수원지방법원 2026타경50223. 경기도 안성시 성남동 236-2에 위치한 주상용 건물과 토지가 경매로 나왔습니다. 건물은 철근조 3층으로, 1층은 주택 및 한의원, 2층은 주택, 3층은 창고기타로 이용되고 있습니다. 아파트나 단순한 단독주택이 아니라 주거와 근린생활시설 기능이 결합된 물건입니다.
소유자는 조성빈이며, 등기상 2016.07.06 유근우 명의로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당권의 채무자는 조성구이고, 경매 신청채권자는 유근우입니다. 신청 청구금액은 169,073,424원입니다.
등기상 후순위 권리만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 하지만 경매에서는 등기에 표시되지 않은 임차인의 대항력도 중요합니다. 유명옥의 전입일은 말소기준권리보다 앞서며, 임대차보증금·확정일자·실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 따라서 등기상 근저당이 소멸한다는 이유만으로 낙찰자의 인수 부담까지 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 성남동 236-2 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 장기2길 43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 혼용 건물 |
| 건물 구조 | 철근조 스라브즙 3층 건물 · 현황 철근콘크리트조 스라브지붕 |
| 이용상태 | 1층 주택 및 한의원 · 2층 주택 · 3층 창고기타 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 조성빈 |
| 근저당 채무자 | 조성구 |
| 신청채권자 | 유근우 |
| 청구금액 | 169,073,424원 |
| 감정가 | 431,594,670원 |
| 최저매각가 | 431,594,670원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
② 임차인 분석 — 1977년 전입자의 실체가 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유명옥 점유 부분 미상 |
1977.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차관계 확인 대상 1명 · 전입일 1977.06.17 · 보증금·확정일자·배당요구 여부 미확정. 보증기관 대위변제나 승계신고로 중복 집계된 인원은 없습니다.
유명옥의 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자, 현재의 주거 점유 및 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나 인수액을 0원으로 단정하는 것은 모두 부적절합니다.
실질취득금액은 낙찰가에 실제로 인수해야 하는 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 총 취득 부담은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 물건은 보증금이 확인되지 않았으므로 해당 계산을 적용할 수 있는지도 아직 판단할 수 없습니다.
- 실제 점유 확인. 유명옥이 현재 어느 부분을 점유하는지, 주택 부분에서 계속 거주했는지 확인해야 합니다.
- 임대차관계 확인. 소유자와의 관계, 유효한 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 차임을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 1977.06.17 전입 이후의 주민등록 유지와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 인수금액 재산정. 선순위 임대차가 인정될 경우 미배당 보증금을 실질취득금액에 반영해야 합니다.
③ 시세·가격 분석 — 감정가만으로 저렴하다고 할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 431,594,670원입니다. 그러나 이 물건은 주택·한의원·창고가 혼재된 건물과 여러 토지를 일괄매각하는 구조입니다. 일반적인 아파트 동일 평형 거래와 직접 비교하기 어렵고, 현재 확인 가능한 실거래 비교가격도 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 431,594,670원 | 가격평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 431,594,670원 | 신건 · 감정가 100% |
| 실거래 비교가격 | 확인 불가 | 시세 대비 할인율 판단 불가 |
| 실질취득금액 | 미확정 | 보증금 인수 위험 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 431,594,670원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 근저당권을 반영한 계산이며, 유명옥의 보증금·우선변제 여부는 반영되지 않은 조건부 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,715,947원 |
| 1. 근저당권 · 유근우 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 244,878,723원 |
집행비용 6,715,947원, 근저당 배당 180,000,000원, 소유자 잔여 244,878,723원으로 계산된 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 실제 부담은 다르다
감정가 431,594,670원을 기준으로 현재 회차 및 유찰 시 예상가격을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 431,594,670원 | 0원 | 244,878,723원 |
| 1회 유찰 (80%) | 345,275,736원 | 0원 | 159,641,876원 |
| 2회 유찰 (64%) | 276,220,588원 | 0원 | 91,553,500원 |
위 회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각이 확정된 것은 아닙니다. 소유자 잔여 추정액은 임차인 배당과 당해세 등을 반영하지 않은 금액입니다.
