광주지방법원 2026타경30254. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 6층 602호입니다. 감정가 86,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 48,160,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 전세권입니다. 2019년 설정됐던 광주중앙신용협동조합 근저당권은 2021.08.20 이미 말소됐고, 이후 2021.09.10 이자연 명의로 전세금 90,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2026.02.04 경매개시결정이므로, 그보다 앞선 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
또 현황조사상 이자연은 2021.08.09 전입한 점유자로 확인되고 2026.04.22 배당요구도 했습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 임차인 지위에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 등기 전세권자와 점유자가 동일인이므로 실제 임대차관계와 전세권의 관계까지 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30254 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 6층 602호 · 광주광역시 동구 구성로204번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상15층 건물 내 6층 602호 · 복도식 · 북동향 |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 48,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 채권자 / 청구 | 이자연 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2019.12.24 설정된 광주중앙신용협동조합 근저당권 73,920,000원은 2021.08.20 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2021.09.10 이자연 명의 전세권 90,000,000원이 설정됐고, 현재 말소기준인 2026.02.04 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 권리 판정상 이 전세권은 매수인 인수입니다. 최저가가 내려갈수록 배당으로 회수되는 금액은 줄고 미배당은 늘기 때문에, 입찰가만 떨어져 보이는 착시가 생깁니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이자연 | 알수없음 | 2021.08.09 | 임차보증금 미상 등기 전세금 90,000,000원 | 2026.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능·확인 필요 |
③ 실질취득 — 4,816만원이 아니라 약 9,127만원
현재 회차 매각가를 48,160,000원으로 놓으면 집행비용 1,266,880원을 먼저 제외하고, 전세권자 이자연에게 예상되는 배당은 46,893,120원입니다. 전세금 90,000,000원 중 43,106,880원이 남습니다. 등기부 판정대로 이 미배당 전세권을 매수인이 부담한다고 보면 실질취득은 다음처럼 계산됩니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가 33,712,000원에 미배당 57,294,816원으로 실질 부담은 약 91,006,816원, 4회 유찰 시 매각가 23,598,400원에 미배당 67,226,371원으로 약 90,824,771원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총부담은 대체로 9,000만원대에 머무는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,266,880원 |
| 2. 전세권 · 이자연 | 90,000,000원 | 46,893,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 전세권 미배당은 43,106,880원입니다. 실제 배당은 세금, 우선변제 여부와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 영무파라드오피스텔 6층 602호입니다.
- 입지. 광주세무서 북서측 인근에 위치하며 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 기존 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층, 복도식 북동향이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 토지면적은 579.8㎡, 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2021.09.10 설정된 이자연 전세권 90,000,000원이 매각 후 존속하는 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 미배당 인수액 기준으로 계산. 현재 회차에서는 예상 미배당 43,106,880원을 최저가에 더한 약 91,266,880원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 전입자와 전세권자·경매채권자가 모두 이자연으로 연결됩니다. 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임대차계약서 등 원본 대조가 중요합니다.
- 유찰률에 현혹되지 않기. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 떨어졌지만 미배당 인수액이 커지므로 실질비용은 9,000만원대입니다.
- 명도·점유 확인. 점유자 이자연의 실제 사용관계와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 선순위 권리가 먼저다”
표면만 보면 감정가 86,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 48,160,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 2021.09.10 설정된 이자연의 전세권 90,000,000원이 2026.02.04 말소기준보다 앞서고, 등기상 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 현재 회차 예상 미배당 43,106,880원을 더하면 실질취득은 약 91,266,880원으로 감정가보다도 높아집니다.
3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 미배당이 함께 증가해 총부담은 약 91,006,816원, 90,824,771원 수준입니다. 여기에 점유자 이자연의 임차보증금·확정일자까지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 4,816만원짜리 오피스텔”이 아니라, “선순위 전세권을 포함해 약 9,000만원대를 부담할 수 있는 물건”으로 봐야 합니다. 권리 원본이 달리 확인되지 않는 한 가격 메리트로 접근하기 어려운 사건입니다.
