광주지방법원 2026타경30164. 나주 빛가람동의 근린시설로, 감정가는 603,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 270,144,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.02.25 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당 324,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 2026.04.24 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
다만 이 사건을 단순한 “감정가 대비 44.8%짜리 저가 물건”으로 보면 위험합니다. 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없고, 감정평가상 504호 외 2개호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며, 벽체 제거 과정에서 관련 법령이 정한 절차를 거쳤는지 알 수 없고, 절차를 거치지 않았다면 관련 법령상 불이익을 입을 수 있다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30164 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 277-2 1동 5층504호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공실 상태 |
| 소유자 | 윤중권 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 270,144,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 280,650,005원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 · 2015.04.20 사용승인 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 상업용 · 평지 |
| 공시지가 | 2,531,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
현재 소유자 윤중권은 2019.02.25 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광주광역시축산업협동조합의 근저당 324,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2026.01.15 등기된 이번 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 우선순위의 기준일은 2019.02.25입니다.
② 임차·점유관계 — 2건은 대항력 없음, 3건은 가능·미상
| 성명 / 명칭 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남은화 | 504호,505호,506호 · 주거 | 2025.01.13 | 30,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이케이엘림 | 504호,505호,506호 · 알수없음 | 2019.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 제이케이 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 엘림 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
남은화는 2025.01.13, 주식회사 제이케이엘림은 2019.10.10 전입으로 모두 말소기준일 2019.02.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회사’, ‘제이케이’, ‘엘림’으로 표기된 3건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 감정평가상 현황은 공실이지만, 이 기록만으로 미상 점유관계까지 소멸했다고 단정할 수는 없습니다.
③ 현황 리스크 — 504·505·506호를 하나로 사용
- 일괄매각. 504호 외 2개호가 벽체 구분 없이 사용되고 있는 상태로 매각됩니다.
- 현재 현황. 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다.
- 공부상 특정. 전유부분의 위치와 면적은 내부 주기둥 및 건축물현황도면 등에 의해 특정 가능합니다.
- 법령 절차. 벽체 제거 과정에서 정해진 절차를 거쳤는지 여부는 알 수 없습니다.
- 감정 반영. 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 점을 감안한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,582,016원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 324,000,000원 | 265,561,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 270,144,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,582,016원을 제외한 265,561,984원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 58,438,016원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이나, 전입일·보증금 미상 점유 3건의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근의 진우타워 제1동 제5층 504호 외 2개호이며, 주변은 공원, 상업용 건물 및 공공건물이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로변에 소재해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35미터 왕복6차로, 남측으로 폭 약 15미터 왕복2차로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 건물. 2015.04.20 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물로, 승강기·화재탐지·경보·옥내소화전·스프링클러·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린시설이고 현재 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 3건 확인. ‘주식회사’, ‘제이케이’, ‘엘림’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 벽체 제거 절차 확인. 504·505·506호를 하나로 사용하기 위해 제거된 벽체가 관련 법령상 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 전유부분 위치·면적을 건축물현황도면과 내부 주기둥 기준으로 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 공실이나 점유관계 기록이 함께 존재하므로 현장 상태와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 58,438,016원의 미배당이 발생하며, 유찰이 추가될수록 미배당액이 증가합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
현재 최저가는 270,144,000원으로 감정가 603,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 말할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 504·505·506호의 벽체 구분이 제거된 일괄매각 물건이라는 점, 제거 절차의 적법 여부가 확인되지 않았다는 점, 그리고 전입일·보증금 미상의 점유 표기 3건이 남아 있다는 점입니다.
말소기준 근저당 이후의 경매개시결정과 확인 가능한 후순위 전입 2건만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 하지만 권리의 빈칸과 현황 리스크가 동시에 존재합니다. 3회 유찰이라는 숫자에 끌려 들어가기보다, 미상 점유의 대항력 여부와 벽체 제거의 적법성·원상회복 가능성을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 확인 우선형 근린시설입니다.