⑥ 토지·건물 현황 — 일괄매각의 복잡성
매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된다고 기재되어 있습니다. 또한 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 매각 범위와 건물의 실제 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 공부상 상태 | 현황 및 참고사항 |
|---|---|---|
| 목록 3 | 도로 | 주상용건부지 |
| 목록 4 | 철도용지 | 주거나지 |
| 목록 5 | 도로 | 주상용건부지 |
| 목록 6 | 건물 | 목록 1·3·5 토지 위에 소재 |
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 인지동 소재 인지사거리 남동측 인근으로, 단독주택과 주상용 건물이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근조 3층 건물이며, 외벽은 벽돌치장 및 판넬붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배·타일·인테리어 마감 등으로 구성됩니다. 기본적인 위생급배수시설과 난방설비가 있습니다.
- 실제 이용. 1층 주택 및 한의원, 2층 주택, 3층 창고기타로 사용 중입니다. 내부구조·관리상태·수리 필요성은 재확인이 요구됩니다.
- 토지 특성. 토지 관련 지표상 지목은 대, 이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지입니다. 확인된 토지면적 지표는 64.0㎡이며 공시지가는 882,600원/㎡입니다. 이 면적을 일괄매각 토지 전체의 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역으로, 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 일부 토지는 폭 8m~10m의 소로2류에 접합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인·외국법인·단체 등이 주택을 취득하는 경우에 한정된 토지거래계약허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 실제 취득 주체와 용도에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거·상업시설이 혼재된 건물이고 토지별 공부와 현황의 차이가 있어, 단순한 아파트보다 매수 목적과 이용 가능성을 검토할 요소가 많습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 조사. 유명옥의 1977.06.17 전입 사실과 현재 점유, 실제 임대차계약 및 주거 이용 여부를 확인하세요.
- 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 배당 가능액을 조사한 뒤 낙찰자 인수 위험을 다시 계산하세요.
- 실질취득금액 계산. 단순 최저매각가가 아니라 실제 미배당 보증금 인수액까지 포함해 취득 부담을 평가하세요.
- 건물 내부 확인. 1층 주택·한의원, 2층 주택, 3층 창고기타의 실제 사용상태와 수리 필요성을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 위치, 규모, 구조와 이용상태를 확인하세요.
- 토지 현황 대조. 목록 3·4·5의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르므로 토지별 경계·접근·이용상 제한을 확인하세요.
- 건물 배치 확인. 목록 6 건물이 목록 1·3·5 토지에 걸쳐 있는 현황을 지적도·건축물대장·현장조사로 대조하세요.
- 시세 검증. 주상용 건물과 토지를 함께 고려한 적정가격을 별도로 검토하세요. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 체납·명도 확인. 관리비·공과금 체납, 실제 점유자와 인도 문제, 기타 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물·토지 관련 공적 장부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당이 지워져도, 보증금 위험이 지워지는 것은 아니다”
이 물건의 말소기준권리는 2016.07.06 유근우 근저당권입니다. 등기상 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 1977.06.17 전입한 유명옥의 대항력과 보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
감정가 431,594,670원에 신건으로 진행되며, 예상배당에서는 근저당권 180,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 배당표에는 미상 임차보증금이 반영되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 확정적으로 0원이라 볼 수 없습니다.
또한 주택·한의원·창고가 혼재하고, 여러 토지의 실제 이용상태가 공부와 달라 부동산 자체에 대한 검토도 필요합니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 현재 신건 가격이 저렴한지도 판단하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(43점)입니다. 근저당권 자체의 말소구조는 명확하지만, 선순위 전입자의 보증금과 대항력, 복합용도 건물·토지 현황, 가격 적정성에 관한 불확실성이 남아 있습니다. 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 선순위 점유관계와 실질취득금액 확인이 우선입니다.
