수원지방법원 2026타경50172. 경기도 평택시 지산동 금터빌 제102동 5층 502호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 송탄역 동측 인근에 자리합니다. 현재 소유자는 노정현이며 2021.12.10. 매매를 원인으로 거래가액 211,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권이 아닙니다. 2023.12.15. 등기된 정솔미의 주택임차권입니다. 보증금 211,000,000원, 주민등록일 2021.11.29., 점유개시일 2021.11.30., 확정일자 2021.11.09.로, 말소기준권리인 서민금융진흥원의 2023.12.20. 가압류보다 앞선 임차관계입니다.
통상 이런 선순위 임차권은 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그런데 본건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 따라서 이 물건의 판단은 선순위 보증금 211,000,000원을 그대로 떠안는 구조인지가 아니라, 확약에 따라 인수가 실질적으로 해소되는지를 확인하는 것에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 684-51 금터빌 제102동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 송탄로 348-22 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 노정현 (2021.12.10. 매매, 거래가액 211,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 229,738,187원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.20. 서민금융진흥원 가압류 (청구금액 21,346,279원) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 등기 관할 | 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
이는 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자에게 대항하지 않겠다는 내용입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 정솔미 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.기존에 설정됐던 안양지구축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 168,000,000원)과 하나은행의 근저당권 (채권최고액 148,500,000원)은 이미 말소된 권리입니다. 현존하는 말소기준권리는 2023.12.20. 서민금융진흥원의 가압류이며, 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정솔미 |
502호 전부 211,000,000원 |
전입 2021.11.29. 확정 2021.11.09. 점유개시 2021.11.30. |
대항력 있음
우선변제 있음
보증기관 승계
대항력 포기 확약
|
실질 0원 확약 유효 전제 |
| 실제 임차인 | 정솔미 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.10.25. |
| 임차보증금 | 211,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.12.15. (을구 5번) |
| 배당요구 | 2023.12.15. · 배당요구 있음 |
| 보증기관 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 정솔미) |
| 확약서 제출일 | 2026.06.01. |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (대항력 포기 및 말소 확약 유효 시) |
주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 세면 안 됩니다. 정솔미가 원래 임차인이며, 주택도시보증공사는 해당 임차보증금의 양도·승계 관계에 있는 보증기관입니다. 따라서 보증금 211,000,000원을 임차인과 보증기관에 각각 중복하여 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 분석합니다.
다만 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 확약 유효 시 위 금액의 매수인 실질 부담은 0원으로 봅니다. 위 숫자는 확약의 효과를 제외한 비교용 금액이지 실제 인수 예정액이 아닙니다.
③ 가격 구조 — 유찰가와 실질취득액을 구분해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원입니다. 보증금 211,000,000원이 설정돼 있지만, 확약이 유효하다면 매수인의 실질취득 기준액은 낙찰가에 연동되고 별도의 임차보증금 인수가 더해지지 않습니다.
반대로 확약이 없다면 유찰 후 최저가만 내려가는 것처럼 보여도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 상당 부분 보전되는 구조입니다. 따라서 최저매각가가 낮아진다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확약 제외 인수 계산액 | 확약 적용 실질 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 230,000,000원 | 0원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 184,000,000원 | 30,376,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 147,200,000원 | 66,660,800원 | 0원 | 147,200,000원 |
회차별 매각가·인수 계산액은 예상 시나리오 기준입니다. 실질취득액은 확약이 유효하게 적용되고 해당 가격에 낙찰된 경우의 낙찰가와 실질 인수액 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 정솔미 보증금(우선변제) | 211,000,000원 | 211,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 21,346,279원 | 14,980,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 229,738,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 230,000,000원을 가정하면, 집행비용 4,020,000원을 공제한 뒤 임차보증금 211,000,000원이 전액 배당됩니다. 나머지 14,980,000원은 서민금융진흥원 가압류 채권에 배당되고, 주택도시보증공사의 별도 청구항목과 소유자 교부액은 0원으로 계산됩니다.
예상배당표상 일반 채권자 청구금액 합계는 251,084,466원, 채권자 예상배당 합계는 14,980,000원, 채권자 미배당 합계는 236,104,466원입니다. 이 미배당액은 채권자에 대한 배당 부족액을 나타내며, 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
배당은 제시된 추정 계산에 따른 것으로, 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권자 청구액과 정솔미의 임차보증금은 별도의 실제 임차인 2명에 대한 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 지산동 소재 송탄역(1호선) 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재·치장벽돌 및 드라이비트 마감 등이며, 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비, 승강기 및 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역으로, 대체로 부정형의 평지이며 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,139,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역 및 일부 상대보호구역 등의 사항이 있습니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 사항도 확인됩니다.
- 공부 상태. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지형다세대 주택이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 실제 거래와 매물가격을 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 확인하세요. 해당 확약이 매수인에게 적용되는지와 별도 조건 유무가 최우선 확인사항입니다.
- 임차권등기 말소. 정솔미 명의 을구 5번 임차권등기가 낙찰 후 확약에 따라 말소되는지, 실제 말소절차와 필요서류를 확인하세요.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사와 기존 임차인 정솔미의 보증금 양도·승계 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원본 대조를 통해 현재 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 입찰가격. 현재 최저매각가는 230,000,000원입니다. 인수위험이 해소됐더라도 실거래가 검증 없이 가격상 메리트를 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원입니다. 확약의 효력이 유지되는 경우에만 인수액 0원 시나리오로 판단하세요.
- 건물 상태. 옥상 방수, 누수, 승강기, 주차장 및 공용시설 관리상태를 점검하세요.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 미납 관리비와 관련 정산사항을 확인하세요.
- 토지 규제. 군용비행장 소음대책구역과 비행안전구역 관련 제한 및 실제 생활환경을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약의 효력이 관건이다”
이 물건은 권리분석상 처음에는 위험해 보입니다. 정솔미의 임차보증금은 211,000,000원이고, 임차권과 대항력 발생의 기초가 되는 사항이 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다. 통상적인 선순위 임차인 사건이라면 유찰 후 미배당 보증금이 매수인의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 돌려받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약한 점입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 인수액 0원이라는 사실이 곧 저가 낙찰 기회라는 뜻은 아닙니다. 감정가와 최저매각가는 230,000,000원이고, 이 금액이 실제 시장가격에 비해 유리한지는 별도로 검증해야 합니다. 도시형생활주택의 환금성, 군용비행장 관련 입지 제한, 현재 점유관계 및 확약서의 실제 효력을 함께 살펴야 합니다.
결론은 ‘권리위험은 확약으로 상당 부분 해소, 가격 판단은 보류’입니다. 입찰 전 확약서 원본과 임차권등기 말소 조건을 확인하고, 적정 시세를 검증한 뒤 응찰가격을 정하는 것이 핵심입니다.
