광주지방법원 2026타경30298. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 9층 913호 오피스텔입니다. 건물은 2022년 9월 1일 사용승인된 지상 20층 철근콘크리트 구조이고, 본건은 9층에 위치합니다. 감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 103,936,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 44.8%까지 내려온 상태입니다.
등기상 말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 조민규의 전입일은 2022.10.31., 점유개시일은 2022.10.28.로 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 2024.11.07. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30298 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 913호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 9층 · 사용승인일 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 103,936,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수는 없지만 선행 등기는 확인 대상
말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 근저당권의 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재되어 있고, 같은 날 ‘1번근저당권변경’에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 예상배당 계산은 근저당권 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 작성되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조민규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,400,000원 | 전입 2022.10.31 확정 2022.10.20 점유개시 2022.10.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조민규의 임대차계약일은 2022.10.18., 확정일자는 2022.10.20., 점유개시일은 2022.10.28., 주민등록일은 2022.10.31.입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2022.09.16. 이후이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 2024.11.05. 임차권등기명령을 원인으로 2024.11.07. 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 같은 날 접수됐지만, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 가격 — 감정가 할인율과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저가는 103,936,000원으로 감정가 232,000,000원의 44.8%입니다. 다음 회차 시나리오는 83,148,800원(감정가의 35.84%), 그 다음은 66,519,040원(28.67%)으로 제시되어 있습니다. 다만 본건과 비교할 최신 실거래 금액이 제시되지 않아, 44.8%라는 할인율만으로 시장가 대비 싸다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,104원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 101,680,896원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 2,255,104원을 제외한 101,680,896원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액은 23,228,320,000원, 총 배당액은 101,680,896원, 미배당은 23,126,639,104원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근. 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로변에 입지해 차량통행이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로, 남동측과 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한구역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 건물. 2022.09.01 사용승인, 개별난방·소화전·화재탐지·스프링클러·엘리베이터·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부는 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 갑구 1-1 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부 및 매각조건과 대조하세요.
- 임차인 관계 확인. 조민규는 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 임차권등기·배당요구 내용과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 실거래 직접 대조. 감정가 대비 44.8%까지 낮아졌다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 동일 건물·유사 조건 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정조사가 폐문부재로 외부관찰에 의해 이뤄졌으므로 내부 마감·하자·수리비는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “44.8%”는 아직 결론이 아니다
이 사건의 분명한 장점은 임차인 조민규의 대항력이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저가 103,936,000원을 기준으로 실질취득액 역시 같은 금액입니다. 반면 등기에는 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 존재하고, 이미 3회 유찰됐습니다. 무엇보다 비교 가능한 최신 실거래가 없어 감정가의 44.8%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
권리 측면은 임차보증금 승계가 없는 구조지만, 가격 측면은 검증 전. 이 물건의 판단 포인트는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 민간임대주택등기의 현재 효력과 실제 오피스텔 시장가격을 확인한 뒤 103,936,000원이 충분히 낮은지 검증하는 데 있습니다.
