광주지방법원 2026타경30254. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 6층 602호입니다. 감정가는 86,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,528,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 가격이 아니라 선순위 전세권과 대항력입니다.
등기부상 광주중앙신용협동조합 근저당권은 2019.12.24 설정됐다가 2021.08.20 이미 말소됐습니다. 이후 이자연 명의의 전세권 90,000,000원이 2021.09.10 설정됐고, 이자연은 2021.08.09 전입해 현재 경매개시결정일인 2026.02.04보다 앞섭니다. 제공된 권리판정에서도 이 전세권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30254 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 38,528,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
핵심은 2021.09.10 설정된 이자연의 전세권 90,000,000원입니다. 현재 제공된 권리판정에서는 2026.02.04 경매개시결정보다 앞선 권리로서 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 2019년 광주중앙신용협동조합 근저당은 2021.08.20 이미 말소돼 현재 인수대상 근저당은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이자연 | 2021.08.09 | 미상 | 2026.04.22 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 이자연은 2021.08.09 전입했고, 말소기준으로 잡힌 2026.02.04 경매개시결정보다 먼저 전입해 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금 자체는 확인되지 않았지만, 동일인 명의의 등기 전세권 금액은 90,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,504원 |
| 1. 전세권 · 이자연 | 90,000,000원 | 37,434,496원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 전세권 채권의 미배당액은 52,565,504원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차가 내려가도 실질취득은 싸지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 전세금 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,528,000원 | 37,434,496원 | 52,565,504원 |
| 4회 유찰 시 | 30,822,400원 | 29,867,597원 | 60,132,403원 |
| 5회 유찰 시 | 24,657,920원 | 23,814,077원 | 66,185,923원 |
이 사건은 유찰이 더 진행돼 최저매각가가 떨어져도 그만큼 전세금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 현재 회차에서도 실질취득 부담은 약 90,000,000원으로, 감정가 86,000,000원보다 4,000,000원 높습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주세무서 북서측 인근이며, 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 기존 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 지하 2층·지상 15층 철근콘크리트구조 건물의 6층 602호, 복도식·북동향 오피스텔입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 북동측으로 폭 8m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 업무시설·근린생활시설 건부지이고 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 38,528,000원이 아니라 선순위 전세권과 미배당을 포함한 실질취득 약 90,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 이자연의 90,000,000원 전세권이 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 임차인 이자연의 임차보증금은 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 전세권 90,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 이자연이 임차인·전세권자·채권자로 함께 나타나므로 실제 금전수수와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 실질취득 90,000,000원이 시장가 대비 적정한지 별도 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 3회 유찰된 오피스텔이므로 권리 해결 여부와 별개로 재매각·임대수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “3,852만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 감정가의 44.8%인 38,528,000원까지 내려왔습니다. 그러나 2021년 설정된 90,000,000원 선순위 전세권과 이자연의 대항력이 남아 있어, 현재 회차 배당 후에도 52,565,504원이 미배당됩니다. 이 구조를 반영하면 실질취득은 약 90,000,000원으로 봐야 하고, 이는 감정가 86,000,000원보다도 높습니다.
게다가 세 차례 유찰된 오피스텔이고 실거래 시세 자료도 없어 가격 안전마진을 입증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만, 선순위 전세권을 포함하면 싸지 않습니다. 입찰 여부는 전세권 존속·인수 범위를 원본 서류로 확정한 뒤 실질취득 90,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
