한 줄 평 대항력 임차인과 매수인 인수권리는 없습니다. 다만 현재 회차 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 최근 거래가 하락했고 채권자 일부 미배당이 발생하는 구조입니다. 가격만 보고 접근하기보다 시세 흐름과 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
811,000,000원
567,700,000원(70%)
실거래 최근 12개월
810,000,000원
2024.06 최신 거래
최저가 ÷ 최근 시세
70.1%
가격 여유 있음
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
광주지방법원 2026타경30237. 광주 서구 금호동 쌍용예가 만호마을 102동 501호 아파트입니다. 공유자 박현옥, 한갑호가 소유하고 있으며, 등기상 여러 근저당과 가압류가 존재했지만 말소기준권리인 2024년 6월 7일 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
다만 배당 구조에서는 차이가 있습니다. 예상 매각가 567,700,000원 기준 채권 총액 784,000,000원 중 일부만 배당되어 224,377,000원 미배당이 발생합니다. 이는 채무자와 채권자의 문제이며 매수인 인수금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 931 금호동 쌍용예가 만호마을 102동 5층501호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 박현옥, 한갑호 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 567,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
② 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세 확인
동일 면적(153.12㎡) 기준 실거래는 2024년 6월 810,000,000원이 최신 거래이며 전체 평균은 과거 고가 거래가 포함되어 927,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 810,000,000원을 우선 기준으로 보면 최저매각가는 약 70.1% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 153.12㎡ | 6 | 810,000,000원 |
| 2022.04 | 153.12㎡ | 4 | 905,000,000원 |
| 2021.10 | 153.12㎡ | 6 | 988,000,000원 |
| 2021.10 | 153.12㎡ | 6 | 995,000,000원 |
| 2021.10 | 153.12㎡ | 12 | 940,000,000원 |
⚠️ 하락 추세 최근 12개월 평균 810,000,000원은 전체 평균 927,600,000원보다 낮습니다. 최근 거래 대비 과거 거래 수준이 높았으며, trend_recent_vs_older_pct -15.4%로 최근 가격 흐름은 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 567,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,077,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 344,000,000원 | 344,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신보2023제6차유동화전문유한회사 | 440,000,000원 | 215,623,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 최근 거래 하락 추세를 반영해 판단해야 합니다.
✅ 권리 관점 임차인 및 대항력 인수 이슈가 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 최근 거래는 810,000,000원이며 과거 평균보다 낮아졌습니다. 가격 메리트는 있으나 대형 평형 특성상 환금성과 향후 시세 방향을 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 금호동 소재 만호초등학교 서측 인근으로 상가 및 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 쌍용예가, 총 336세대, 2009년 3월 6일 준공입니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 거래 감소와 하락 추세를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 927,600,000원보다 최근 12개월 평균 810,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 낙찰자는 인수 권리가 없지만, 배당 부족은 채무 관계에서 발생한 사항입니다.
- 유찰 전략. 현재 회차는 감정가 70% 수준이며 추가 유찰 시 가격 변화 가능성을 검토해야 합니다.
- 현황 확인. 임대관계는 미상으로 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 흐름을 봐야 한다”
이 물건은 권리분석상 매수인이 떠안을 위험은 없는 유형입니다. 다만 좋은 경매 물건은 단순히 최저가가 낮은 것이 아니라, 현재 시장 가격과 미래 환금성을 함께 만족해야 합니다. 최근 거래 810,000,000원과 하락 추세(-15.4%)를 기준으로 접근하고, 낙찰 후 보유 전략까지 함께 검토해야 합니다.
