광주지방법원 2026타경30270. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 102동 7층 701호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 말소기준권리는 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 공동담보목록이 붙은 14,719,680,000원으로 크지만, 현재 회차 배당에서 우리은행에 148,283,200원이 배당되고 잔액이 부족하더라도 매수인에게 그 미배당 근저당채무가 승계되는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
핵심 임차인은 강두남 1명입니다. 보증금 160,800,000원, 전입 2017.12.22, 점유개시 2017.12.23, 최초 확정일자 2017.12.22이고 임차권등기는 2024.09.06 접수됐습니다. 그러나 전입이 2016.06.03 말소기준 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 151,200,000원보다 크더라도, 이번 물건은 ‘낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금에 고정되는 대항력 인수형’에 해당하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제102동 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 지상17층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 151,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2016.06.03 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 강두남의 주민등록일자는 2017.12.22로 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음입니다. 2024.09.06 등기된 주택임차권도 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강두남 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2017.12.22 / 2017.12.22 배당요구 2024.09.06 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 확정일자 있음 | 없음 |
② 가격 비교 — 할인폭은 크지만 실거래 표본이 적다
용봉동도나우270의 비교 면적은 전용 56.94㎡이고, 확인된 거래 표본은 2022.05 한 건입니다. 거래가는 255,000,000원으로, 현재 최저가 151,200,000원은 이 금액의 59.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 151,200,000원은 확인된 실거래 255,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2022.05이므로, 이를 곧바로 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다. 이 사건의 가격 장점은 분명한 할인폭이지만, 실제 응찰가를 정할 때는 현재 호가와 추가 실거래 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 148,283,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,560,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 14,730,956,800원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 14,730,956,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 14,775,681,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 14,806,885,584원 | 0원 |
회차가 내려가면 선순위 근저당의 미배당은 커지지만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다. 강두남 임차권 역시 대항력 없는 후순위 임차권이므로, 낙찰가가 낮아진다고 임차보증금 미배당분이 매수인에게 붙어 실질취득비용이 160,800,000원으로 고정되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉제 동측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상17층 건물 중 7층 701호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 979,700원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대이며 사용승인일은 2016.05.27입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 강두남 보증금 160,800,000원은 크지만 전입 2017.12.22로 말소기준 2016.06.03 이후입니다. 대항력 없는 구조가 원본 서류와 동일한지 최종 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.21 민간임대주택등기와 갑구 금지사항등기의 현재 효력을 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 우리은행 근저당 채권최고액 14,719,680,000원은 공동담보목록 제2016-654호가 붙은 권리입니다. 배당관계와 말소 범위를 원본에서 재확인하세요.
- 시세 검증. 확인된 동일면적 실거래가 2022.05 한 건뿐이므로 255,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 말고 추가 거래와 호가를 점검하세요.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 확인하세요.
맺으며 — 인수 위험은 낮고, 가격 검증이 남는다
이 사건의 가장 중요한 포인트는 보증금 160,800,000원 자체가 아니라 대항력 여부입니다. 강두남은 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 151,200,000원이 곧 실질취득금액으로 계산됩니다. 2회 유찰로 감정가 270,000,000원의 56%까지 내려왔고, 확인된 2022.05 실거래 255,000,000원 대비 59.3%라는 할인폭도 있습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고 민간임대주택등기·금지사항등기가 확인되는 만큼, 권리는 대체로 정리되지만 원본 확인과 현재 시세 검증을 거친 뒤 가격을 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
