수원지방법원 2026타경50332. 경기도 안성시 공도읍 진사리의 쌍용스윗닷홈 109동 7층 702호입니다. 전용면적은 84.89㎡이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 7층에 위치한 아파트입니다. 소유자 우미화는 2014년 7월 28일 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 243,000,000원입니다.

권리의 출발점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 149,600,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 2022년 하나캐피탈 근저당이 설정됐고, 2025년 국세 압류를 거쳐 2026년 2월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매신청 채권자는 에프비에스비2509유동화전문유한회사이며, 등기에는 양도인으로 하나캐피탈주식회사가 기재돼 있습니다.

말소기준권리 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 후순위 채권이 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 직접 떠안는 것으로 계산하지 않습니다. 다만 국세 압류가 있어 실제 배당은 세금의 법정기일과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 가격 측면에서도 현재 최저가가 최근 거래 수준을 웃돌기 때문에 입찰 여부는 권리 안전성과 가격 적정성을 나누어 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 우리은행 근저당이 기준

권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2014년 7월 28일입니다. 이 날짜에 설정된 우리은행의 채권최고액 149,600,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 소유자 우미화에게 소유권이 이전됐으며, 이후 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 신고된 임차인을 기준으로 계산한 대항력 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지까지 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 확인해 실제 점유관계, 전입세대 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 104.0%

쌍용스윗닷홈은 776세대 규모의 아파트단지로, 2005년 5월 19일 준공됐습니다. 분석 대상과 동일한 전용면적 84.89㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래금액은 241,333,333원입니다.

반면 이번 경매의 감정가이자 신건 최저매각가는 251,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 9,666,667원 높고, 2026년 10월 최신 거래금액 240,000,000원과 비교하면 11,000,000원 높은 가격입니다.

동일 면적의 단지 내 거래를 비교한 것으로, 대상 물건과 거래 사례의 동·층·향·내부 상태는 다를 수 있습니다. 동일 금액으로 표시된 거래도 집계된 거래 건수 그대로 반영했습니다.

최근 실거래 최저가는 227,000,000원, 최고가는 265,000,000원으로 거래가격에 차이가 있습니다. 따라서 단순 평균만으로 개별 호수의 적정가격을 확정할 수는 없습니다. 다만 최근 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가보다 낮다는 점은 신건 입찰에 불리한 가격 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)

현재 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용은 4,314,000원이며, 채권자에게 배분 가능한 금액은 246,686,000원입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 285,200,000원이므로 제시된 배당 계산에서는 38,514,000원의 미배당이 발생합니다.

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 수령권자는 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재 물건은 신건이지만, 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 경우를 가정하면 채권자 미배당액은 증가합니다. 반면 세 회차 모두 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 200,800,000원, 2회 유찰을 가정한 최저가는 160,640,000원입니다. 두 금액 모두 최근 실거래 평균 241,333,333원보다 낮습니다. 따라서 유찰이 실제 발생한다면 현재 신건보다 가격 측면에서 검토할 여지가 커질 수 있습니다.

그러나 이는 최저매각가격 기준의 가정입니다. 실제 낙찰가는 경쟁입찰로 상승할 수 있고, 개별 호수의 상태와 취득 관련 비용도 고려해야 합니다. 특히 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 유찰을 확정적인 투자 기회로 전제해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 양진초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 상가, 농경지 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통인 편으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 15층 건물 중 7층 702호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일 등으로 마감돼 있으며 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 북서측 왕복 2차선 포장도로와 정문이 연결돼 있고, 북동측 왕복 2차선 포장도로 및 남서측 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 단지 전체는 대체로 평탄한 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 42,745.6㎡입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 730,700원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인·외국법인·단체의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 있으므로 해당 매수인은 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 776세대 규모의 단지로 동일 평형 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 227,000,000원에서 265,000,000원까지 차이를 보이므로 매도 시점과 개별 주택 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 현재 최저가 251,000,000원은 최근 평균 241,333,333원보다 높습니다. 최신 거래금액 240,000,000원과도 비교해 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 우리은행 선순위 근저당. 2014.07.28 설정된 우리은행 근저당권 149,600,000원이 말소기준권리입니다. 등기사항전부증명서 원본에서 권리 변동 여부를 재확인하세요.
• 국세 압류 및 조세채권. 평택세무서장이 처분청으로 기재된 2025.02.07 압류가 있습니다. 실제 조세채권액과 법정기일에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 채권양도·승계관계. 경매신청 채권자는 에프비에스비2509유동화전문유한회사이며 등기상 양도인은 하나캐피탈주식회사입니다. 예상배당의 수령권자와 신청채권자 지급액 사이에 불일치가 있으므로 채권자 지위와 배당내역을 확인하세요.
• 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자를 확인해야 합니다. 현황조사서, 전입세대 확인 및 매각물건명세서를 통해 인도명령·명도 가능성과 예상 비용을 검토하세요.
• 관리비 체납. 아파트 관리사무소를 통해 미납 관리비를 확인하세요. 특히 공용부분 관리비 관련 승계 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 상세 구조는 내부구조도에 기재돼 있습니다. 내부 수리 상태, 누수, 설비 상태에 따라 실질 취득 부담이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 신건 입찰과 1회 유찰 가정가 200,800,000원, 2회 유찰 가정가 160,640,000원을 비교하되 실제 유찰 여부와 경쟁입찰 가능성을 함께 고려하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”

이 물건은 권리와 가격의 평가가 분명하게 갈립니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류가 소멸하는 구조이고, 신고된 임차인이 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 권리구조는 비교적 단순한 편입니다.

그러나 예상배당에서는 후순위 근저당채권에 38,514,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 원칙적으로 매수인이 승계하는 금액은 아니지만, 국세 압류의 실제 배당순위와 경매신청 채권자의 승계관계는 확인이 필요합니다. 임차인 신고가 없더라도 점유·명도 문제 역시 별도로 남아 있습니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 신건 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,333,333원의 104.0%입니다. 최신 실거래 240,000,000원보다도 높으므로 현재 최저가에 특별한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리구조 양호, 신건 가격은 보수적으로 접근’입니다. 매수인 인수액이 없다는 장점은 분명하지만, 최근 거래가격 이상으로 입찰하는 상황에서는 투자 여유가 크지 않습니다. 유찰로 가격이 낮아진다면 재검토할 수 있으나, 실제 유찰이 보장되지 않는다는 점도 함께 고려해야 합니다.