광주지방법원 2026타경30298. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 9층 913호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16. 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차권자 조민규의 주민등록일자는 2022.10.31.로 말소기준보다 늦고, 자료에서도 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
따라서 임차보증금 180,400,000원 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 주택임차권 등기는 2024.11.07. 접수됐고 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30298 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 913호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 9층 913호 · 지상 20층 건물 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸형
갑구에는 2022.09.16. 민간임대주택등기도 존재합니다. 기재 내용은 임대의무기간 동안의 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 것입니다. 금전적 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수가 0원으로 계산되어 있지만, 이 등기의 법적 효과는 별도로 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 보증금 180,400,000원이나 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,400,000원 | 2022.10.31 / 2022.10.20 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | 2024.11.07 · 있음 |
조민규의 임대차계약일자는 2022.10.18., 점유개시일자는 2022.10.28., 주민등록일자는 2022.10.31., 확정일자는 2022.10.20.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2022.09.16.보다 전입과 점유가 모두 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 주택임차권 등기도 2024.11.07.로 기준권리 이후입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 56%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 232,000,000원이고 현재 최저매각가는 129,920,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시나리오는 3회 유찰 90,944,000원(39%), 4회 유찰 63,660,799원(27%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 127,301,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 23,228,320,000원, 채권자 예상배당은 127,301,120원, 미배당은 23,101,018,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로변에 입지해 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 비교적 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 내 9층 913호이며 사용승인일은 2022.09.01.입니다. 급수·개별난방·소화전·화재탐지·스프링클러·엘리베이터·주차설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로, 남동측과 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,115,000원/㎡, 토지면적 3,026.1㎡이며 인접지와 등고평탄한 장방형 부지로 조사됐습니다.
- 조사상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없으나, 본건 내부는 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 조민규의 전입일 2022.10.31.과 점유개시일 2022.10.28.이 말소기준 2022.09.16.보다 늦다는 점을 원본에서 재확인합니다.
- 근저당 변경등기. 우리은행 23,047,920,000원 근저당권과 같은 날 56,520,000원 변경·공동담보 해제 기록의 최종 효력을 등기부 원문으로 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문 기준으로 확인합니다.
- 가격 검증. 최저가 129,920,000원은 감정가의 56%이지만 시세 할인율은 아닙니다. 최근 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 판단합니다.
- 점유 확인. 감정조사는 폐문부재 상태에서 외부관찰로 이뤄졌으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인합니다.
- 배당 전제. 제공된 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 임차인은 조민규 1명이고 보증금은 180,400,000원이지만, 전입과 점유가 말소기준권리인 2022.09.16. 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 129,920,000원, 즉 감정가의 56%까지 내려왔지만 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 자료는 없습니다. 또한 민간임대주택등기와 근저당권 변경 기록도 확인해야 합니다. 결론적으로 권리는 비교적 단순한 소멸형, 가격은 실거래 확인 전까지 보류가 이 물건의 핵심입니다.
