광주지방법원 2026타경30183. 나주시 빛가람동 코어프라자 2층 202호입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이며, 매각물건명세서 비고에는 일반음식점으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 521,000,000원에서 2회 유찰된 291,760,000원입니다. 하지만 낙찰대금만 보면 안 됩니다. 최재순의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조여서 실제 자금부담은 321,760,000원으로 계산해야 합니다.
권리관계도 단순한 소멸형은 아닙니다. 최재순의 전입일은 2017.07.18이고, 제시된 말소기준은 2019.06.03 나주시 압류입니다. 전입이 더 빠르므로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 배당표 역시 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 적어도 이 30,000,000원 인수 부담을 별도로 더해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30183 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-17 코어프라자 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 · 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 정흥조 |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 291,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 277,738,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 3,000만원 인수
핵심은 임차인 최재순입니다. 전입일 2017.07.18로, 제시된 말소기준일 2019.06.03보다 앞섭니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,430,000원이며 대항력이 있는 임차인으로 조사되어 있습니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재순 | 202호 · 주거 | 2017.07.18 | 30,000,000원 | 1,430,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 30,000,000원 |
② 가격 판단 — 감정가 56%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가 521,000,000원에 대해 현재 최저매각가는 291,760,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 204,232,000원, 4회 유찰 시 142,962,400원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 현재 회차는 임차보증금 30,000,000원을 더한 실질취득 321,760,000원이 실제 비교 기준입니다. 감정가 대비 할인폭과 시장가격 대비 할인폭은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,884,640원 |
| 인수 · 임차인 최재순 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장흥군산림조합 | 354,250,000원 | 286,875,360원 |
| 3. 근저당 · 나신남 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 나신남 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 나주배원예농업협동조합 | 36,321,923원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,113,377원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 코람코자산신탁 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,300,685,300원, 채권자 배당액은 286,875,360원, 미배당은 1,013,809,940원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 “한전케이디엔사거리” 남동측 인근으로, 주변은 공공시설·오피스텔·상가 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중이며 매각물건명세서 비고에는 일반음식점으로 기재되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 8층 건 중 제2층 제202호로, 전기·위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 폭 약 10m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다.
- 계획. 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 291,760,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 321,760,000원을 실제 취득비용의 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 대항력. 최재순의 전입일 2017.07.18과 말소기준 관련 등기 이력을 등기사항전부증명서·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유·용도. 제2종근린생활시설·일반음식점 기재와 임차인 조사상의 주거 표시가 서로 달라 실제 이용현황을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 56%라는 숫자만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 말고 실제 상가 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰. 3회 유찰 시 매각가는 204,232,000원, 4회 유찰 시 142,962,400원으로 낮아지지만 임차보증금 30,000,000원 인수는 별도로 남는 시나리오입니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “56% 할인보다 먼저 볼 것은 인수 3,000만원”
이 물건은 감정가 521,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 291,760,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 56%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 최재순의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 321,760,000원입니다.
더구나 실거래 비교 자료가 없어 321,760,000원이 실제 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 임차인의 이용 형태와 말소기준 관련 등기 이력에도 직접 확인해야 할 지점이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰 할인은 크지만, 인수보증금과 시세 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 최저매각가만 보고 가격 메리트를 확정하기보다는 실질취득가와 임차관계를 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
