수원지방법원 2026타경50194. 경기도 안성시 당왕동의 삼정그린코아더베스트 102동 16층 1603호입니다. 지상 32층 건물에 위치한 아파트로, 방 3개와 화장실 2개를 갖춘 주거용 물건입니다. 현재 소유자는 한승숙이며, 등기상 2021.03.05에 235,000,000원으로 취득한 이력이 확인됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2022.02.23 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권으로, 채권최고액은 110,000,000원입니다. 이후 피플펀드컴퍼니의 근저당권, 임의경매개시결정, 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 담보권리의 소멸 구조는 비교적 명료합니다.

그러나 등기권리보다 먼저 살펴야 할 부분이 있습니다. 한순덕의 전입일은 2021.03.12로, 말소기준권리인 2022.02.23 근저당권보다 앞섭니다. 실제 점유와 유효한 임대차관계 등이 확인되면 낙찰자가 보증금 반환의무를 부담할 가능성이 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 현재 최저가만으로 실질취득비용이나 안전한 입찰가를 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 선순위 점유는 별개다

등기상 권리의 순서를 보면 2022.02.23 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준입니다. 2023.11.14 설정된 피플펀드컴퍼니 근저당권 130,000,000원, 2026.02.02 경매개시결정, 2026.03.03 농협은행 가압류 37,848,477원은 매각으로 소멸할 후순위 권리로 파악됩니다.

② 선순위 전입자 — 이 사건의 핵심 위험

현황조사와 매각물건명세서에 한순덕이 확인됩니다. 전입일은 2021.03.12로 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 하지만 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 대항력과 배당순위, 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

실제 확인 대상은 전입자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일의 선후관계만으로 유효한 임대차 및 대항력의 모든 요건이 충족되었다고 단정할 수는 없습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 반환되지 않는 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득비용은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수할 미반환 보증금입니다. 배당액이 없고 보증금 전액을 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 따라서 유찰만으로 실질취득비용이 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래 평균보다 높다

삼정그린코아더베스트는 1,657세대 아파트 단지로, 2019.03.11 준공되었습니다. 동일 평형의 최근 실거래 12건은 2026년 7월부터 10월까지 거래된 물건입니다. 최근 평균 거래가는 262,000,000원이며, 현재 최저매각가 267,000,000원은 그보다 5,000,000원 높습니다.

최근 거래가격의 범위는 242,000,000원~270,000,000원입니다. 최저매각가는 이 범위에 포함되지만, 평균보다 높은 위치에 있습니다. 특히 최근 거래로 표시된 2026.10의 242,000,000원과 비교하면 최저매각가가 25,000,000원 높습니다.

같은 16층의 2026.09 거래가격은 264,000,000원으로, 본건 최저매각가보다 낮습니다. 물론 향·내부 상태·거래 조건의 차이가 있을 수 있어 해당 거래가격을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 다만 신건 267,000,000원에 가격상 할인 혜택이 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 산출한 채권자 배당 추정입니다. 집행비용 4,538,000원을 먼저 차감하고, 선순위 근저당권부터 순서대로 배당하는 계산입니다. 다만 한순덕의 보증금 및 우선변제 가능성은 반영되지 않아, 실제 배당표로 확정된 금액은 아닙니다.

위 표는 채권최고액과 신고된 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 4,538,000원, 채권자 배당 262,462,000원으로 매각대금 267,000,000원이 모두 배분됩니다. 채권자 미배당 예상액은 15,386,477원입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 우선배당은 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총부담 하락을 보장하지 않는다

현재 신건과 유찰 가정별 최저매각가 및 채권자 미배당 예상액은 다음과 같습니다. 각 회차의 배당액은 임차인 보증금 미반영 조건에서 산출된 값입니다.

신건 가격 267,000,000원은 최근 실거래 평균 262,000,000원을 웃돕니다. 1회 또는 2회 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 실제 입찰금액과 매수인 인수채무는 별개의 문제입니다. 선순위 전입자의 보증금이 남는다면 저가 낙찰에 따른 절감액이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 당왕동 소재 수원지방법원 평택지원 안성시법원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다. 단지 내 도로를 통해 북측 및 서측의 약 22m 외부도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 32층 건물의 16층 아파트로, 방 3개·화장실 2개·거실·주방 및 식당을 갖추고 있습니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 성장관리권역 및 학교보호구역 등 토지이용상 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역도 포함됩니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 확인되지 않으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 세대의 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,657세대 아파트 단지이며 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 실거래가격은 242,000,000원에서 270,000,000원까지 분포해 거래가격 차이가 존재합니다. 또한 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.3회로, 경매가격과 일반 매매가격 간 괴리를 신중하게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한순덕의 실제 임차관계 확인. 2021.03.12 전입의 실질, 실제 점유 여부, 임대차계약, 임대차보증금 및 확정일자 등을 확인해야 합니다. 선순위 전입의 존재만으로 인수금액이 확정되지는 않습니다.
• 배당요구와 인수보증금 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당가능액을 확인하여 낙찰 후 미반환 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다. 현재 예상배당표의 인수 0원은 안전판단 근거가 아닙니다.
• 가격 상한 재설정. 최근 실거래 평균 262,000,000원과 최신 표시 거래 242,000,000원을 함께 검토하되, 선순위 인수액을 포함한 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 전략. 현재 최저매각가 267,000,000원, 1회 유찰 가정 213,600,000원, 2회 유찰 가정 170,880,000원을 비교하되 유찰 이후에도 인수 위험이 남는지 먼저 확인해야 합니다.
• 채권자 및 배당관계. 경매신청채권자 피에프씨테크놀로지스와 근저당권자 피플펀드컴퍼니 사이의 채권귀속·승계관계 및 신청채권액 106,089,039원의 배당 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 전입자 한순덕의 실제 거주 여부와 점유권원, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하면 명도와 보증금 반환 문제가 연결될 수 있습니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 당해세, 임차인 최우선변제 여부를 관련 기관과 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.11.16 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 높은 신건, 인수 위험까지 확인해야 한다”

이 물건은 등기상 후순위 권리가 정리된다는 점만 보면 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부에 보이는 근저당권만이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 한순덕의 점유 및 보증금 반환관계가 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원이라고 판단하면 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.

가격도 유리하지 않습니다. 최저매각가 267,000,000원은 최근 실거래 평균 262,000,000원의 101.9%로, 평균 시세보다 높은 수준입니다. 단지 평균 5.3회의 유찰 이력까지 감안하면 신건에 적극적으로 응찰할 가격상 근거는 부족합니다.

무엇보다 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득비용이 얼마인지조차 아직 확정되지 않았습니다. 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 선순위 인수보증금이 남아 있다면 실제 취득부담은 기대만큼 감소하지 않을 수 있습니다. 이 사건은 단순히 저렴한 낙찰가를 기다리는 문제가 아니라, 선순위 전입자의 권리와 보증금을 먼저 확정해야 하는 경매입니다.

종합 판단은 D등급(35점). 최근 시세보다 높은 신건 가격, 선순위 전입자의 인수 가능성, 보증금 미상에 따른 취득비용 불확실성, 평균 5.3회의 유찰 이력이 복합적으로 반영된 결과입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 인수금액 확인 후 실질취득비용 재산정이 이 물건에서 가장 중요한 판단 순서입니다.