광주지방법원 2026타경30130. 전라남도 곡성군 입면 삼오리 168-4 소재 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 2,877㎡의 잡종지이고, 감정평가상 계획관리지역에 포함됩니다. 목록 3은 공부상 작물재배사이나 현황은 작물재배사, 사무실로 이용되고 있습니다. 권리의 기준점은 2020.10.13. 설정된 우리신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 420,000,000원입니다.
현황조사와 매각물건명세서에 황의선의 전입이 확인되지만 전입일은 2021.04.07.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 보증금은 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 입면 삼오리 168-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 작물재배사, 사무실 |
| 토지 | 잡종지 · 2,877㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 11,800원/㎡ |
| 소유자 | 유한회사사모버섯 |
| 감정가 / 최저가 | 517,890,950원 / 290,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리신용협동조합 / 356,942,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 매수인 인수 0원
2020.10.13. 우리신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 건물 주2·주3 및 토지 삼오리 168-4와 공동담보로 설정되어 있습니다. 현재 매각가 290,020,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 285,159,720원이 우리신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 134,840,280원이 미배당으로 남습니다.
② 임차·점유 — 황의선 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황의선 | 알수없음 | 2021.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 517,890,950원, 현재 최저매각가는 290,020,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 56%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 여부를 확인할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,280원 |
| 2. 근저당권 · 우리신용협동조합 | 420,000,000원 | 285,159,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리신용협동조합 채권최고액 420,000,000원 중 285,159,720원이 배당되고, 134,840,280원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각 범위 — 포함·제외를 정확히 구분
- 일괄매각. 목록은 일괄매각됩니다.
- 포함. 목록 1 소재 제시외건물 및 제시외수목은 매각에 포함됩니다.
- 제외. 목록 1 소재 제시외기계기구인 버섯재배설비 CONDERSER, 기타 배관, Fan, 컨트롤판넬 및 부대시설 일체는 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태 차이. 목록 3은 공부상 작물재배사이나 현황은 작물재배사, 사무실입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 곡성군 입면 삼오리 소재 삼응마을 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·전·답 등 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 면적은 2,877㎡이며 토지이용상황은 전기타, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 농업진흥구역·농업보호구역·농업생산기반 정비사업지역·농림지역에 접합니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 저촉되며, 400m 제한구역 및 모든가축 제한구역 관련 내용이 확인됩니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 원본 대조. 황의선의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 설비 소유관계. 매각 제외되는 버섯재배설비 CONDERSER, 기타 배관, Fan, 컨트롤판넬 및 부대시설의 현존 여부와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 현황 이용. 공부상 작물재배사와 현황 작물재배사·사무실의 차이를 확인하고 실제 이용 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용계획이 목표 용도와 맞는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰돼 감정가 56%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도·설비·환금성’이 승부처
말소기준권리는 2020.10.13. 우리신용협동조합 근저당으로 명확하고, 황의선의 2021.04.07. 전입은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리구조 자체보다 더 중요한 것은 기타 + 토지라는 물건의 성격입니다. 2회 유찰로 최저가는 290,020,000원까지 내려왔지만 시장 실거래 비교자료가 없고, 일부 버섯재배설비가 매각에서 제외되며 공부상 작물재배사와 현황 이용에도 차이가 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰률보다 실제 사용 가능성과 환금성, 제외 설비의 영향까지 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 필요합니다.
