303,520,000원
광주지방법원 2026타경30302. 광주 북구 두암동 ‘무등산이스토리’ 110동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 근린주택이며, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 현재 소유자는 조일지로, 2015.06.25. 거래가액 411,650,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.11. 설정된 국민은행 채권최고액 293,700,000원의 근저당권입니다.
이 근저당권은 2024.03.14. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.01.27. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 삼성카드·KB국민카드·신용보증기금의 가압류와 광주광역시 북구 압류가 이어지지만, 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 1001 무등산이스토리 110동 1층 102호 · 광주광역시 북구 무진성길 24-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상4층/지하1층 중 제1층 제102호 · 사용승인일 2015.03.09 |
| 대상 면적 | 176.4014㎡ · 동일면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 조일지 (2015.06.25. 거래가액 411,650,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 303,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 264,583,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없고, 현재 회차 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2023.01.11. 국민은행 근저당권이며, 이 권리는 2024.03.14. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 삼성카드 19,861,335원, KB국민카드 16,164,291원, 신용보증기금 55,477,800원의 가압류와 경매개시결정·북구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 추세
무등산이스토리 동일면적 176.4㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 520,833,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 497,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 570,000,000원입니다. 현재 최저가 303,520,000원은 최근 12개월 평균의 61.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 176.4㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2026.01 | 176.4㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 176.4㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2025.06 | 176.4㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2025.01 | 176.4㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 2024.09 | 176.4㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2024.08 | 176.4㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2024.05 | 176.4㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2024.02 | 176.4㎡ | 2 | 463,000,000원 |
| 2023.12 | 176.4㎡ | 4 | 487,000,000원 |
| 2023.05 | 176.4㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2022.09 | 176.4㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 176.4㎡ | 4건 | 497,500,000원 |
현재 가격만 놓고 보면 감정가 542,000,000원에서 두 차례 유찰돼 303,520,000원까지 낮아졌고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 61.0%입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -6.6% 낮습니다. 즉, 이 물건은 현재 최저가가 최근 거래가격보다 낮은 것은 맞지만, 시장 자체도 하락하고 있다는 점을 입찰가에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,049,280원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 293,700,000원 | 293,700,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,861,335원 | 4,770,720원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,164,291원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 55,477,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 385,203,426원 중 채권자 예상배당은 298,470,720원, 미배당은 86,732,706원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 세금 우선순위 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 303,520,000원 | 86,732,706원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 212,464,000원 | 176,513,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 148,724,800원 | 239,360,773원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 회차별 분석에서는 모든 시나리오에서 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 두암동 율곡초등학교 동측 인근. 주변은 공동주택·근린생활시설·자연림 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 서측 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지상4층/지하1층. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 주거용 건부지이며 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다. 공시지가는 424,100원/㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역, 역사문화환경보존지역, 보전산지·공익용산지, 도로·전기공급설비 관련 제한이 확인됩니다.
- 거래. 무등산이스토리 96세대, 사용승인일 2015.03.09. 동일면적 거래는 12건이며 최근 12개월 거래는 4건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.01.11. 국민은행 근저당권과 2024.03.14. 한국주택금융공사로의 권리 이전을 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 분석상 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이지만, 입찰 전 현장 점유상태와 최신 매각 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 497,500,000원이 이전 거래군보다 -6.6% 낮습니다. 응찰가 산정에서 과거 최고가 610,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 1층 거래 비교. 본건은 1층이며 동일면적 1층 거래로 2025.07. 470,000,000원, 2024.05. 610,000,000원이 있습니다.
- 세금·배당 변동. 2026.03.11. 광주광역시 북구 압류가 존재하며, 실제 세금 우선순위와 배당액은 최신 원본을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 보전녹지지역·보전산지·공익용산지·역사문화환경보존지역 등 제한사항을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 보고 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 권리는 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 303,520,000원으로 감정가 542,000,000원의 56%, 최근 12개월 동일면적 평균 497,500,000원의 61.0%까지 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.6%라는 점과 이미 2회 유찰됐다는 점은 분명한 경고 신호입니다. 따라서 결론은 권리는 양호하고 현재 가격 차이도 크지만, 하락 중인 최근 시세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건입니다.
