수원지방법원 2026타경50181. 경기도 평택시 포승읍 내기리에 위치한 명지미래힐아파트 102동 1001호입니다. 전용면적은 83.456㎡, 철근콘크리트조 16층 건물 중 10층에 해당합니다. 소유자는 배부양이며, 2017년 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

경매는 서평택새마을금고의 근저당권을 기초로 시작됐습니다. 등기상 말소기준은 2024.10.17 설정된 채권최고액 112,800,000원의 근저당권입니다. 이후 송효선 등의 가압류가 설정됐고, 2026.02.02 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

특히 2026.06.18에는 기존 근저당권이 주식회사에스피엔피엘대부로 이전되고, 해당 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 독립된 근저당 채권을 단순히 추가 합산하는 구조가 아니라, 기존 근저당권의 승계와 그 담보채권에 대한 권리 설정으로 구분해야 합니다.

현재 확인된 선순위 임차권이나 별도 인수권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 권리가 단순하다는 사실과 실제 점유·명도 문제가 없다는 판단은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 승계됐지만 말소기준일은 그대로

권리분석의 기준점은 2024.10.17 서평택새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

이전에 설정됐던 제일은행 및 안중농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 특히 안중농업협동조합의 2023.07.19 근저당권과 2024.09.06 근저당권은 2024.10.24 말소등기가 이뤄졌으므로, 현재 유효한 선순위 담보권으로 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 명도는 별개

확인된 임차인은 없고, 배당 가정에서도 매수인의 인수금액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계 등을 확인하지 못했다는 내용이 있습니다. 또한 시건장치로 인해 내부를 관찰할 수 없었으며, 내부 이용상태는 건축물현황도 등에 근거해 판단됐습니다.

따라서 현재 단계에서 소유자가 직접 거주 중이라고 확정할 수 없고, 반대로 실제 점유자가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약 및 보증금·확정일자 등은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래와 신건 최저가의 큰 차이

명지미래힐1단지의 동일 면적대인 전용 83.46㎡ 실거래 12건을 비교하면, 전체 평균은 135,041,666원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 것은 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 과거의 높은 거래가격이 전체 평균을 끌어올렸을 가능성이 있기 때문입니다.

최신 거래는 2026년 10월, 10층, 125,000,000원입니다. 경매 대상 역시 10층이며, 비교 거래의 전용면적도 사실상 같습니다. 다만 세대별 향·수리상태·권리 및 거래조건에 따른 가격 차이는 별도로 고려해야 합니다.

최근 12개월 거래 10건의 평균은 131,050,000원이고, 신건 최저가 171,000,000원은 이 평균의 130.5%입니다. 전체 12건 평균인 135,041,666원과 비교해도 최저가는 126.6%에 해당합니다.

특히 실거래 추세가 -15.5%라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 과거 170,000,000원 거래가 있었다는 사실만으로 현재 감정가 171,000,000원을 적정가격으로 볼 수 없습니다. 최근 거래가격이 하락한 상황에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당분배입니다. 집행비용은 추정치이고, 근저당권 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다.

근저당권은 서평택새마을금고를 원권리자로 하여 산정한 배당 가정입니다. 2026.06.18 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정을 반영한 실제 배당권자·수령권자는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액이 달라질 수 있습니다.

신건에 매각되는 경우 예상 집행비용 3,194,000원을 제외한 금액에서 근저당권과 가압류 채권이 모두 배당되고, 소유자에게 15,006,000원이 남는 계산입니다. 채권 총액은 152,800,000원이며 예상 미배당액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당과 인수는 다르다

현재 최저가를 기준으로 유찰될 경우의 매각가격과 배당 변화를 비교합니다. 여기서 미배당 채권액은 매수인이 부담하는 임차보증금 인수액과 구별해야 합니다.

