광주지방법원 2026타경30119. 광주역한국아델리움 12층 1202호로, 등기상 오피스텔이며 감정평가상 주거용으로 이용중입니다. 감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가는 96,320,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.29. 등기된 이현후의 주택임차권과 2026.01.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 안병곤이 1202호 점유자로 확인되고 월 차임은 700,000원이지만, 전입신고일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 후순위 임차인으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 이용중 · 20층 건물 중 12층 1202호 · 북서향 · 복도식 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 96,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 미상 점유자가 변수
말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재돼 있고 공동담보목록 제2022-834호가 표시되어 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 기재되어 있습니다. 이후 이현후의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤의 권리입니다.
② 임차관계 — 이현후는 후순위, 안병곤은 ‘미상’
| 점유자 / 임차권자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안병곤 | 1202호 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 · 차임 700,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이현후 | 건물전부 | 2022.10.20 | 2023.10.30 | 168,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이현후는 임대차계약일 2022.10.15., 주민등록일 2022.10.20., 점유개시일 2022.10.21., 확정일자 2023.10.30.이며 보증금은 168,500,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2022.09.16. 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.10.29. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다.
반면 안병곤은 1202호 점유와 차임 700,000원만 확인되고 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 배당표상 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리를 기초로 한 계산값이고, 안병곤의 전입과 보증금이 확인되면 권리판단은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 44.8%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론 금지
현재 최저매각가는 96,320,000원으로 감정가 215,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 77,056,000원, 5회 유찰 시 61,644,800원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 시세 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 96,320,000원 | 23,122,233,760원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 77,056,000원 | 23,141,151,008원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 61,644,800원 | 23,156,284,806원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,133,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 94,186,240원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,320,000원 가정 시 집행비용 2,133,760원과 주식회사우리은행에 94,186,240원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 안병곤의 대항력·보증금 확인 결과에 따라 실제 권리관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 내에 위치하며, 주변은 아파트 단지·숙박업소·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 북측으로 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기 및 매각물건명세서상 오피스텔이고 감정평가 당시 주거용으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 1202호이며 북서향·복도식입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 가로 장방형 오피스텔 건부지이며 단지 남측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안병곤 전입일 확인. 말소기준권리 2022.09.16.보다 앞선 대항요건이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 안병곤 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용과 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 이현후 임차권. 전입일 2022.10.20.으로 말소기준권리보다 뒤이고 대항력은 없습니다. 임차보증금은 168,500,000원입니다.
- 민간임대주택등기. 2019.10.02. 민간임대주택 등록과 관련된 등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유자
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 96,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 낙폭이지만, 시세 비교자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 가격 메리트로 바꿔 말할 수 없습니다. 권리 측면에서도 이현후의 임차권은 후순위라 정리가 명확하지만, 안병곤은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 결론은 “가격은 시세 확인 전 보류, 권리는 안병곤 확인 전 보류”입니다. 현재 배당표는 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 미상 점유자의 대항요건이 확인되기 전까지 그 0원을 최종 결론으로 사용해서는 안 됩니다. 이 사건의 우선순위는 감정가 할인율이 아니라 점유자 전입·보증금 확인 → 실제 시세 확인 → 입찰가 결정 순서입니다.
