* 인수 0원 및 실질취득 140,000,000원은 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 임차보증금 채권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다는 전제입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.
수원지방법원 2026타경50319. 경기도 평택시 이충동 둥구재길 37에 자리한 리치온빌 4층 405호입니다. 경매상 물건 용도는 다세대이고, 감정평가상 연립주택 형태로 이용 중인 주거용 집합건물입니다. 전용면적은 38.82㎡, 감정가는 140,000,000원이며 첫 매각기일에 감정가 그대로 출발하는 신건입니다.
등기부에서는 2023.10.10. 대구신용보증재단 가압류가 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 백찬웅의 전입신고와 확정일자는 모두 2022.04.26.로 그보다 앞섭니다. 보증금도 170,000,000원이어서, 확약이 없다면 일반적인 후순위 가압류 매각과 달리 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다.
이 사건의 결정적인 차이는 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 양도 전 임차인 백찬웅의 보증금과 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 단순한 선순위 임차인 인수형으로 계산한 32,760,000원을 확정적인 매수인 부담으로 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 430-5, 주건축물제1동 4층 405호 (도로명주소: 둥구재길 37) |
| 건물명 / 용도 | 리치온빌 · 다세대 (감정상 연립주택 이용) |
| 면적 / 층수 | 전용 38.82㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 방 1, 거실 겸 주방, 화장실 등 |
| 사용승인 관련 | 2017.01.26. 준공 · 총 20세대 |
| 소유자 | 최동규 (2022.04.26. 매매, 2022.04.29. 소유권이전등기 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,555,686원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.10. 대구신용보증재단 가압류 · 10,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 백찬웅 · 170,000,000원 (주택도시보증공사에 양도된 관계) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서의 관계
현재 유효한 말소기준권리는 갑구 10번 가압류입니다. 과거 중소기업은행 근저당권과 한강2동새마을금고 근저당권 등은 이미 말소된 이력이므로 이번 경매의 기준권리로 사용하지 않습니다.
대구신용보증재단 가압류 이후 등기된 주택도시보증공사의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 을구 8번 백찬웅의 임차권등기는 단순히 가압류 이후 등기되었다는 이유만으로 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백찬웅 전유전부 · 주거 |
2022.04.26. 2022.04.26. |
170,000,000원 | 있음 말소기준 이전 |
있음 배당요구 |
주택도시보증공사 대항력 포기 확약 |
백찬웅의 임차권등기일은 2024.05.09.이며, 임대차계약일자는 2022.04.04.(1차), 2022.07.08.(2차)입니다. 실제 임차인은 1명으로 분석하며, 주택도시보증공사는 양도받은 보증금 채권과 관련한 권리주장자로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
이 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 배당이 부족하더라도 부족분을 매수인에게 청구하지 않겠다는 취지가 권리분석의 핵심입니다.확약은 해당 보증금 채권에 한하여 판단합니다. 별개의 미확인 점유권원이나 다른 채권의 인수 위험까지 일괄 면제하는 문서는 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본, 채권 양도관계, 말소 이행 범위 및 현황상 점유자를 확인해야 합니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가면 정말 싸질까?
선순위 대항력 임차인이 존재하는 일반적인 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 그러므로 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다. 특히 이 사건처럼 보증금이 최저가보다 크면 확약 없이 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 적용 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 140,000,000원 | 32,760,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 112,000,000원 | 60,368,000원 | 0원 | 112,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 89,600,000원 | 82,412,800원 | 0원 | 89,600,000원 |
* 회차별 실질취득은 확약 유효·이행을 전제로 한 매각가와 인수액의 합계이며 취득 부대비용은 제외합니다. 확약 미적용 시 인수 추정액은 회차별 집행비용과 배당 시뮬레이션을 반영한 값입니다. 회차별 인수 추정액을 포함하면 총 취득 부담은 약 170,000,000원 수준으로 유지되므로, 확약이 없다면 유찰 자체만으로 큰 가격 메리트가 생기지 않습니다.
