광주지방법원 2026타경30092. 광주역 남서측 인근 상업·업무지대에 자리한 20층 건물의 19층 1915호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 마현웅의 계약일과 확정일자는 2022.09.21., 점유개시는 2022.09.28.이지만 주민등록일은 2023.11.01.로 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 이를 근거로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
따라서 보증금 188,900,000원이 현재 최저가 104,832,000원보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 차액을 인수하는 구조는 아닙니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아니며, 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액도 104,832,000원으로 계산됩니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1915호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 지하2층·지상20층 중 19층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 104,832,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 마현웅의 주민등록일 2023.11.01.은 이보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정되어 있고, 2024.10.14. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.01.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 마현웅 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 188,900,000원 | 2023.11.01 / 2022.09.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일자는 2022.09.21., 점유개시일자는 2022.09.28., 임차권등기명령 원인은 2024.10.10., 임차권등기는 2024.10.14.입니다. 등기부에는 차임 110,000원이 기재되어 있습니다. 배당요구는 접수된 것으로 표시되어 있으나, 우선변제 여부 자체는 확정값이 없습니다. 현재 예상배당표에는 이 임차인에 대한 별도 배당액이 잡혀 있지 않고 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 44.8%여도 시세 메리트는 미확인
현재 회차 최저매각가는 104,832,000원으로 감정가 234,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제공되지 않아 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 따라서 ‘3회 유찰 = 시세보다 저렴’으로 연결하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 104,832,000원 | 102,564,352원 | 23,134,255,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 83,865,600원 | 81,956,019원 | 23,154,863,981원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 67,092,480원 | 65,484,815원 | 23,171,335,185원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,267,648원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 102,564,352원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행 채권액은 등기상 공동담보목록이 붙은 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 한 계산입니다. 현재 회차에서 집행비용 2,267,648원 이후 잔액 102,564,352원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 23,134,255,648원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등이 형성된 상업·업무지대입니다.
- 교통. 광주역 인근 시가지에 위치하며 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 일반 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지 및 경보설비, 지하주차장과 기계식주차타워가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복4차로, 남측 왕복2차로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류와 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 기재가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 마현웅의 전입일 2023.11.01.과 말소기준 2022.09.16.의 선후관계를 주민등록·점유자료 원본과 다시 대조하세요.
- 임차권등기 처리. 2024.10.14. 등기된 주택임차권은 말소기준 이후 소멸로 정리되어 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원문에서 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 기재는 금전 인수와 별개로 매각 후 처리 및 행정상 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 검증. 최근 거래자료가 없으므로 최저가가 감정가의 44.8%라는 이유만으로 시세 메리트를 인정하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 거래를 별도 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원은 공동담보목록이 붙은 금액이므로 이 호실에 귀속되는 실제 확정채권과 배당관계는 배당표 원본에서 확인하세요.
- 관리·명도 비용. 실제 점유 상태, 관리비 체납, 명도 필요 여부는 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 비어 있다”
이 물건의 핵심은 임차보증금 188,900,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요도, 최저가 104,832,000원이라는 낮아진 숫자에 들뜰 필요도 없다는 점입니다. 임차인은 실제 1명이지만 전입이 말소기준 뒤라 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가 기준 104,832,000원입니다.
반대로 가격 쪽은 판단 근거가 부족합니다. 이미 3회 유찰되어 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 부를 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 이 사건은 그 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
