수원지방법원 2026타경50287. 경기도 평택시 서정동 송촌주택D동 2층 2호, 전용 44.59㎡의 다세대주택입니다. 소유자 강현구가 2022년 9월 15일 거래가 85,000,000원으로 취득한 물건입니다. 같은 날 임차인 손형기의 임대차계약 및 확정일자가 확인되고, 손형기는 보증금 93,000,000원에 대한 임차권등기를 마친 뒤 직접 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가도, 신건이라는 사실도 아닙니다. 임차권등기와 경매개시결정의 선후관계입니다. 손형기의 임차권등기는 2025년 9월 8일에 이루어졌고, 말소기준권리로 표시된 강제경매개시결정은 2026년 2월 20일입니다. 따라서 임차권등기가 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.

결국 표면상 최저가 8,400만원에 낙찰받더라도, 그 금액으로 취득 부담이 끝나지 않습니다. 집행비용이 먼저 공제된 뒤 임차인에게 배당되는 금액을 제외하고 남는 보증금까지 부담해야 합니다. 투자 판단의 기준은 최저가 8,400만원이 아니라 실질취득 9,491만2,000원이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

등기부에는 과거 설정된 근저당권들이 있지만 현재 유효하게 남은 선순위 담보권과 구별해야 합니다. 1996년 설정된 국민은행 근저당권은 2007년 5월 25일 말소됐고, 2009년 설정된 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권(채권최고액 39,600,000원)도 2022년 5월 4일 말소됐습니다. 이 권리들이 현재 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

반면 을구 5번 주택임차권등기는 살아 있습니다. 손형기는 2022년 9월 15일 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022년 10월 7일 주민등록을 마치고 10월 14일부터 점유를 개시한 것으로 기록돼 있습니다. 전입·점유와 확정일자가 2026년 강제경매개시결정보다 앞서고, 등기된 임차권 자체도 2025년에 성립했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력과 우선변제권 모두 확인

손형기는 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고에 해당하지 않으므로, 보증금 93,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구도 2025년 9월 8일자로 확인됩니다.

특히 신청채권액 93,000,000원과 임차보증금 93,000,000원이 같다는 점에 주의해야 합니다. 이를 별개의 두 채권으로 합쳐 186,000,000원의 보증금 또는 채권이 존재한다고 계산해서는 안 됩니다. 현재 배당 분석은 임차보증금 93,000,000원에 대한 우선변제와 미배당 잔액 인수를 중심으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

이 물건은 송촌주택D동, 총 6세대의 다세대주택입니다. 확인되는 같은 건물 거래는 2건입니다. 가장 최근에 확인되는 거래는 2022년 8월의 85,000,000원이고, 그 이전인 2021년 6월에는 90,000,000원에 거래됐습니다. 가격 변화는 -5.6%로 하락 방향입니다.

전체 평균은 87,500,000원이지만, 과거의 높은 거래가가 평균을 끌어올릴 수 있습니다. 따라서 가격 판단에는 이 평균보다 더 낮은 최신 거래가 85,000,000원을 우선 적용하는 것이 보수적입니다. 산출된 최근 평균 지표도 85,000,000원이지만, 확인 가능한 거래일은 2022년 8월이므로 2026년 현재의 최근 12개월 실거래 시세로 확정할 수 없습니다. 최신 시장가격 확인이 필요한 상황입니다.

최저가만 비교하면 거래 참고가격의 98.8%로 보입니다. 하지만 임차보증금 미배당액을 합친 실질취득은 111.7%입니다. 최신 확인 거래가보다 9,912,000원 높은 금액으로, 단순 낙찰가 비교와 실제 취득 부담의 판단이 정반대로 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

집행비용 1,912,000원은 추정치입니다. 손형기의 경매 신청채권과 임차보증금은 별개의 93,000,000원씩을 추가 합산한 것이 아닙니다. 신청채권자 항목의 0원은 별도 배당항목 기준이며, 임차인 우선변제 82,088,000원과 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

최저가 84,000,000원에서 추정 집행비용 1,912,000원을 먼저 공제하면 배당 가능한 금액은 82,088,000원입니다. 이 금액을 임차인 손형기의 보증금에 배당해도 10,912,000원이 부족합니다. 매각물건명세서상 그 미변제 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

이 금액은 보증금 93,000,000원보다 추정 집행비용 1,912,000원만큼 높습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 경매는, 낙찰가 인하분의 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄되므로 일반적인 무인수 경매와 가격구조가 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건의 특징은 유찰이 발생해도 실질취득액이 크게 낮아지지 않는다는 점입니다. 보증금 전액 변제 전에는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄고, 미배당 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다.

