광주지방법원 2026타경30092. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 19층 1915호 오피스텔입니다. 감정가는 234,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 131,040,000원, 감정가의 56%입니다. 말소기준은 2022년 9월 16일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
임차권자 마현웅의 임차보증금은 188,900,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 9월 21일, 점유개시는 2022년 9월 28일, 주민등록일은 2023년 11월 1일입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2022년 9월 16일보다 주민등록일이 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 매각가 가정에서 매수인이 이 보증금을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1915호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층 지상20층 중 19층 1915호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 131,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 대항력 없음
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록이 기재돼 있고, 같은 날 별도의 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 두 기재가 함께 존재하므로 실제 입찰 전에는 등기부 원본에서 해당 호실에 최종적으로 적용되는 근저당권 범위를 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 계약 / 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 마현웅 건물전부 · 주거(임차권등기) | 188,900,000원 | 계약·확정 2022.09.21 점유 2022.09.28 전입 2023.11.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 마현웅은 2024.10.14. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 기재돼 있습니다. 다만 주민등록일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 이 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차보증금 188,900,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 188,900,000원이 동일하지만, 승계 여부가 별도로 확인된 것은 아니므로 두 권리관계를 임의로 하나로 단정하거나 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 56%
감정가 234,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 131,040,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 91,728,000원, 4회 유찰 시 64,209,599원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 131,040,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 91,728,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 64,209,599원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 56%”라는 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 가격 메리트는 실제 오피스텔 거래가격을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 128,405,440원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 131,040,000원 가정에서 집행비용 2,634,560원을 제외한 128,405,440원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 배당되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등으로 이루어진 상업·업무지대입니다.
- 교통. 광주역 인근 시가지에 위치하며 교통사정은 보통입니다. 북측 왕복 5차로, 동측 왕복 4차로, 남측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 19층 1915호입니다. 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지 및 경보·지하주차장·기계식주차타워 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 2022.09.16. 우리은행 근저당권의 채권최고액 23,047,920,000원 기재와 같은 날의 56,520,000원 변경등기·공동담보 해제 내용을 원본에서 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각에 따른 처리 관계를 매각물건명세서·등기부 원본에서 대조하세요.
- 임차권 확인. 마현웅의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 임차권등기·배당요구와 실제 배당관계는 최신 매각서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 최저가 131,040,000원을 직접 비교하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 남았다
이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권이고, 임차권자 마현웅의 주민등록일은 2023.11.01.로 더 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 131,040,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가 234,000,000원의 56%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 이 비율만으로 저가 낙찰 기회라고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 민간임대주택등기와 같은 날의 근저당 변경등기까지 원본 대조가 필요합니다. 결론은 “후순위 임차권 인수는 0원, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다.
