광주지방법원 2026타경30226. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 제20층 제2004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 박세종의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 존재하지만, 임차인의 주민등록일자는 2024.07.03.으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 박세종은 대항력 없는 임차인으로 정리되며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 최저매각가는 119,840,000원으로 감정가 214,000,000원의 56%인 2회 유찰 회차입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 사건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 오피스텔입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30226 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2004호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 | 지하2층 지상20층 중 제20층 제2004호 · 북동향 · 복도식 · 사용승인일 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 119,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.09.16. 접수된 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다. 같은 날 을구 1-1번에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용의 근저당권 변경등기가 존재합니다. 이후 2024.10.23. 박세종의 주택임차권등기, 2026.01.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 186,300,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박세종 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2024.07.03. | 2022.09.21. | 186,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박세종의 임대차계약일자는 2022.09.21., 점유개시일자는 2022.10.12., 주민등록일자는 2024.07.03., 확정일자는 2022.09.21.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2022.09.16.이므로 주민등록이 그보다 뒤에 이뤄졌고, 이 사건에서는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기는 2024.10.23. 접수됐고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,477,760원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 117,362,240원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 119,840,000원 중 집행비용 2,477,760원을 제외한 117,362,240원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 23,116,857,760원이나, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 119,840,000원 | 117,362,240원 | 23,116,857,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 83,888,000원 | 81,978,016원 | 23,152,241,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 58,721,599원 | 57,264,610원 | 23,176,955,390원 | 0원 |
현재 회차에서 주택도시보증공사의 신청채권 186,300,000원은 배당되지 않고, 추가 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자 미배당 확대와 매수인 부담을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근. 아파트단지와 단독주택, 소매점, 음식점, 의원, 금융업소, 숙박시설 등 각종 상업용 건부지가 함께 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상20층 중 20층 2004호이며 북동향·복도식입니다. 사용승인일은 2022.09.01.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기 설비와 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 각각 약 30m, 15m, 8m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구· 중점경관관리구역 등이 확인되며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 오해 금지. 박세종의 보증금은 186,300,000원이지만 주민등록이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 보증금과 매수인 인수액을 동일시하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기가 존재합니다. 실제 매각 후 말소·승계 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 시세 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요. 인근 및 동일 건물 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 23,116,857,760원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액이 곧 낙찰자의 추가 부담은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문과 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건의 핵심은 186,300,000원의 임차보증금 자체가 아니라 대항력의 유무입니다. 박세종은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리상 큰 보증금이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 또한 말소기준권리보다 앞선 민간임대주택등기는 입찰 전 원문 확인이 필요한 항목입니다. 결론은 대항력 임차보증금 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 권리관계와 실제 시세를 각각 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
