수원지방법원 2026타경50895. 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 466-1에 소재한 건물 관련 경매입니다. 물건은 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함됩니다. 관련 토지정보상 토지이용상황은 단독, 지목은 대, 토지면적은 371㎡입니다.

소유자 권기연 명의로 2019년 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 중소기업은행이 근저당권 2건을 설정했습니다. 이후 개인채권자의 가압류와 금융기관·보증기관의 가압류, 국세·지방세 압류, 여러 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 경매 중에는 취하·말소된 사건도 있지만, 현재 등기에는 별도로 확인해야 할 경매개시결정과 압류가 남아 있습니다.

이 물건의 핵심은 단순히 근저당권이 얼마인지가 아닙니다. 매각으로 소멸할 권리와 별개로 실제 이용에 필요한 진입로의 법적 안정성을 확인해야 합니다. 특히 인접한 국유 하천부지를 점용허가를 받아 진입로 및 마당으로 사용한다는 매각물건명세서의 기재는 입찰 전에 반드시 검토할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

말소기준권리는 2019.01.25 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 이어서 2019.01.30 같은 은행의 근저당권 120,000,000원이 추가 설정됐습니다.

근저당권 2건의 채권최고액 합계는 660,000,000원입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 후순위 가압류와 경매개시결정, 압류 역시 등기상 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인·점유 및 대항력

확인된 임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없으며, 특정 임차인의 보증금이나 대항력 있는 임차권이 인수액으로 산정되지는 않았습니다.

다만 실제 점유자가 누구인지, 주거 또는 영업 목적으로 사용 중인지, 점유자가 별도 임대차관계를 주장할 가능성이 있는지는 현황조사서와 현장조사를 통해 확인해야 합니다. 특히 건물의 실제 사용 상태를 확인하지 않고 명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 최저가의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 679,314,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다.

다만 이 지역의 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 현시점 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 감정가나 공시지가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 일괄매각 대상에 건물과 제시외 건물이 포함되어 있고 국유지 점용이 실제 이용에 영향을 미치는 만큼, 유사한 일반 토지의 단순 면적당 가격만으로 비교하는 것도 적절하지 않습니다.

회차별 금액은 매각가가 해당 수준으로 형성된다는 가정에 따른 시나리오입니다. 이후 회차의 실제 최저매각가격이나 낙찰가가 확정된 것은 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 679,314,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 법정 우선순위 및 배당요구에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (토지정보·매각물건명세서 기준)

• 소재지와 토지 이용. 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 466-1에 위치합니다. 관련 토지는 지목이 대이며 토지이용상황은 단독입니다. 토지면적은 371㎡이고 지형은 평지·사다리형으로 표시됩니다.
• 용도지역. 자연녹지지역과 자연취락지구, 도시지역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 해당 지역의 건축·개발 행위에는 관련 기준의 검토가 필요합니다.
• 도로 조건. 토지정보상 도로접면은 세로한면(가)입니다. 다만 실제 진입로 및 마당의 일부 이용이 인접한 국유 하천부지의 점용허가와 관련되어 있어 공부상 접도 조건과 현장 진입 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 하천 관련 규제. 하천구역에 접하며 가축사육제한구역에 포함되거나 접하는 것으로 나타납니다. 토지의 실제 사용·증개축 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 경매 취득 시 적용되는 허가 관련 규정과 향후 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 250,200원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 지표이지 건물 및 일괄매각 대상 전체의 실거래 시세를 나타내는 금액은 아닙니다.
• 환금성. 실거래 비교를 통한 환금성 판단은 아직 어렵습니다. 특히 국유지 점용을 통해 사용하는 진입로의 안정성과 건물의 실제 용도 및 상태는 향후 매수자의 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.01.25 중소기업은행 근저당권을 기준으로 매각으로 소멸하는 권리와 이미 말소된 권리를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
• 매각 대상과 제시외 건물. 일괄매각의 목록 1~4와 감정평가서 기호 4~7, 제시외 건물의 현황·면적·사용 상태를 대조하세요.
• 국유지 점용허가. 884번지 하천부지의 점용허가 명의, 유효기간, 승계 가능성, 점용료 및 허가 취소·원상회복 조건을 확인하세요. 실제 진입로 이용에 미치는 영향이 중요합니다.
• 국세·지방세. 평택세무서장 및 안성시 관련 압류의 현재 상태를 확인하고, 당해세 여부·법정기일·실제 배당 우선순위를 검토하세요.
• 다수의 경매 이력. 과거 취하·말소된 강제경매와 현재 등기상 남은 다른 경매개시결정을 구분하세요. 이번 사건과의 중복·병합·진행관계를 법원에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 점유 및 명도. 확인된 임차인 내역은 없지만 실제 점유자의 신분과 점유권원, 임대차 여부, 건물의 주거·영업 이용 여부를 조사하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 679,314,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 인근 유사 용도의 최근 실거래와 감정평가서상 건물 상태를 비교한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 토지이용규제. 자연녹지지역·자연취락지구·하천구역 접함·토지거래허가구역 등의 이용상 제약을 확인하세요.
• 배당표의 가정. 근저당권 채권최고액 기준 배당과 실제 피담보채권액은 다를 수 있습니다. 세금채권과 기타 우선채권을 확인해 최종 배당 가능액을 재검토하세요.
• 최신 원본 대조. 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적공부 및 점용허가 관련 서류를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 이용 조건은 남는다”

안성 칠곡리 466-1의 가장 중요한 특징은 채권액이 크지만 등기상 말소기준이 명확하다는 점입니다. 중소기업은행 근저당권 2건의 채권최고액은 합계 660,000,000원이고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 등기상 권리의 소멸만으로 안전한 취득이라고 판단하기는 어렵습니다. 이 물건에는 국유 하천부지 점용 진입로라는 실제 이용상의 변수가 있고, 여러 압류·경매 이력 및 당해세 배당 가능성이 존재합니다. 또한 매각 대상에는 제시외 건물이 포함되며, 토지의 실제 이용 범위와 매각 범위를 구분해 보아야 합니다.

가격 측면에서도 현재는 신건 최저가 679,314,000원이 주변 시세 대비 저렴한지 검증되지 않았습니다. 유찰을 통해 매각가격이 낮아지더라도 이용 조건과 환금성을 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 이용 조건과 가격 적정성은 보류입니다. 특히 국유지 점용허가의 승계 가능성과 실제 진입 여건이 확인되지 않는다면 무리하게 신건에 응찰할 이유가 충분하지 않습니다. 이 사건은 최저가보다 매각 범위와 실질적인 사용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.