광주지방법원 2026타경30415. 광주광역시 동구 대인동 영무파라드오피스텔 3층 301호입니다. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중이고, 등기부상 소유자는 주식회사티와이홀딩스입니다. 이 사건의 권리관계는 가격표만 보면 크게 오해하기 쉽습니다. 감정가 80,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 44,800,000원으로 내려왔지만, 2020.02.04. 설정된 박자람의 전세권 85,000,000원과 2021.02.02. 전입에 따른 대항력이 앞에 놓여 있습니다.
특히 임차인·전세권자·경매신청 채권자가 모두 박자람으로 표시됩니다. 제공된 조사 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있으므로, 이 부분은 단정할 사안이 아니라 전세권과 임대차보증금의 관계, 실제 점유·보증금 지급관계를 원본 서류로 대조해야 할 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 3층 301호 · 도로명 구성로204번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박자람 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 보증금이 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2026.02.06. 임의경매개시결정입니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 2020.02.04. 박자람 명의의 전세권 85,000,000원이 존재하고, 박자람은 2021.02.02. 전입해 조사상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당요구도 2026.02.27. 접수됐습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박자람 | 전부 | 2021.02.02 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 확인 안 됨 | 미배당 인수 위험 |
② 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 최저가뿐
이 구조에서는 유찰이 한 번 더 진행돼 낙찰가가 낮아지면 그만큼 전세권 배당액이 줄고 미배당액이 커집니다. 즉 화면에 보이는 최저가는 내려가지만, 실질취득은 보증금 85,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 41,406,400원 | 86,206,400원 |
| 3회 유찰 시 | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 54,604,481원 | 85,964,480원 |
| 4회 유찰 시 | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 63,843,137원 | 85,795,136원 |
현재 회차 실질취득 86,206,400원은 감정가 80,000,000원의 107.8%입니다. 3회·4회 유찰 가정에서도 총부담은 각각 85,964,480원, 85,795,136원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 “2회 유찰돼 감정가의 56%이니 싸다”는 판단은 이 사건에서는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 전세권 · 박자람 | 85,000,000원 | 43,593,600원 |
| 미배당 · 박자람 | - | 41,406,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 44,800,000원 중 집행비용 1,206,400원을 제외한 43,593,600원이 전세권에 배당되는 가정입니다. 보증금 85,000,000원과의 차액 41,406,400원이 핵심 인수 위험입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 광주광역시 동구 대인동 동부소방서 남동측 인근으로, 오피스텔·상업용 건물·관공서가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 지하철역 및 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 301호이며 급·배수, 위생, 난방, 소방, 승강기, 타워식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 44,800,000원보다 중요한 숫자는 보증금 85,000,000원과 미배당 41,406,400원입니다.
- 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 총부담은 약 86,206,400원입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액은 크게 줄지 않습니다.
- 박자람 권리관계 원본 확인. 임차인·전세권자·경매신청 채권자가 모두 동일인으로 표시되므로 전세권 설정계약, 임대차관계, 실제 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입일 2021.02.02.로 말소기준 2026.02.06.보다 앞서고 조사상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 회차 전세권 예상배당은 43,593,600원, 미배당은 41,406,400원입니다. 실제 배당 결과에 따라 인수액을 최종 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “44,800,000원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 44,800,000원으로 감정가의 56%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 박자람의 85,000,000원 보증금 때문에 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 현재 회차에서 전세권 배당 후 남는 41,406,400원을 더하면 실질취득은 86,206,400원으로 올라가고, 감정가 80,000,000원보다 높습니다. 한 번, 두 번 더 유찰돼도 미배당액이 늘기 때문에 총부담은 85,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
여기에 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 박자람으로 표시되고, 조사 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 보증금의 실체와 배당 후 실제 인수액입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 착시가 큰 고위험 인수형으로 보는 것이 맞습니다.