회차별 실질취득은 해당 회차의 가정 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정치가 회차에 따라 달라지므로 합계에 소폭 차이가 있습니다. 실제 배당 순위 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 신건에서 2회 유찰 가정까지 낙찰가는 84,000,000원에서 53,760,000원으로 내려갑니다. 하지만 인수액이 10,912,000원에서 40,607,680원으로 늘어나기 때문에 실질취득은 94,912,000원에서 94,367,680원으로 소폭 변하는 데 그칩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 복창초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재된 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1990년 10월 26일 준공된 6세대 규모의 다세대주택입니다. 벽돌조 및 철근콘크리트 슬래브 구조이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역으로, 대체로 사다리형의 평지이며 남측 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 공시지가는 1,619,000원/㎡이고, 토지면적은 231.0㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역(복창초교), 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정도 기재돼 있습니다. 각 규제의 적용 여부와 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정요항상 공부와 현황의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 실제 내부 보수상태와 설비 노후도는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 전체 6세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 거래도 2021년과 2022년의 2건입니다. 거래 사례가 충분하지 않고 가격이 5.6% 하락한 이력이 있어 향후 재매각 가격과 매도 소요기간의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 손형기 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선으로 확인하세요. 배당에서 전액 변제되지 않으면 보증금 잔액 인수 위험이 있습니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 검토. 현재 최저가 84,000,000원에만 주목하지 말고 예상 인수액을 합친 94,912,000원을 기준으로 실제 취득 부담을 산정하세요.
• 임대차 원본과 채권관계 대조. 임차인과 신청채권자가 모두 손형기입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 집행권원, 배당요구 내역을 대조하고 실질 채권관계를 확인하세요.
• 배당액과 인수액 재검증. 임차보증금 93,000,000원에 대한 예상 우선배당은 82,088,000원입니다. 집행비용, 당해세 및 다른 선순위 공제사항에 따라 미배당 잔액이 변동할 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현장 점유상태와 실제 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 잔액 정산과 임차권등기 말소, 점유 인도 조건을 함께 검토하세요.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 가정의 실질취득은 94,609,600원, 2회 유찰 가정은 94,367,680원입니다. 최저매각가의 하락이 그만큼 취득 부담의 하락으로 연결되지 않습니다.
• 최신 실거래 재확인. 확인되는 마지막 거래는 2022년 8월 85,000,000원입니다. 거래가격 하락 추세와 긴 거래 공백을 감안하면 2026년 현재의 주변 다세대 거래 및 매도 호가 확인이 중요합니다.
• 건물 상태·관리비. 1990년 준공 건물인 만큼 누수·방수·배관·난방설비와 공용부분 관리 상태를 확인하고, 공용부분 체납 관리비 승계 가능성도 점검하세요.
• 등기·명세서 원본 확인. 말소기준권리, 선순위 임차권등기, 배당요구 및 매각조건은 입찰 직전 기준의 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서로 최종 확인하세요.

맺으며 — “8,400만원에 낙찰받아도 8,400만원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 본질은 선순위 임차보증금 인수입니다. 임차인 손형기가 받아야 할 보증금은 93,000,000원인데, 최저매각가는 그보다 낮은 84,000,000원입니다. 집행비용 공제 후 예상배당액 82,088,000원을 제외하면 미배당 잔액은 10,912,000원입니다. 매수인은 낙찰대금과 별도로 이를 부담할 수 있습니다.

결국 신건 기준 실질취득은 94,912,000원입니다. 확인되는 최신 거래가는 85,000,000원이고, 거래가격은 이전 거래 대비 5.6% 하락했습니다. 최신 거래가 2022년인 점까지 감안하면 현재 시세를 확인하지 않은 상태에서 이 취득 부담을 정당화하기 어렵습니다.

더구나 1회, 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 94,609,600원, 94,367,680원으로 보증금 93,000,000원 부근에 머뭅니다. 일반적인 경매처럼 유찰을 기다리기만 하면 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.

결론은 명확합니다. 이 물건은 최저가 할인율보다 보증금 인수 구조가 훨씬 중요합니다. 선순위 임차권이 그대로 유지되는 조건에서는 실질취득이 확인 거래가격을 웃돌고, 소규모 노후 다세대주택의 환금성 위험까지 부담해야 합니다. 현재 조건의 투자 매력은 낮으며, 권리관계와 현재 시장가격이 충분히 검증되기 전까지 신중한 접근이 필요합니다.