84㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균에는 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월의 4건과 최신 거래를 우선해야 합니다.

과거에는 같은 면적이 120,000,000원에도 거래됐지만, 2026년 거래는 60,000,000~80,000,000원입니다. 전체 거래 평균 93,750,000원은 이러한 과거 고가 거래의 영향을 받습니다. 실제 최근 시장 수준을 판단하는 데에는 최근 12개월 평균 71,250,000원과 2026년 9월 거래 60,000,000원이 더 중요합니다.

또한 경매 대상은 1층인데, 확인된 최근 거래는 2층·3층·4층입니다. 동일 면적이라는 비교 장점은 있지만, 층별 가격 차이와 내부 상태까지 같다고 가정할 수는 없습니다. 따라서 최근 평균보다 높은 실질취득액을 정당화할 만한 별도 가격 근거가 있는지도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

집행비용 2,228,000원은 추정치입니다. 임차인에게 99,772,000원이 배당되는 구조이며, 한국주택금융공사 신청채권 105,477,219원은 예상 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 유지된다

이 표가 가장 중요한 투자 판단 근거입니다. 2회 유찰을 가정하면 매각가는 65,280,000원까지 내려갑니다. 이 숫자만 보면 최근 거래가격과 가까워진 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 그만큼 배당받지 못하는 선순위 임차보증금이 증가하여, 매수인 인수액은 41,295,040원으로 커집니다.

따라서 2회 유찰 후에도 예상 실질취득액은 106,575,040원입니다. 최근 평균 71,250,000원보다 여전히 높습니다. 시나리오별 총액이 조금씩 달라지는 것은 추정 집행비용이 매각가에 따라 달라지는 계산 구조 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 신장동 송신초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 송산역이 소재하는 것으로 조사됐습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 연결됩니다.
• 건물. 1979.10.31 준공된 120세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 1층 2호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 있습니다.
• 규제. 제1종·제2종일반주거지역 관련 사항이 있으며, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 소음 및 비행안전 관련 제한은 이용·환금성 판단에서 별도 검토해야 합니다.
• 토지거래허가. 외국인·외국법인·외국단체가 주택을 취득하는 경우를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 내역(2025.08.26~2026.08.25)이 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부 및 취득자별 해당 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가·건축상태. 토지 공시지가 1,169,000원/㎡, 토지는 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적의 실거래가 확인되지만, 거래가격은 2023년의 120,000,000원 수준에서 2026년 60,000,000원 거래까지 낮아진 사례가 있습니다. 120세대 규모의 노후 단지라는 점과 가격 하락 추세를 함께 고려하면 매도 시점과 매도가격에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권등기 인수 확인. 을구 7번 김소림의 임차권등기는 매각물건명세서에 매수인 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다. 보증금 105,000,000원과 배당 후 잔액 인수 구조를 반드시 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 102,000,000원이 아니라, 예상 인수 5,228,000원을 더한 107,228,000원을 최근 12개월 평균 71,250,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원이라는 매각가만 보면 안 됩니다. 선순위 보증금 미배당액이 함께 증가하므로 실질취득액은 여전히 약 1.07억원 수준입니다.
• 임차인의 배당·명도 확인. 배당요구와 임차권등기가 확인되지만, 실제 배당액·보증금 잔액과 인도 조건은 별도 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재의 실제 점유상태까지 확정할 수는 없습니다.
• 배당순위와 추가 비용 재검토. 예상 배당표는 집행비용 추정에 따른 계산입니다. 당해세, 법정 우선변제채권, 최우선변제 등으로 실제 배당액이 변하면 매수인이 인수하는 보증금 잔액도 변동될 수 있습니다.
• 최근 거래가격 재검증. 최근 12개월 거래 4건은 60,000,000~80,000,000원입니다. 최신 거래 60,000,000원과 최근 평균 71,250,000원, 가격 하락 추세 -32.1%를 우선 반영하고, 대상 1층의 내부 상태·수리비·층별 차이를 확인해야 합니다.
• 노후 건물 및 환경 확인. 1979년 준공 건물의 누수·배관·구조·공용부 유지보수 상태, 군용비행장 소음대책구역 관련 영향, 장기수선충당금과 미납 공용 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각기일 2026.11.16 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 확인하고 권리 변동과 매각조건을 점검해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 1.02억, 실제 부담은 1.07억”

평택 한도아파트 2동 1층 2호의 핵심은 선순위 임차보증금 105,000,000원입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있고, 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.

현재 최저가 102,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 보증금 잔액 5,228,000원이 예상 인수되므로 실질취득액은 107,228,000원입니다. 유찰 후 최저매각가가 내려가더라도 선순위 임차보증금의 미배당액이 증가해 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.

더욱 중요한 것은 최근 시세가 하락하고 있다는 점입니다. 최근 12개월 평균은 71,250,000원, 최신 거래는 60,000,000원이며, 가격 추세는 -32.1%입니다. 현재 실질취득액은 최근 평균의 150.5%로, 시세보다 저렴한 경매라고 보기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류가 합리적인 고위험 물건입니다. 확실한 보증금 인수 부담이 있고, 최근 거래가격은 감정가와 실질취득액을 모두 크게 밑돌며, 노후 건물·군용비행장 소음 관련 입지조건까지 점검해야 합니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 선순위 보증금 인수와 최근 시세의 차이가 투자 판단을 결정합니다.