의정부지방법원 2024타경74440. 고양시 덕양구 원흥동 원흥줌하이필드지식산업센터 1층 118호 근린시설입니다. 현황은 114호부터 118호까지 일체로 연결된 근린생활시설, 카페 ‘momo’로 이용 중입니다. 118호 소유자 조윤희는 2021년 3월 거래가 271,840,000원에 소유권을 취득했고, 2023년 2월 구리농업협동조합에 채권최고액 1,500,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다.
최저매각가는 165,130,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 박봉식이 118호와 114·115·116·117·119호에 관해 공사대금 등 220,000,000원의 유치권을 신고했고, 성립 여부는 불분명합니다. 동시에 박봉식의 보증금과 대항요건을 판단할 점유 시점도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 유치권 성립 여부와 점유자의 법적 지위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51, 1층 118호 (원흥동, 원흥줌하이필드지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 현황 근린생활시설 카페 ‘momo’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 2020.07.21 사용승인 |
| 소유자 | 조윤희 (2021.03.05 매매, 거래가 271,840,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 1,285,775,271원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 따로 본다
등기부상 2021년 하나은행 근저당권은 2023.02.21 말소됐고, 주식회사에이치앤알 근저당권은 2021.10.08 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.20 구리농업협동조합 근저당권입니다. 이후 동고양세무서 압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 구리농업협동조합의 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 순위는 그대로 유지됩니다.
② 점유자 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 전
신고된 점유자는 박봉식 1명입니다. 배당요구는 2024.09.23 접수됐지만 보증금, 확정일자, 점유 개시일 등 핵심 자료가 확인되지 않습니다. 현황은 카페로 이용 중인데 신고상 용도는 주거로 기재돼 있어, 실제 임대차의 목적과 점유 근거를 원본 서류로 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유·사용 | 보증금 / 대항요건 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박봉식 | 신고상 주거 현황 카페 ‘momo’ | 보증금 미상 점유 시점·확정일자 미상 | 2024.09.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 165,130,000원입니다. 다음 회차는 115,591,000원, 그다음 회차는 80,913,700원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 165,130,000원 | 162,018,180원 | 2,626,552,632원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 115,591,000원 | 113,172,726원 | 2,675,398,086원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 80,913,700원 | 79,057,253원 | 2,709,513,559원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 내려가지만 채권 미배당액은 오히려 커집니다. 더 중요한 것은 유치권 신고액이 매각가 하락과 연동해 감소하지 않는다는 점입니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 유치권이 성립하거나 명도·원상복구 부담이 커지면 실질취득 부담은 별도로 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 162,018,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치앤알 | 655,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 구리농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,788,570,812원 중 예상 채권 배당은 162,018,180원, 미배당은 2,626,552,632원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유치권 — 신고액보다 성립요건이 핵심
유치권 신고액은 220,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 다만 신고가 접수됐다는 사실만으로 유치권이 자동 성립하는 것은 아닙니다. 이 사건 기록도 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다. 입찰 판단에서는 다음 사실관계를 서류와 현장점유 상태로 확인해야 합니다.
- 공사계약 당사자. 박봉식이 누구와 어떤 범위의 공사계약을 체결했는지 확인해야 합니다.
- 채권의 목적물 관련성. 220,000,000원의 공사대금이 118호의 가치 증가·보존을 위해 발생한 채권인지 확인해야 합니다.
- 채권 변제기. 유치권 주장 당시 공사대금의 변제기가 도래했는지 확인해야 합니다.
- 점유의 개시와 계속성. 경매개시 전부터 적법한 점유를 시작해 현재까지 계속하고 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 114호부터 119호까지의 실제 출입구·내부 경계·영업 공간과 118호 점유 범위를 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달걀부리공원 남서측 인근으로 지식산업센터, 물류창고, 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.07.21 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·원흥공공주택지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 현장조사에서 공부와 다른 특이사항이나 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터 내 1층 근린시설이고 여러 호실이 일체로 사용 중이어서 독립 사용 가능성, 영업수요와 원상복구비를 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본. 유치권신고서, 공사계약서, 세금계산서, 거래내역, 공사 전후 사진, 채권 변제기 자료를 확인하세요.
- 현장 점유. 영업 여부, 출입구와 열쇠 관리, 간판·집기·직원 상주, 각 호실 내부 경계를 직접 확인하세요.
- 임대차 원본. 박봉식의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 자료, 확정일자를 확인하세요.
- 개별 사용 공사. 관리사무소 승인 절차와 118호 독립 사용을 위한 내부 벽체·설비·출입구 공사비를 확인하세요.
- 배당순위. 등기상 말소된 하나은행·에이치앤알 근저당이 배당 추정에 반영된 이유를 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 동고양세무서 압류의 법정기일, 당해세, 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 동일 건물·유사 근린시설의 임대료, 공실, 실제 매매사례로 응찰 상한을 정하세요.
- 매각결과. 2026.06.30 매각기일의 진행 결과와 매각허가 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “권리 불확실성”이 크다
등기부만 보면 2023년 구리농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 등기부 밖에서 판단해야 할 변수가 더 큽니다. 박봉식의 220,000,000원 유치권 신고, 보증금과 점유 시점이 확인되지 않은 점유관계, 여러 호실을 일체로 사용하는 카페 현황, 개별 사용을 위한 내부공사 가능성이 동시에 존재합니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 가격만 보면 싸 보이지만 권리·명도·공사비를 확정하기 전에는 입찰가를 계산할 수 없는 물건입니다. 유치권의 부존재 또는 소멸 가능성과 박봉식의 점유 근거가 서류로 해소되지 않는다면, 감정가의 49%라는 숫자는 투자 매력을 보장하지 않습니다.