광주지방법원 2026타경30130. 전라남도 곡성군 입면 삼오리 168-4의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가 517,890,950원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 232,016,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.10.13 설정된 우리신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이며, 이것이 말소기준권리입니다. 2026.01.16 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
점유 관련해서는 황의선이 2021.04.07 전입신고되어 있으나 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 권리 인수와 별개로 실제 점유·인도 관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 입면 삼오리 168-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 작물재배사, 사무실 |
| 토지 | 잡종지 · 2,877㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유한회사사모버섯 |
| 감정가 / 최저가 | 517,890,950원 / 232,016,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리신용협동조합 / 356,942,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.10.13 우리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 건물 주2·주3과 토지 168-4가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2026.01.16 우리신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 황의선은 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황의선 | 2021.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 매각 범위 — 설비 제외를 놓치면 안 된다
- 일괄매각. 토지·건물을 함께 매각합니다.
- 포함. 목록 1 소재 제시외건물 및 제시외수목은 매각에 포함됩니다.
- 제외. 목록 1 소재 제시외기계기구인 버섯재배설비 CONDERSER, 기타 배관, Fan, 컨트롤판넬 및 부대시설 일체는 매각에서 제외됩니다.
- 현황. 목록 3은 공부상 작물재배사이나 현황은 작물재배사, 사무실입니다.
이 물건의 핵심은 단순히 “건물과 토지를 얼마에 사느냐”가 아닙니다. 제시외건물·수목은 포함되지만 버섯재배설비 일부는 제외되므로, 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 시설의 범위를 매각물건명세서와 현장에서 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,224원 |
| 1. 근저당 · 우리신용협동조합 | 420,000,000원 | 227,967,776원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 232,016,000원 가정 시 우리신용협동조합 채권최고액 420,000,000원 중 227,967,776원이 배당되고, 192,032,224원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 곡성군 입면 삼오리 소재 삼응마을 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·전·답 등 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 잡종지 2,877㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가), 공시지가 11,800원/㎡입니다.
- 주변 규제. 농업진흥구역·농업보호구역·농업생산기반 정비사업지역·농림지역과 접하고, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 232,016,000원 | 227,967,776원 | 192,032,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 185,612,800원 | 182,214,221원 | 237,785,779원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 148,490,240원 | 145,611,377원 | 274,388,623원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 확인된 권리 구조상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 담보권자 미배당은 커집니다. 가격이 내려간다는 사실과 별개로, 이 물건은 용도와 설비 범위를 명확히 이해하는 수요자에게 적합한 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 제시외건물·제시외수목은 포함되지만 버섯재배설비 CONDERSER, 기타 배관, Fan, 컨트롤판넬 및 부대시설 일체는 제외됩니다.
- 점유 확인. 황의선은 대항력이 없지만 보증금과 실제 임대관계는 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 작물재배사와 현황 작물재배사·사무실의 차이를 확인하고 실제 사용계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 3회 유찰. 현재 최저가는 감정가의 44.8%이나 반복 유찰 자체가 환금성과 수요층 점검이 필요하다는 신호입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 매각 범위’가 승부처
권리관계만 보면 말소기준이 명확하고, 확인된 점유자 황의선도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 감정가 517,890,950원에서 3회 유찰되어 232,016,000원까지 내려온 기타 + 토지 물건입니다. 작물재배사·사무실 현황, 2,877㎡ 토지, 제시외건물·수목 포함, 버섯재배설비 일부 제외라는 구조 때문에 낮은 가격 자체보다 실제 활용 가능성과 환금성 판단이 더 중요합니다. 권리 위험은 낮지만, 용도·설비·토지이용계획을 이해하지 않고 가격만 보고 접근하기에는 신중함이 필요한 물건입니다.
