광주지방법원 2026타경30164. 나주시 빛가람동 상가지대의 근린시설로, 감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 감정가는 603,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 337,680,000원으로 감정가의 56%입니다. 등기상 현재 소유자는 윤중권이며, 2019년 2월 25일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 근저당 이후 2026년 1월 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2026년 3월 26일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 배당표에서는 현재 최저가를 기준으로 근저당 채권최고액 324,000,000원이 전액 배당되는 구조로 계산돼 배당표상 인수액은 0원입니다. 다만 임차 관련 기록 중 전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 항목이 있어, 이 0원을 곧바로 ‘임차 위험까지 완전히 확정된 0원’으로 해석하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차 확인이 남는다

2015년 농협은행의 기존 근저당들과 2017년 나주시 압류·신용보증기금 가처분· 농협은행 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 2019년 2월 25일 윤중권이 이전 경매에서 이 물건을 취득했고, 같은 날 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준이며, 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차 관계 — 확정된 비대항 2건, 판정 불가 기록 3건

남은화는 2025년 1월 13일, 주식회사 제이케이엘림은 2019년 10월 10일 전입으로 모두 2019년 2월 25일 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회사’, ‘제이케이’, ‘엘림’으로 기재된 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 감정평가상 현재 공실이라는 사실과 과거 또는 조사상 임차 관련 권리관계가 모두 정리됐다는 판단은 별개의 문제입니다.

③ 구조상 핵심 — 504·505·506호가 벽체 없이 하나로 쓰였다

이 사건은 일괄매각이고, 504·505·506호의 각 건물이 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있는 상태입니다. 전유부분의 위치와 면적 자체는 내부 주기둥과 건축물현황도면 등에 의해 특정할 수 있으나, 벽체를 제거하는 과정에서 관련 법령이 정한 절차를 거쳤는지는 확인되지 않았습니다. 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에 따른 불이익 가능성이 있고, 감정평가액 603,000,000원은 벽체 일부가 제거된 상태를 이미 반영한 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,680,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 324,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 8,152,480원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 임차 관련 미상 기록은 별도 원본 확인이 필요합니다.

현재 337,680,000원에서는 집행비용을 제외하고도 근저당 324,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 한 번 더 유찰돼 매각가가 236,375,999원이 되면 근저당 예상배당은 232,266,735원으로 줄고 91,733,265원의 미배당이 발생합니다. 4회 유찰 가정 165,463,199원에서는 예상배당 162,346,714원, 미배당 161,653,286원입니다. 이 미배당은 담보권자의 손실 구조를 보여주는 수치이며, 곧바로 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 56%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 603,000,000원의 56%인 337,680,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부를 계산할 근거가 없습니다. 따라서 전체 판단에서 ‘2회 유찰’과 ‘감정가 대비 44% 하락’을 가격 가점으로 크게 반영하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근 통칭 ‘진우타워’ 5층으로, 주변은 공원과 각종 상업용 건물·공공건물이 위치한 상가지대입니다.
• 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 북측 약 35m 왕복 6차로, 남측 약 15m 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물의 5층이며 2015.04.20. 사용승인됐습니다. 승강기·화재탐지·경보·옥내소화전·스프링클러·지하주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
• 현황. 감정평가상 공실이며, 임대관계는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 벽체 제거 적법성. 504·505·506호 벽체 제거 과정에서 필요한 절차를 거쳤는지 관할 행정기관과 건축물 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 호별 복원 가능성. 현재 하나의 공간처럼 사용되는 상태에서 각 전유부분을 독립된 호실로 다시 사용할 수 있는지 구조와 비용을 확인해야 합니다.
• 임차 기록 원본 대조. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘주식회사’, ‘제이케이’, ‘엘림’ 기록은 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 최종 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
• 현재 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 매각기일 전 실제 점유가 동일한지 현장을 다시 확인해야 합니다.
• 상가 시세 확인. 감정가 대비 56%만으로 가격을 판단하지 말고 빛가람동 유사 근린시설의 최근 매매가·임대료·공실기간을 대조해야 합니다.
• 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “할인율보다 구조와 미상 권리가 먼저”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 603,000,000원에서 337,680,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당도 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설 3개 호실을 벽체 없이 하나로 사용한 구조, 그 철거 절차의 적법성 미확인, 그리고 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없는 임차 관련 기록이 남아 있습니다. 여기에 시장 실거래 비교자료까지 없어 현재 최저가가 시세 대비 싼지도 판단할 수 없습니다.

등기상 기본 구조는 정리돼 있지만, 실물과 점유관계는 아직 확인할 것이 많습니다. 2회 유찰이라는 이유만으로 접근하기보다 벽체 제거 적법성, 실제 점유, 미상 임차 기록, 상가 시세를 모두 확인한 뒤 가격을 정하는 사건입니다.