수원지방법원 2026타경50713. 안성시 원곡면 외가천리 50-2 일대의 공장 관련 부동산입니다. 등기상 건물은 가동으로 표시되며, 매각물건명세서에 따르면 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 목록상 일부 토지는 지목이 '전'이지만 실제로는 공장부지와 도로로 사용되고 있으며, 건물은 제2종근린생활시설 용도와 공장 현황이 함께 나타납니다.
등기부의 기준권리는 2019년 5월 31일 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 이후 여러 채권자의 가압류와 압류, 강제경매 및 임의경매가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금의 배당순위와 실제 점유·사용관계는 별개로 검증해야 합니다.
핵심은 단순히 채권액이 크다는 사실이 아닙니다. 매수인이 무엇을 취득하고, 누가 사용하고 있으며, 얼마를 지불해야 적정한가입니다. 이번 사건은 권리 소멸 구조와 달리 실제 사용 및 가격 검증의 난도가 높은 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50713 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 외가천리 50-2 가동 도로명주소: 경기도 안성시 원곡면 강문길 27 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 건물 현황 및 건축물대장상 공장 목록상 제2종근린생활시설 용도 포함 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 현황 | 공장용지 및 공장부지·도로 이용 일부 목록상 지목 '전', 전용허가된 농지 |
| 토지 관련 면적 | 1,261.0㎡ |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 성장관리권역 |
| 소유자 | 권기연 (단독소유) |
| 감정가 | 942,792,300원 |
| 최저매각가 | 942,792,300원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 신청채권 청구액 | 989,110,230원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.31 중소기업은행 근저당권 채권최고액 840,000,000원 |
| 실제 임차인 | 선종엽 · 1명 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 다수의 압류·경매
말소기준권리는 2019.05.31 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이루어졌으며, 중소기업은행 근저당권에는 외가천리 50-2 및 50-4 토지의 공동담보 내용이 표시되어 있습니다.
이후 유선영의 가압류, 국세 압류, 신용보증기금 및 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 기흥금속의 가압류 등 후순위 권리가 발생했습니다. 매각으로 소멸 예정인 권리와 이미 등기부에서 말소된 권리를 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 선종엽 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 5,400,000원입니다. 전입일은 2020.05.19로 말소기준권리인 2019.05.31보다 늦습니다.
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선종엽 사용부분 미상 |
50,000,000원 5,400,000원 |
2020.05.19 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
해당 임차인은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어, 선순위 대항력으로 보증금 반환을 매수인에게 요구하는 구조는 아닙니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 등 추가 확인이 필요합니다. 보증금 50,000,000원은 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
특히 공장으로 이용되는 물건인 만큼 전입신고일만으로 실제 사용관계를 모두 설명할 수는 없습니다. 사업자등록, 사업장 인도, 계약서상 목적물, 영업시설과 기계장치의 소유관계 및 실제 점유 범위를 확인하는 것이 중요합니다. 예상 인수액 0원과 명도 부담 0은 같은 의미가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 저가매수 결론 금지
현재 최저매각가는 942,792,300원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 확인 가능한 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교가격은 없습니다. 따라서 현재 가격을 시장가치보다 싸다고 보거나, 감정가만으로 매수 타당성을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준금액 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 942,792,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 754,233,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 603,387,072원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 실제 매각조건과 기일은 법원 공고를 확인해야 하며, 위 금액은 거래부대비용을 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 942,792,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,827,923원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 가압류 · 유선영 | 119,300,000원 | 90,964,377원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 9,138,342원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 기흥금속 | 14,593,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 11,827,923원을 제외하면 중소기업은행에 840,000,000원, 유선영에게 90,964,377원이 배당되는 단순 추정입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여대금은 없습니다.
채권자 배당 대상 채권액은 총 1,268,032,285원, 채권자 예상배당액은 930,964,377원, 미배당액은 337,067,908원입니다. 여기서 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
중소기업은행의 신청채권 청구액은 989,110,230원이며, 위 예상배당표는 근저당권 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 작성되었습니다. 실제 채권잔액, 배당 가능한 피담보채권액 및 신청채권 충족 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세 등 우선배당 조세, 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액 — 매각가가 낮아지면 미배당이 늘어난다
| 구분 | 예상 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 930,964,377원 | 337,067,908원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 744,291,502원 | 523,740,783원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 594,953,201원 | 673,079,084원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자들에게 배당할 수 있는 금액이 줄어듭니다. 신건에서 337,067,908원인 미배당액은 1회 유찰 가정에서 523,740,783원, 2회 유찰 가정에서는 673,079,084원으로 증가합니다.
