수원지방법원 2026타경50139. 경기도 평택시 고덕동 어반센터프라자주건축물제1동 2층 201호에 관한 임의경매입니다. 물건의 용도는 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 감정가는 497,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 매각기일은 2026년 11월 16일입니다.

등기부상 현재 소유자는 이옥금입니다. 2022년 3월 25일 거래가액 492,632,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 김포시산림조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 372,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김포시산림조합이 임의경매를 신청했으며, 신청채권자의 청구액은 304,594,728원입니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 등기상 인수 위험이 낮습니다. 둘째, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설이므로 가격을 평가하려면 임대수익 가능성과 매매 환금성을 별도로 확인해야 합니다. 감정가만으로 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

이 물건의 권리분석 출발점은 2022년 3월 25일 설정된 김포시산림조합 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

초기에는 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 소유권이 이옥금에게 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 따라서 최초 신탁등기를 현재 존속하는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다. 다만 입찰 전 최신 등기부에서 신탁 말소 상태와 추가 권리 발생 여부를 다시 확인해야 합니다.

② 점유·임대차 — 공실이지만 확인은 필요

감정평가서에는 이 물건이 현황 공실로 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계에 대해서는 미상으로 표시되어 있으며, 확인된 임차인 명단은 없습니다.

따라서 현재 임차인이 없다고 확정하거나, 모든 임대차 관련 위험이 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 점유자, 사업자등록, 인도 및 영업시설물 처리 여부가 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 497,000,000원은 적정한가

현재 최저매각가는 497,000,000원으로 감정가와 같습니다. 신건이기 때문에 아직 경매 과정에서 가격이 조정되지 않았습니다.

다만 근린생활시설의 매입 적정성을 판단할 수 있는 주변 유사 상가 실거래 평균, 최근 거래가격, 임대료 및 수익률이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 497,000,000원이 실제 거래 가능한 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

현재 회차는 감정가의 100%인 497,000,000원입니다. 이후 유찰이 발생한다고 가정하면 제시된 회차별 매각가격과 예상 배당 결과는 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 가정 매각가격은 397,600,000원, 2회 유찰 시에는 318,080,000원입니다. 매각가격이 낮아지면 소유자에게 돌아갈 잔여금이 감소하고, 2회 유찰 시에는 채권자에게 전액 배당되지 않는 금액이 발생합니다.

여기서 중요한 점은 채권 미배당과 매수인 인수액이 서로 다르다는 것입니다. 2회 유찰 시 발생하는 59,173,120원의 미배당액은 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 매수인 예상 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)

신건 최저가인 497,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 7,370,000원을 공제하고 김포시산림조합 근저당권에 372,000,000원이 배당됩니다. 이후 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 117,630,000원입니다.

근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 채무잔액과 최종 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용 역시 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 서정리역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 집합상가, 공원 등이 혼재하는 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 광역버스정류장이 있습니다. 동측 인근에는 수도권 전철 1호선 서정리역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 시공됐으며, 전시창에는 강화유리 등이 사용됐습니다.
• 설비. 시스템 냉·난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비와 스프링클러설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 18m의 포장도로와 접하며, 북측으로는 보행자도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 속합니다. 택지개발지구와 비행안전제6구역 등의 지정사항도 있습니다.
• 토지. 토지면적은 1,717.1㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지이고 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지의 정보로, 본 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있습니다. 기재된 허가 대상은 외국인 등이 주택을 취득하는 경우이므로, 본 근린생활시설 거래에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 서정리역 인근이라는 접근성은 검토할 만한 요소지만, 근린생활시설의 실제 환금성은 개별 호실의 동선, 가시성, 임차 수요, 업종 적합성과 매매 거래량에 따라 달라집니다. 입지만으로 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 근린생활시설 투자 관점 — 무엇을 확인해야 하나

이 물건은 주거용 부동산과 평가 기준이 다릅니다. 실제 사용 용도가 근린생활시설이므로 공실 해소 가능성과 예상 임대수익이 매수 판단의 핵심입니다.

특히 2층 근린생활시설은 실제 보행 동선과 계단·승강기 접근성, 전면 노출 정도, 주변 상가의 영업 현황이 임차 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 이 물건은 승강기와 냉·난방설비 등을 갖추고 있지만, 그 사실만으로 안정적인 임대수익을 보장하지는 않습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최신 권리관계. 2022.03.25 김포시산림조합 근저당권의 말소기준 지위를 확인하고, 신탁등기 말소 상태 및 추가 등기사항을 최신 등기부로 대조하세요.
• 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계 미상입니다. 현장을 방문해 실제 점유자와 사용 상태를 확인하세요.
• 상가 임대차 조사. 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물 임대차 관련 자료를 대조하고, 임차인의 인도·사업자등록·확정일자와 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
• 실거래 비교. 고덕동 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가격을 확인하세요. 단순 호가보다는 거래가 성사된 사례를 우선해야 합니다.
• 임대수익 검토. 동일 건물과 인근 상가의 실제 임대료, 보증금, 공실 기간, 관리비 수준을 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요.
• 관리비·보유비용. 공실 상태의 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비, 시설 유지비 및 낙찰 후 발생할 비용을 확인하세요.
• 건축물 용도. 희망 업종이 근린생활시설의 허용 용도에 해당하는지, 용도변경이나 시설 공사가 필요한지 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 497,000,000원, 1회 유찰 가정 397,600,000원, 2회 유찰 가정 318,080,000원을 검토하되, 시세 확인 없이 어느 회차를 저가 매수 기회로 단정하지 마세요.
• 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 59,173,120원이 발생하는 계산이지만 이는 매수인 인수액과 다릅니다. 실제 인수 가능성은 별도의 권리 확인으로 판단해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각 공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다”

평택 고덕 어반센터프라자 201호는 등기상 권리구조가 비교적 단순한 근린생활시설입니다. 김포시산림조합 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 등기상 권리가 단순하다는 사실만으로 좋은 투자 물건이 되는 것은 아닙니다. 감정평가상 공실이며 임대관계가 미상이라는 점, 그리고 497,000,000원의 최저매각가를 검증할 유사 실거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않았다는 점이 핵심적인 불확실성입니다.

유찰이 발생해 최저매각가가 내려가더라도 실제 상가 가치가 그보다 높다는 근거가 없다면 할인율만으로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다. 2회 유찰 시의 채권 미배당액도 매수인 인수액으로 계산되지 않지만, 이것이 매입가격의 적정성을 보장하는 것은 아닙니다.

결론은 권리상 긍정적, 가격·수익성은 검증 보류입니다. 입찰 전 실제 임대차·점유관계를 확인하고, 주변 유사 상가 실거래와 예상 임대수익을 기준으로 적정 매수가격을 따져보는 것이 우선입니다.