수원지방법원 2026타경50160. 경기도 평택시 평택동 78-9에 있는 건물입니다. 감정평가에서는 세멘브럭조 스레트지붕의 기존 주택을 개량한 숙박시설(여인숙)로 파악하고 있으며, 사용승인일은 1983.07.11.입니다. 등기부상 소유자는 심난선으로, 2002.04.02. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람의 권리입니다. 2025.10.30. 국가 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 2026.01.29. 주식회사 유민이 채권자로서 강제경매개시결정을 받았습니다. 두 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 김다희의 전입일은 그보다 빠른 2024.07.01.입니다. 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않았으므로 매수인의 실질 부담은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 78-9 도로명: 경기도 평택시 평택로57번길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(여인숙) |
| 건물 구조 | 세멘브럭조 스레트지붕의 기존 주택을 개량한 여인숙 · 1983.07.11. 사용승인 |
| 토지 | 51.8㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 심난선 (2002.04.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 9,195,000원 / 9,195,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 유민 / 10,020,300원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.30. 갑구 7번 압류 · 권리자 국(처분청: 수원지방검찰청평택지청) |
| 전입자 | 김다희 · 2024.07.01. 전입 · 보증금·확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 매각 관련 사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 전입자는 별도 검토
등기부의 주요 흐름을 보면, 2011년 평택시 압류는 2017년에 해제·말소되었고, 2023년 용경분이 신청한 강제경매 역시 2024년 취하되어 등기가 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.30. 국 명의 압류입니다. 이후 2026.01.29. 주식회사 유민의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않았다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다희 | 2024.07.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입자 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음. 점유 부분, 이용관계, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
김다희는 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 전입자입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있으므로, 실제 임대차와 대항요건이 성립했다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 반대로 전입 사실만으로 대항요건이 완성되었다고 확정할 수는 없습니다.
현재 권리 판단: 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 배당요구 미상, 인수액 미상. 따라서 예상배당표상 인수금액이 0원으로 산정되어 있더라도 이를 실질 인수 0원 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 저렴하다고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 9,195,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%입니다. 다만 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않았으며, 전입자의 보증금과 인수 가능 금액도 미확정입니다.
| 구분 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 9,195,000원 | 1,390,810원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 7,356,000원 | 3,196,708원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 5,884,800원 | 4,641,426원 | 임차보증금 미상 |
유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 채권 미배당은 신청채권자 청구액과 예상배당액의 차이이며, 매수인에게 인수되는 채무를 의미하지 않습니다. 임차보증금 인수 여부 및 금액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 565,510원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 유민 | 10,020,300원 | 8,629,490원 |
| 채권 미배당 | — | 1,390,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 9,195,000원에서 집행비용 추정액 565,510원을 제외하면 신청채권자에게 배당 가능한 금액은 8,629,490원입니다. 주식회사 유민의 청구액은 10,020,300원이므로 1,390,810원이 미배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
예상배당은 집행비용 추정치와 신청채권자 청구금액을 바탕으로 계산한 단순 시나리오입니다. 국가 압류 관련 실제 청구액, 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 실제 이용상태. 공부상 건물로, 감정평가 시점에는 숙박시설인 여인숙으로 이용 중입니다. 일반적인 아파트나 주거용 다세대주택과 동일한 기준으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
- 건축 구조. 세멘브럭조 스레트지붕의 기존 주택을 개량한 건물이며, 1983.07.11. 사용승인되었습니다. 외벽은 모르타르 마감, 내벽은 벽지 마감으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비, 하수처리시설, 위생설비, 난방설비가 구비되어 있습니다. 실제 정상 작동 여부와 수선비는 현장 확인 대상입니다.
- 제시외 건물. 고객 호객을 위한 용도의 제시외 건물이 소재하며 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 현장 소재와 평가·매각 범위를 대조해야 합니다.
- 지역 특성. 감정평가상 평택시 소재 집창촌 일대에 위치하며 재개발 예정구역으로 설명됩니다. 지역 특성과 향후 정비 진행 여부가 이용·환금성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지 및 규제. 토지면적 51.8㎡, 일반상업지역, 공시지가 2,124,000원/㎡입니다. 정비구역·철도보호지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 중로2류 및 완충녹지에 저촉되는 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 노후 숙박시설이라는 이용 형태에 더해 정비사업과 토지이용 규제에 대한 검토가 필요합니다. 정비구역에 포함된다는 사실만으로 재개발 이익이나 빠른 매각 가능성을 보장할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 김다희의 법적 지위 확인. 2024.07.01. 전입의 실제 거주·점유 여부, 임대차계약 유무, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 숙박시설 이용 상태에 비추어 주택임대차보호법 적용 여부도 별도로 검토해야 합니다.
- 보증금 인수 가능액 검증. 유효한 대항력이 인정되는 경우 배당으로 소멸하지 않는 보증금이 있는지 확인하고, 낙찰가와 합산한 실질취득원가를 산정해야 합니다. 현재는 금액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구·매각물건명세서 대조. 김다희의 배당요구 여부와 최우선변제·우선변제 조건을 확인하고, 예상배당표에 반영되지 않은 배당항목이 있는지 검토해야 합니다.
- 국가 압류채권 확인. 2025.10.30. 국 명의 압류의 원인 채권과 배당순위, 관련 체납액 등을 확인해야 합니다. 등기 소멸 예정이라는 사실만으로 모든 금전적 영향이 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 형태, 실제 면적, 점유 현황, 적법성, 철거 가능성 등을 현장에서 검토해야 합니다.
- 정비사업·토지이용 검토. 정비구역의 사업 진행 단계, 권리산정기준, 보상 또는 분양 관련 요건, 토지거래 허가 대상 여부, 도로·완충녹지 저촉에 따른 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 상태·명도 검토. 1983년 사용승인 건물인 만큼 구조·누수·설비 수선 여부를 점검하고, 전입자 및 실제 점유자에 대한 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 적정성 검증. 감정가 9,195,000원과 비교 가능한 거래가격, 추가 인수액, 수선비 및 정비 관련 비용을 종합해 실질취득원가를 계산해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 정비 관련 공고를 확인한 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “9,195,000원짜리 경매”로만 보면 안 된다
이 사건은 감정가가 낮아 보일 수 있지만, 권리관계와 물건 특성에 대한 확인이 가격 판단보다 우선하는 유형입니다. 2025.10.30. 국가 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 그보다 먼저 전입한 김다희의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았습니다.
현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 처리되어 있으나, 이는 실제 인수액이 0원임을 보장하는 결론이 아닙니다. 대항요건과 보증금이 확인되어야 실질취득원가를 계산할 수 있으며, 유찰로 매각가격이 낮아진다고 해서 인수 위험까지 자동으로 줄어드는 것도 아닙니다.
건물은 숙박시설(여인숙)로 이용 중이며, 제시외 건물이 포함되어 있고 정비구역 관련 검토도 필요합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 적정성 역시 단정하기 어렵습니다. 권리 불확실성, 특수 용도, 정비사업 변수가 동시에 존재하므로 가격만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다.
결론은 ‘입찰 보류·권리 확인 우선’입니다. 김다희의 법적 지위와 보증금 인수 가능성, 국가 압류채권, 제시외 건물 및 정비사업상 권리가 명확해지기 전에는 저가 낙찰의 장점을 평가하기 어렵습니다.