다만 임차인의 대항력 인수 또는 별도의 인수권리가 없는 것으로 판단되는 현재 구조에서는 미배당액 증가가 곧 매수인 부담 증가를 뜻하지 않습니다. 채권자의 미회수 손실과 매수인의 인수채무를 구분하는 것이 중요합니다.
⑥ 토지·공장 이용상태와 환금성 메모
- 토지 이용. 안성시 원곡면 외가천리 일대로, 토지 관련 면적은 1,261.0㎡입니다. 토지이용상황은 공업기타이며 지형은 평지·사다리형으로 표시되어 있습니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 공장 운영에 필요한 차량 진출입과 도로 사용권을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리권역, 도시지역에 해당하며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지 공시지가. 284,300원/㎡로 표시되어 있습니다. 공시지가는 거래시세 또는 경매 적정가격과 동일하지 않습니다.
- 공장 사용상태. 목록3(감정평가서상 기호8)은 제2종근린생활시설로 표시되지만 현황과 건축물대장상 공장입니다. 법적으로 허용된 사용상태와 인허가 관련 사항을 점검해야 합니다.
- 농지 전용. 목록1·2(감정평가서상 기호2·3)는 지목이 '전'이지만 현재 공장부지 및 도로로 이용되는 전용허가된 농지입니다. 전용허가 내용과 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서상 포함 범위와 실제 존재하는 건축물의 위치·구조·사용권원을 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장 관련 부동산은 실제 사용 가능한 용도와 입지 조건에 따라 매수자 범위가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래와 임대수요가 검증되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확정. 일괄매각 대상 토지와 건물, 가동 건물, 제시외 건물의 포함 범위 및 감정평가서 목록번호를 정확히 대조하세요.
- 건물·토지 등기 원본. 건물 등기뿐 아니라 매각 대상 토지별 등기사항, 공동담보 관계, 선순위 제한물권의 존재 여부를 재확인하세요.
- 임차인 선종엽. 보증금 50,000,000원, 월차임 5,400,000원, 전입일 2020.05.19 및 실제 사업장 인도·사용관계를 확인하세요. 주식회사씨에스 근저당권의 채무자와 동일인인지도 검증해야 합니다.
- 우선변제·배당요구. 임차인의 확정일자, 배당요구 여부 및 법률상 적용되는 임대차 보호요건을 확인하세요. 예상 인수 0원과 별개로 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 국세·지방세. 평택세무서장과 안성시의 압류 이력 및 실제 체납세액, 당해세 여부와 조세법상 배당순위를 확인하세요.
- 공장 인허가. 제2종근린생활시설과 공장 현황의 차이, 건축물대장, 공장등록·인허가, 용도변경 및 불법 증축 여부를 검증하세요.
- 농지 전용. 지목 '전'으로 표시된 토지의 전용허가 범위와 현재 공장부지·도로 사용상태를 확인하세요.
- 현장 실사. 진입도로, 주차·하역 공간, 건물 구조, 설비 상태, 제시외 건물, 실제 점유자 및 영업시설의 소유권을 확인하세요.
- 시장가격 검증. 동일 지역의 실제 공장·근린시설·토지 거래사례를 확인하고, 토지와 건물을 각각 평가한 뒤 현재 최저가 942,792,300원과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 754,233,840원, 2회 유찰 가정 603,387,072원을 참고하되 실제 시장가치가 확인되기 전까지 저가매수로 판단하지 마세요.
- 명도 및 인도. 대항력 없는 임차인이라도 자진퇴거하지 않으면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 공장 설비와 영업시설의 반출 문제도 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 매각 공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 투자는 아니다”
안성 원곡면 외가천리의 이번 경매는 등기상 인수 구조보다 실제 공장 이용상태와 적정가격 판단이 더 중요한 사건입니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 일반 채권은 매각대금에서 배당받는 구조입니다. 임차인 선종엽도 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.
그러나 국세·지방세 압류 이력, 여러 차례의 경매개시결정, 임차인과 등기부상 채무자의 이름 일치, 그리고 일괄매각·제시외 건물·농지 전용·공장 용도는 반드시 별도로 검증해야 할 요소입니다.
최저가 942,792,300원에 낙찰된다고 가정하면 예상 인수금액은 0원이고 실질취득 기준액은 942,792,300원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 적정한지는 판단을 유보해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 권리 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 사용관계·세금배당·토지 및 건물의 법적 상태와 환금성에 대한 불확실성이 큽니다. 권리 인수는 제한적, 실사와 가격 검증은 필수. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 공장으로서의 실제 가치와 취득 후 정상적인 사용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.