1회 유찰 시 최저가는 136,800,000원으로 낮아지지만, 최근 12개월 실거래 평균 131,050,000원과 최신 거래 125,000,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로도 충분한 가격 메리트가 생긴다고 판단하기 어렵습니다.

2회 유찰 시 최저가 109,440,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮아집니다. 다만 실제 낙찰가격은 경쟁입찰에 따라 달라지며, 거래가격 하락 추세와 개별 세대의 상태까지 감안해 입찰가를 결정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 경기도 평택시 포승읍 내기리 소재 내기초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·농경지·공장 등이 혼재한 국도 주변 도농지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 16층 건물 중 10층입니다. 외벽은 페인트마감, 창호는 하이샷시 유리로 기재돼 있습니다. 내부는 시건장치로 인해 직접 확인되지 않았습니다.
• 단지 규모. 명지미래힐1단지는 287세대이며 2004.06.04 준공됐습니다. 거래 표본은 존재하지만 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하기보다는 실제 거래량과 가격 변동을 함께 살펴야 합니다.
• 토지. 계획관리지역이며, 토지이용계획에는 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다. 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 성장관리계획구역과의 저촉 사항도 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 규제와 경매 취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 도로 및 대지. 감정요항표상 대상 토지는 사다리형 아파트부지이고 중로에 접합니다. 토지현황에는 소로각지, 토지면적 16,241.3㎡, 공시지가 507,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 관련. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 미확인으로 인한 시설 상태와 수리비 위험은 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적대 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 10건입니다. 최신 실거래 125,000,000원, 최근 평균 131,050,000원, 추세 -15.5%를 함께 고려하면 현재 감정가를 시장가격으로 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰 상한 설정. 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 131,050,000원의 130.5%입니다. 과거 170,000,000원 거래만을 기준으로 현재 가격을 정당화하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰가격 136,800,000원은 최근 평균·최신 거래보다 여전히 높습니다. 2회 유찰가격 109,440,000원은 두 비교가격보다 낮지만 실제 낙찰가와 시장 추세를 함께 고려해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 2026.06.18 주식회사에스피엔피엘대부로 이전된 을구 7번 근저당권과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권을 원본 등기 및 배당 관련 서류와 대조해야 합니다. 승계와 근질권을 독립된 근저당 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 임차·점유관계 조사. 감정평가 당시 임대관계는 미상이었고 내부도 확인하지 못했습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인한 뒤 대항력과 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 시건장치로 내부 관찰이 이뤄지지 않았습니다. 수리 필요성, 설비 상태 및 명도 가능 여부를 확인해 취득 후 추가비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 점검. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 토지 관련 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 각종 지역·지구 지정의 현재 상태와 경매 취득에 대한 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류 및 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다. 특히 임대관계 미상이라는 부분을 해소하지 않은 채 인수금액 0원을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.17 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 이전과 근질권 설정도 기존 담보채권과 연결된 권리관계이므로, 독립된 채무로 중복 계산할 사항은 아닙니다.

배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계와 실제 점유자는 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리 위험은 비교적 낮게 평가하되, 점유·명도에 관한 최종 판단은 보류해야 합니다.

가격에서는 훨씬 분명한 경고가 나옵니다. 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 131,050,000원의 130.5%입니다. 최신 동일 면적·동일 층 거래는 125,000,000원이고, 최근 거래가격 추세도 -15.5%로 하락하고 있습니다.

1회 유찰가격조차 최근 평균과 최신 거래보다 높은 만큼, 단순히 유찰 한 번만으로 가격 매력이 충분해진다고 평가하기도 어렵습니다. 신건에 감정가 수준으로 응찰할 경우 최근 거래가격 대비 높은 취득원가를 부담할 가능성이 큽니다.

결론은 가격 관점에서 보류입니다. 확인된 권리의 단순성과 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 하락 추세의 실거래 시장에서 신건 가격이 지나치게 높습니다. 실제 점유관계를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 충분한 가격 안전마진이 확보되는지 검토하는 것이 우선입니다.