수원지방법원 2026타경50265. 경기도 평택시 소사동 평택효성해링턴플레이스2단지 222동 1103호, 전용 84.772㎡ 아파트입니다. 전체 25층 중 11층에 위치하며, 감정가와 최저매각가는 모두 383,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 16일입니다.

등기부에는 하나은행과 애큐온저축은행의 근저당권이 설정되어 있습니다. 선순위 근저당권은 2019년 10월 8일 설정된 하나은행의 채권최고액 245,300,000원이며, 후순위에는 애큐온저축은행의 채권최고액 235,200,000원이 있습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 오영민의 전입일은 2019년 9월 3일입니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2019년 10월 8일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 특히 실제 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요

2019년 8월 14일 아시아신탁주식회사 명의로 소유권보존등기가 이루어졌으며, 해당 신탁등기는 이후 말소되었습니다. 2019년 10월 8일 김동희에게 소유권이 이전되었고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정되었습니다. 기존 금지사항등기 역시 소유권이전등기에 따라 말소되었습니다.

하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 2026년 2월 12일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기된 담보권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

② 점유자 및 임차관계 — 오영민 확인이 최우선

실제 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금 중 미배당액을 매수인이 승계해야 한다면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수보증금입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 그 전액에 대한 인수 책임이 유지되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다

평택효성해링턴플레이스2단지의 동일 평형인 전용 약 84.77㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건이며, 2026년 8월부터 10월까지 거래된 금액의 평균은 354,083,333원입니다.

최근 거래가격은 330,000,000원~380,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 383,000,000원은 최근 평균보다 28,916,667원 높고, 실거래 최고가인 380,000,000원도 웃돕니다.

최신 거래로 표시된 2026년 10월 거래가격 365,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 18,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 108.2%입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매가격이라고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)

매각가 383,000,000원을 가정하면 집행비용으로 6,162,000원이 지출되고, 하나은행에 245,300,000원, 애큐온저축은행에 131,538,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

근저당권 채권최고액 합계는 480,500,000원이지만, 예상 채권자 배당액은 376,838,000원이므로 103,662,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

근저당권 채권액은 등기된 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 채권잔액·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권자의 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 별도로 오영민의 임차보증금 승계 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되어도 권리위험은 남는다

유찰 시나리오에서 최저매각가는 306,400,000원, 245,120,000원으로 낮아집니다. 그러나 그에 따라 채권자의 미배당액은 증가합니다. 애큐온저축은행의 청구금액 222,785,106원도 현재 신건의 예상배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 소사동 소재 평택대동초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 서측 대로와 북측 중로를 통해 인근 서동대로로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 25층 건물 중 11층입니다. 위생급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 2019년 6월 25일 사용승인된 2,530세대 아파트단지입니다. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인되어 가격 비교를 위한 거래 표본이 존재합니다.
• 토지 및 용도. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(소사2지구) 관련 사항이 있으며, 생산녹지지역·자연녹지지역 등과 관련된 토지이용 규제도 기재되어 있습니다. 토지는 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 기타 규제. 절대보호구역·상대보호구역, 농업진흥구역, 문화재보호구역 관련 사항과 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 기재가 확인됩니다. 개별 구분소유권에 대한 적용 여부와 현재 효력은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,561,000원/㎡가 확인됩니다. 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 대규모 아파트단지이고 최근 거래사례가 존재한다는 점은 긍정적입니다. 다만 동일 평형 거래가격이 330,000,000원부터 380,000,000원까지 분포하므로 개별 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 신건 최저가 383,000,000원은 확인된 최근 거래가격의 상단도 초과합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 오영민의 점유 및 임대차관계 확인. 실제 거주 여부와 점유 개시 경위, 임대차계약 존재 여부를 우선 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 대항력 성립을 확정할 수는 없습니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 실제 보증금 중 매수인에게 인수되는 부분이 있는지 판단해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 인수보증금을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다. 이 금액을 최근 실거래 평균 354,083,333원 및 최신 거래 365,000,000원과 비교해야 합니다.
• 신건 가격 점검. 현재 최저가 383,000,000원은 최근 평균 대비 108.2%입니다. 임차관계에 대한 불확실성을 감수하면서 시세보다 높은 금액에 입찰하는 것은 신중해야 합니다.
• 배당표 검증. 하나은행과 애큐온저축은행의 실제 채권잔액, 집행비용, 조세채권 및 임차인 우선변제 여부를 확인해야 합니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 예상배당은 실제 배당과 다를 수 있습니다.
• 관리비 및 인도 가능성. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 관리사무소에 확인하고, 실제 점유자에 대한 인도·명도 가능성 및 절차를 점검해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 지구단위계획구역과 토지이용 관련 제한사항 중 해당 구분건물 거래에 영향을 미치는 내용이 있는지 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 실거래 원본을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다. 특히 선순위 전입자 관련 기재의 변경 여부가 중요합니다.

맺으며 — “유찰보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입자”

평택효성해링턴플레이스2단지 222동 1103호는 대규모 아파트단지의 중층 물건으로, 최근 동일 평형 거래사례가 확인되어 시세를 비교할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 좋은 아파트인지뿐 아니라 어떤 권리를 얼마에 취득하는지입니다.

현재 최저매각가 383,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 354,083,333원보다 높습니다. 가장 최근 거래가격인 365,000,000원과 비교해도 비쌉니다. 신건 자체의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

더 중요한 문제는 2019년 9월 3일 전입한 오영민입니다. 하나은행 근저당권보다 먼저 전입한 사실이 확인되지만, 실제 임대차관계와 보증금이 미상입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계되는 경우에는 매수인의 실질취득비용이 낙찰가를 초과할 수 있습니다. 이러한 불확실성이 해소되기 전에는 유찰 후의 낮은 최저가도 곧바로 저렴한 취득가격으로 해석해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 관망 및 추가 권리확인 우선입니다. 등기상 후순위 담보권은 소멸하지만 선순위 점유관계의 인수위험은 확정되지 않았습니다. 가격도 최근 시세를 웃돌고 있습니다. 이 물건의 첫 번째 관문은 보증금과 대항력 확인이며, 두 번째 관문은 실질취득비용을 기준으로 한 가격 검증입니다.