④ 시세 비교 — 2022년 거래가격에 속지 말 것
리치온빌의 비교 대상은 전용 38㎡대이며, 확인된 실거래는 2022년 2건입니다. 평균은 165,000,000원, 최저는 160,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다. 신건 최저가 140,000,000원은 이 과거 평균의 84.8%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 38.82㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 37.99㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
숫자만 보면 140,000,000원은 과거 평균보다 낮습니다. 그러나 비교 거래가 모두 2022년이고 분석 기준일은 2026.11.03.입니다. 최근 12개월의 실제 시장가격을 확인해 주는 거래 사례로 보기 어렵습니다. 따라서 84.8%라는 비율은 2022년 과거 거래가격과의 비교일 뿐, 현재 시세 대비 할인율로 확정할 수 없습니다.
같은 건물의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 0.7회로 집계됩니다. 다만 낙찰률 0.0%와 최근 낙찰사례 부재가 함께 나타나므로, 이 통계만으로 낙찰 성공 가능성이나 적정 할인율을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 임차보증금 · 백찬웅 (우선변제) | 170,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,555,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
가정한 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 배당 계산상 임차보증금 부족액은 32,760,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 이 부족액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
위 배당표는 주어진 배당 시뮬레이션을 따른 추정입니다. 임차보증금 채권 양도 및 주택도시보증공사의 신청채권 관계를 최종 배당절차에서 확인해야 하며, 동일 보증금 채권을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 이충동 이충고등학교 북서측 직선거리 약 250m 지점의 리치온빌에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트단지와 일부 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 1번 국도 서측 인근으로 차량 접근이 용이하며 주변에 버스정류장이 있습니다. 서정리역은 남서측 직선거리 약 900m 지점에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 405호입니다. 개별난방, 급·배수설비, 엘리베이터 및 출입구 보안개폐설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 왕복 2차로 포장도로를 이용하며, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 토지면적은 661.0㎡이고 공시지가는 1,251,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·비행안전제6구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 기간은 자료상 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 기초로 파악되었습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고 확인된 실거래는 2022년 2건입니다. 현재 시장에서의 매도 가능 가격을 뒷받침할 최근 거래 증거가 부족해 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문, 작성 주체, 적용 채권과 조건을 확인해야 합니다.
- 채권 양도·승계 확인. 백찬웅에서 주택도시보증공사로 이어지는 보증금 채권 관계와 확약의 효력 범위를 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
- 배당 부족액 구분. 신건 기준 계산상 보증금 미배당액은 32,760,000원이지만, 확약 적용 실질 인수액은 0원*입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 배당되지 않더라도 말소한다는 확약의 이행 시점 및 실제 등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 점유·명도. 대항력 포기와 실제 명도는 구분됩니다. 현재 점유자를 확인하고 인도명령 또는 인도 협의가 필요한지 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2022년 실거래 평균 165,000,000원만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 최근 유사 면적·유사 입지 거래와 현장 매도 호가를 대조해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 미납 공용관리비, 누수, 설비 상태, 건물 관리 상태 및 예상 수선비용을 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 최종 확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본 및 권리변동 사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.4억짜리 집이 아니라, 확약을 확인해야 하는 집”
이 사건의 핵심은 선순위 보증금 170,000,000원이 존재한다는 사실과 그 인수 위험을 해소하는 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었다는 사실을 동시에 이해하는 것입니다.
확약이 없다면 매수인은 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수로 인해 약 170,000,000원 수준의 총 취득 부담을 떠안을 수 있습니다. 반면 2026.06.19. 확약이 유효하게 적용·이행된다면 보증금 인수액은 실질 0원*이 되어 낙찰가를 중심으로 취득 부담을 판단할 수 있습니다.
다만 시세 판단은 별개입니다. 제시된 비교 거래는 모두 2022년의 2건에 불과합니다. 2026년 현재의 가격 수준을 확인할 근거가 부족하므로 최저가 140,000,000원이 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 저렴한 매수 기회라고 단정해서는 안 됩니다.
결론은 ‘확약으로 권리 위험은 해소 가능, 가격과 명도는 재검증’입니다. 확약서의 법적 효력과 실제 말소 이행을 확인하고, 현재 시세를 다시 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
