광주지방법원 2026타경30183. 나주시 빛가람동 코어프라자 2층 202호입니다. 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 최재순은 2017.07.18 전입했고 보증금 30,000,000원, 차임 1,430,000원으로 조사됐으며, 권리분석상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 정리돼 있습니다. 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 구조라 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
또 하나 중요한 점은 등기 연혁입니다. 2019.06.03 나주시 압류는 과거 권리 흐름에 존재했지만, 2022.12.28 종전 임의경매 매각으로 기존 압류·가압류·근저당과 함께 말소됐습니다. 현 소유자 정흥조가 같은 날 경매로 취득한 뒤 설정된 권리 중에서는 2025.07.02 장흥군산림조합 근저당이 가장 먼저 등장하며, 그보다 앞선 2017.07.18 전입 임차인이 현재 사건에서 대항력 있는 임차인으로 조사돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-17 코어프라자 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 감정평가상 제2종근린생활시설 이용 중 · 매각물건명세서 비고상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 정흥조 (2022.12.28 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 233,408,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥군산림조합 / 277,738,775원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 3,000만원 인수형
현재 사건에서 가장 중요한 선순위 이해관계는 임차인 최재순입니다. 전입일은 2017.07.18로, 현 소유자 취득 후 설정된 근저당권들보다 앞섭니다. 배당표에서도 보증금 30,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 30,000,000원으로 계산돼 있습니다. 반면 현 소유자 취득 후 설정된 장흥군산림조합·나신남의 근저당과 이후 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최재순 | 202호 · 주거 2017.07.18 | 30,000,000원 1,430,000원 | 대항력 有 우선변제 無 인수 30,000,000원 | 승계 아님 |
② 가격 구조 — 실질취득액으로 봐야 한다
감정가는 521,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저가는 233,408,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 그러나 인수보증금까지 합친 실질취득액은 263,408,000원, 감정가의 약 50.6%입니다. 이후 한 번 더 유찰될 경우 최저가는 186,726,400원, 인수 포함 실질취득은 216,726,400원이며, 5회 유찰 시에는 최저가 149,381,120원, 실질취득 179,381,120원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 233,408,000원 | 30,000,000원 | 263,408,000원 | 50.6% |
| 4회 유찰 시 | 186,726,400원 | 30,000,000원 | 216,726,400원 | 41.6% |
| 5회 유찰 시 | 149,381,120원 | 30,000,000원 | 179,381,120원 | 34.4% |
③ 예상배당표 (매각가 233,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,067,712원 |
| 인수 · 임차인 최재순 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장흥군산림조합 | 354,250,000원 | 229,340,288원 |
| 3. 근저당 · 나신남 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 나신남 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 나주배원예농업협동조합 | 36,321,923원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,113,377원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 코람코자산신탁 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 1,300,685,300원 중 229,340,288원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,071,345,012원입니다. 신청채권자 장흥군산림조합의 청구액은 277,738,775원인데 예상배당은 229,340,288원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 임차인 최재순의 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한전케이디엔사거리 남동측 인근이며, 주변은 공공시설·오피스텔·상가 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일반음식점이라고 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건의 2층 202호이며 전기·위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·세로장방·중로각지의 상업용 토지이며 공시지가는 2,021,000원/㎡, 토지면적은 907.6㎡입니다.
- 도로·계획. 동측 및 북측으로 보행자도로를 사이에 두고 폭 약 10m 아스팔트 포장도로와 접하며, 혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 현재 최저가 233,408,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 263,408,000원을 최소 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 점유·이용 형태 확인. 임차인 조사에는 202호 사용이 ‘주거’로 기재돼 있으나 감정평가는 제2종근린생활시설, 매각물건명세서 비고는 일반음식점으로 표시돼 있습니다. 현장 이용상태와 점유관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 대항력 임차인 명도. 임차인의 보증금 반환 문제와 인도 협의가 결합될 수 있으므로 일반적인 후순위 임차인 명도보다 보수적으로 접근해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 상가·근린생활시설 거래 및 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차의 채권자 미배당액은 1,071,345,012원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 채권관계가 복잡하고 낙찰가 하락 시 미배당은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 임대차계약 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 유찰가보다 2.63억 실질취득을 보라”
이 사건은 겉으로는 감정가 521,000,000원짜리가 3회 유찰돼 233,408,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심 숫자는 233,408,000원이 아니라 263,408,000원입니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수하기 때문입니다.
등기상 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 게다가 이용상태가 제2종근린생활시설·일반음식점으로 확인되고 이미 3회 유찰된 물건이므로, 감정가 대비 할인 폭 하나만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 권리상 핵심 위험은 30,000,000원 인수, 가격상 핵심은 실질취득액 검증, 현장상 핵심은 실제 점유·용도 확인입니다.
