광주지방법원 2026타경30119. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 12층 1202호입니다. 감정평가상 오피스텔이면서 주거용으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층, 북서향·복도식입니다. 감정가는 215,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 120,400,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 이현후가 2022.10.20. 주민등록을 하고 2024.10.29. 임차권등기를 마쳤으므로, 이현후의 임차권은 말소기준보다 후순위입니다. 반면 안병곤은 1202호 임차인으로 조사됐고 월차임 700,000원이 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 20층 중 12층 · 북서향 · 복도식 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 120,400,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 그리고 미상 임차인
말소기준권리는 2022.09.16. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임대사업자가 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 이 등기의 경매 후 효력은 입찰 전 원문을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
이현후는 임대차계약일 2022.10.15., 주민등록일 2022.10.20., 점유개시일 2022.10.21., 확정일자 2023.10.30.이고 임차보증금은 168,500,000원입니다. 말소기준일인 2022.09.16.보다 주민등록이 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024.10.29. 임차권등기 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 조건 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안병곤 | 1202호 · 월차임 700,000원 · 전입일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현후 | 건물전부 · 보증금 168,500,000원 · 주민등록 2022.10.20. · 확정일자 2023.10.30. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세와의 비교는 별개
현재 최저매각가는 120,400,000원으로, 감정가 215,000,000원의 56% 수준입니다. 다만 이 사건에서는 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 제시되지 않았으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 이용상태와 임대수요, 개별 호수 상태에 따라 거래가격 차이가 날 수 있으므로 감정가 대비 유찰률과 시장가격을 동일시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 117,914,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정에서는 집행비용 2,485,600원을 제외한 117,914,400원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없는 것으로 산정돼 있습니다. 총 미배당액은 23,098,505,600원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 안병곤의 전입일·보증금이 미상인 점은 이 산정과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 120,400,000원 | 117,914,400원 | 23,098,505,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 23,134,057,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 23,158,885,929원 | 0원 |
우리은행 근저당은 등기상 2022.09.16. 채권최고액 23,047,920,000원으로 설정됐고, 같은 날 1번 근저당권 변경 등기에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 기재돼 있습니다. 현재 배당추정은 23,047,920,000원을 채권액으로 사용하고 있으므로, 실제 채권범위와 공동담보 관계는 입찰 전에 등기 원문과 배당요구 자료를 맞춰 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 내에 위치하고, 주변은 아파트단지·숙박업소·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 북측으로 주요 간선도로가 통과하고, 단지 남측에 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 1202호, 북서향·복도식이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안병곤 전입일 확인. 말소기준일 2022.09.16. 이전인지 이후인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 안병곤 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 승계액을 최종 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각 후 효력과 관련 의무를 원문 기준으로 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰·56%라는 숫자만으로 저가매수로 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래사례와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인이 2명 확인되므로 낙찰 후 점유관계와 인도 절차를 사전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 임차권보다 미상 임차인이 더 중요하다”
표면적으로는 정리가 쉬워 보입니다. 기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당이고, 보증금 168,500,000원의 이현후는 그 이후 전입한 후순위 임차권자라 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 안병곤은 같은 1202호 임차인으로 확인되면서도 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 사람의 대항력과 보증금 승계 여부를 확인하기 전에는 이 사건을 ‘인수 0원 확정형’으로 볼 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기의 확인 포인트까지 있습니다. 또한 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 이현후는 정리됐지만 안병곤은 아직 정리되지 않았다. 이 사건의 핵심은 바로 그 한 사람의 전입일과 보증금 확인입니다.
