💰 95,872,000원 📉 감정가 44.8% 🧾 인수 0원 👤 실제 임차인 1명
광주지방법원 2026타경30226. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 20층 2004호 오피스텔입니다. 권리의 출발점은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 박세종의 주택임차권과 2026.01.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 박세종의 주민등록일은 2024.07.03으로 말소기준권리보다 뒤여서, 조사 결과상 대항력이 없습니다.
현재 최저매각가는 95,872,000원으로 감정가 214,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값을 기준으로 가격 우열을 확인한 상태가 아니므로, 44.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2004호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 층 / 구조 | 지하2층 지상20층 중 20층 · 북동향 · 복도식 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 95,872,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
말소기준은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 박세종은 2022.09.21 확정일자를 받았고 점유개시는 2022.10.12, 주민등록은 2024.07.03입니다. 주민등록이 말소기준권리보다 뒤이므로 조사 결과는 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2024.10.23 임차권등기가 이루어졌지만 이 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박세종 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 186,300,000원 | 전입 2024.07.03 확정 2022.09.21 배당요구 2024.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·회차 분석 — 감정가 할인율만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 95,872,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 76,697,600원, 그 다음은 61,358,080원으로 내려갑니다. 다만 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 하락폭만 보는 구조이므로, 아래 숫자는 시세 할인율이 아니라 경매 회차별 최저가로 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 44.8% | 95,872,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 76,697,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 61,358,080원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 95,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,125,696원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 93,746,304원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 93,746,304원이 주식회사우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 23,140,473,696원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·소매점·음식점·의원·금융업소·숙박시설 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 지하2층 지상20층 건물 중 20층 2004호, 북동향·복도식이며 사용승인일은 2022.09.01입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 각각 약 30m·15m·8m 폭의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 박세종의 확정일자 2022.09.21, 점유개시 2022.10.12, 전입 2024.07.03과 말소기준권리 2022.09.16의 선후관계를 원문에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기가 경매 매각 후 어떤 방식으로 처리되는지 등기부·매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기는 건물 전부를 대상으로 하나 현장 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 95,872,000원은 감정가의 44.8%이지만, 실제 거래시장 대비 할인율로 해석하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 대조하세요.
- 회차 시나리오. 4회 유찰 시 76,697,600원, 5회 유찰 시 61,358,080원까지 내려가지만 각 회차에서도 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 186,300,000원 임차보증금이 보인다고 해서 매수인이 그 보증금을 인수하는 사건은 아니라는 점입니다. 박세종의 전입일은 2024.07.03으로 2022.09.16 말소기준권리보다 뒤이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 이 부분이 가장 큰 장점입니다.
반면 가격은 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 3회 유찰 후 95,872,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 현재 거래시장의 기준가격과 직접 비교한 숫자가 아니기 때문입니다. 여기에 갑구 민간임대주택등기 처리 여부까지 원본에서 확인해야 합니다. 결론은 “임차보증금 인수 위험은 낮고, 가격 메리트와 민간임대주택등기는 별도 검증”입니다.
