광주지방법원 2026타경30383. 송정크레지움센트럴 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 114,240,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2018.05.29. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 현재운의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
임차권자 현재운의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2018.10.16.로, 말소기준권리인 2018.05.29.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 갑구에는 2022.11.15. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 금전 인수 여부와 별개로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력은 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트임. |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,404,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.05.21 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2018.05.29. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 4,080,000,000원으로 공동담보가 설정되어 있고, 같은 날 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 임차권자 현재운의 전입·점유가 2018.10.16.에 시작되어 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재운 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 178,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금은 178,000,000원, 임차권등기는 2024.06.17. 접수됐고 배당요구도 접수되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 별도의 실제 임차보증금으로 봅니다. 다만 매수인 인수액은 예상배당 기준 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 할인됐지만 표본은 얇다
송정크레지움센트럴은 40세대, 사용승인일은 2018.05.21입니다. 비교 가능한 실거래는 1건으로, 2023.11 전용 84.58㎡, 2층, 거래가 230,000,000원입니다. 본건 비교 대상 면적은 73.9539㎡로 면적 일치가 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 114,240,000원은 최근 시세 지표 230,000,000원의 49.7%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 최저가와 같습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 실거래가 1건뿐이고 면적도 일치하지 않으므로 230,000,000원을 본건의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 111,840,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,404,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 주식회사우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 4,165,563,471원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 114,240,000원 | 111,840,640원 | 4,165,563,471원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 79,968,000원 | 78,128,576원 | 4,199,275,535원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 55,977,600원 | 54,570,003원 | 4,222,834,108원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주송정공원역 남측 인근이며, 소규모 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성된 상업지역 내 주거·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 5층 501호이며 사용승인일은 2018.05.21입니다. 위생·난방·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로한면의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 점유. 임대 여부는 미상이나 인근 주민 탐문 및 외관에 따르면 현재 공가인 것으로 구두 조사되었습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 현재운의 주민등록·점유개시일 2018.10.16이 말소기준 2018.05.29보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인합니다.
- 시세 보수적 적용. 비교 거래는 1건이며 본건 73.9539㎡와 거래 84.58㎡의 면적이 일치하지 않습니다.
- 공가 여부 확인. 감정 조사에서는 공가로 구두 조사됐으므로 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가에서는 주식회사우리은행 근저당에도 대규모 미배당이 발생하며 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이나 시세 검증이 핵심
이 물건의 가장 중요한 권리 포인트는 178,000,000원 임차권등기가 존재해도 대항력이 없다는 점입니다. 말소기준권리 2018.05.29보다 전입·점유개시일 2018.10.16이 뒤에 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰되어 114,240,000원까지 내려왔고, 비교 시세 230,000,000원의 49.7%입니다. 다만 시세 근거가 1건이고 면적도 맞지 않으므로 권리 안전성은 긍정적이지만 시세 검증은 반드시 별도로 보강해야 하는 물건입니다. 갑구의 민간임대주택등기 역시 입찰 전 원본 확인 대상으로 남습니다.
