감정은 공실, 현황조사는 4명 — 4회 유찰에도 인수액을 못 정한다

광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-226호 근린시설입니다. 소유자 김명인은 2023년 4월 18일 거래가 126,726,000원에 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 후순위 권리의 소멸 구조는 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 말소기준일인 2023년 4월 18일보다 앞선 날짜로 박영혜·최석진·강구원 3명이 조사됐고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 근린시설은 실제 인도와 사업자등록 등 구체적인 요건을 확인해야 하므로 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유 리스크는 별도

2021년 코리아신탁 명의의 신탁등기는 2023년 김명인 앞으로 소유권이 이전되며 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 4월 18일 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 유한회사혜안도아·이강식의 근저당권, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 유한회사혜안도아 근저당권부 채권에는 한국남방개발주식회사의 근질권이 설정돼 있으나, 해당 권리는 후순위 근저당권에 부수된 권리입니다.

② 점유자 분석 — 실제 인수액이 비어 있는 이유

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 없고, 현황조사상 명의자는 총 4명입니다. 이 가운데 3명은 날짜상 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 부분·사용관계가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 36%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다

감정가 126,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 45,158,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정평가에서도 지역상권의 장기 침체와 건물 내 개별 구분건물 대부분의 공실 상태가 확인됐습니다.

최저가가 더 낮아져도 선순위 점유자의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 45,158,000원만을 실질취득가로 볼 수 없습니다. 최저가에 미상 인수액과 명도비용을 더한 금액이 실제 부담액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,158,000원 가정)

채권 합계 1,330,609,200원 중 예상 배당은 43,945,156원이며, 미배당액은 1,286,664,044원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 천지농업협동조합과 후순위 담보권은 공동담보 관계이므로 실제 배당은 다른 공동담보 물건의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근으로, 신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하며, 대지권의 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태가 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 기호 1~7 구분건물이 모두 공실로 조사됐습니다.
• 상권. 지역상권이 장기간 침체돼 있고 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태로 평가됐습니다.
• 용도·규제. 지식산업센터 공장 및 근린생활시설 용지이며, 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·가로장방 형태, 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 4명 실체 확인. 현장 방문으로 실제 영업·점유 여부와 각 명의자의 점유 부분을 확인하고, 관리사무소·인근 호실 탐문을 병행해야 합니다.
• 선순위 가능 3명 계약 확인. 박영혜·최석진·강구원의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 공실 기재 불일치 확인. 감정평가의 공실 기재와 현황조사 명의자 4명의 관계를 매각물건명세서와 현장조사로 해소해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 보증금, 명도비용, 취득 부대비용을 최저가 45,158,000원에 더해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 나주세무서·안산세무서·나주시 압류와 관련된 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 배당 확인. 각 근저당권의 공동담보 물건 진행상황과 동시배당·이시배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적 평가. 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실을 반영해 임대수익, 관리비, 재매각 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납 관리비와 전기·수도 등 사용료를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금·점유 관련 원본 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “36% 가격보다 미상 인수액이 먼저다”

감정가 1억 2,600만원이 4,515만 8,000원까지 내려오면 숫자만으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 낮아진 만큼 안전해진 사건이 아닙니다. 말소기준 전에 신고된 3명의 보증금과 점유관계가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 실질취득액 자체를 계산할 수 없습니다.

여기에 감정평가서의 공실 기재와 현황조사 명의자 4명이 충돌하고, 세금 압류 3건, 공동담보 근저당권, 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 겹칩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 확인 전에는 입찰 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 가능 점유자 3명의 실제 보증금과 점유 실체를 밝혀내는 데 있습니다.