광주지방법원 2026타경964. 광주광역시 서구 유촌동 844-7의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 184.4㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조·샌드위치판넬구조 지붕의 지상 4층입니다. 1층은 주차장·계단실, 2층은 201호~203호, 3층은 301호~303호, 4층은 401호·402호로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김응조이며, 2016.08.22 소유권이전과 같은 날 설정된 광주원예농업협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.02.25 유한회사더좋은세상의 채권최고액 330,000,000원 근저당이 설정됐고, 2026.01.27 유한회사 더좋은세상이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 322,013,000원으로 감정가의 56% 회차입니다. 다만 배당표상 후순위 근저당에 미배당이 발생하더라도, 그 미배당 채권이 곧 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경964 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 844-7 · 광주광역시 서구 상무버들로53번길 20-28 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 184.4㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 지상 4층 · 1층 주차장·계단실 · 2층 201호~203호 · 3층 301호~303호 · 4층 401호·402호 |
| 소유자 | 김응조 |
| 감정가 / 최저가 | 575,022,500원 / 322,013,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.08.22 을구 5번 근저당권입니다. 광주원예농업협동조합의 채권최고액은 132,000,000원이며 토지 844-7과 공동담보입니다. 그 이후 설정된 유한회사더좋은세상의 330,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2008년 중흥신용협동조합 근저당과 박정준 전세권, 2016년 정유미 전세권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
조사된 임차인은 이대영·강은미·이승원입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.08.22보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으며, 현재 배당 시나리오에도 임차보증금 승계액은 반영되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대영 | 주선1부분(201호) | 2024.03.28 | 2,000,000원 | 320,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은미 | 주선2부분(203호) | 2023.02.06 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승원 | 알수없음 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%는 ‘유찰률’이지 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 575,022,500원, 2회 유찰 후 최저매각가는 322,013,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 56%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없어, 이 비율만 보고 “시세보다 44% 싸다”는 식으로 해석할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 여러 호실로 이용되는 다가구주택 + 토지이므로, 실제 임대수익·공실·건물상태·토지가치에 따라 가격 판단이 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,308,182원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 광주원예농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 유한회사더좋은세상 | 330,000,000원 | 184,704,818원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 462,000,000원 중 316,704,818원이 배당되고, 145,295,182원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 322,013,000원 | 316,704,818원 | 145,295,182원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 225,409,100원 | 221,453,373원 | 240,546,627원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 157,786,370원 | 154,777,361원 | 307,222,639원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가격은 낮아지고 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인 승계액이 아니라 입찰가격과 채권자 회수액입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 극락초등학교 남측 인근으로, 주변은 다가구주택이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 샌드위치판넬구조 지붕의 지상 4층으로, 급·배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 184.4㎡ 대지, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 782,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도로에 접하고 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 56%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 토지·건물 가치와 임대수익을 따로 검토해야 합니다.
- 이승원 점유관계. 전입일은 확인되지만 점유부분·보증금·월세가 명확하지 않아 실제 점유 호실과 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계. 이대영·강은미의 확정일자와 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 매각기록 원본을 대조해야 합니다.
- 다가구 명도. 여러 호실이 이용 중인 건물이므로 낙찰 후 실제 점유자별 인도·명도 일정이 아파트 한 세대보다 복잡할 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지 공동담보 관계와 매각목록을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 별개의 문제다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2016.08.22 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인들의 전입은 모두 그 이후이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 등기 권리만 보면 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 가격 판단은 다릅니다. 현재 최저가 322,013,000원은 감정가의 56%이고 이미 2회 유찰된 가격이지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교값 없이 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 여러 호실로 구성된 다가구주택은 임대현황·공실·명도·건물상태가 환금성과 수익성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 운용 난도를 보수적으로 봐야 하는 사건으로 정리하는 것이 맞습니다.
