광주지방법원 2026타경30415. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서상으로는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사티와이홀딩스이며, 감정가는 80,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다.
숫자만 보면 감정가의 56%까지 내려온 물건처럼 보이지만 권리구조가 가격을 완전히 바꿉니다. 박자람 명의 전세권이 2020.02.04 전세금 85,000,000원으로 설정되어 있고, 이 권리는 2026.02.06 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 등기상으로도 말소기준 이전 권리라 매수인 인수로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 3층 301호 · 도로명 광주광역시 동구 구성로204번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 박자람 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 전세권 8,500만원이 선순위다
핵심은 을구 1번 전세권입니다. 박자람의 전세권은 2020.02.04 설정됐고 전세금은 85,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 경매개시결정은 2026.02.06이므로 이 전세권은 그보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.
임차관계도 같은 박자람으로 확인됩니다. 전입일은 2021.02.02이고, 말소기준보다 앞서 전입했으므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 2026.02.27 배당요구를 했지만 우선변제권은 없는 구조로 계산되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박자람 | 전부 | 85,000,000원 | 2021.02.02 | 2026.02.27 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 없음 |
② 가격 판단 — 4,480만원이 실질취득가가 아니다
현재 최저매각가는 44,800,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당되지 못한 보증금이 늘어납니다. 현재 회차 예상 미배당액은 41,406,400원입니다.
따라서 이 물건에서 비교해야 할 숫자는 44,800,000원의 최저가가 아니라 보증금 기준 약 85,000,000원의 실질취득부담입니다. 감정가가 80,000,000원인데 보증금 기준 실질 부담은 약 85,000,000원 수준이므로, ‘감정가의 56%까지 떨어졌으니 싸다’는 해석은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 41,406,400원 |
| 3회 유찰 시 | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 54,604,481원 |
| 4회 유찰 시 | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 63,843,137원 |
3회 유찰되면 매각가는 31,359,999원으로 더 내려가지만 미배당은 54,604,481원으로 증가합니다. 4회 유찰 시 매각가는 21,951,999원, 미배당은 63,843,137원입니다. 즉 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라가는 역관계라, 추가 유찰만으로 실질 매입비가 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 박자람 | 85,000,000원 | 43,593,600원 |
| 미배당 전세금 | 85,000,000원 | 41,406,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 44,800,000원에서는 집행비용 1,206,400원을 제외한 43,593,600원이 전세권에 배당되고 41,406,400원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 동부소방서 남동측 인근으로, 오피스텔·상업용 건물·관공서 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 301호이며 급·배수, 위생, 난방, 소방, 승강기, 타워식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북동측으로 폭 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되면서 실제 이용은 오피스텔인 물건이므로 입찰 전 현장 중개사례와 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 44,800,000원만 보고 감정가 대비 할인율을 판단하지 말고 선순위 전세금 85,000,000원을 기준으로 실질취득부담을 계산해야 합니다.
- 미배당 인수 확인. 현재 회차 미배당은 41,406,400원이며 추가 유찰 시 54,604,481원, 63,843,137원으로 커지는 시나리오입니다.
- 전세권 원본 확인. 2020.02.04 설정된 박자람 전세권의 설정계약, 전세금 지급자료, 존속기간 및 현재 효력을 원본 등기와 계약서로 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 박자람은 2021.02.02 전입한 대항력 임차인이며 2026.02.27 배당요구를 했습니다. 실제 점유와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차인·전세권자·경매 채권자가 박자람으로 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 권리관계의 실질을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 아닌 물건
이 사건의 핵심은 감정가 80,000,000원이 44,800,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 85,000,000원 전세권과 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 현재 회차에서도 전세금 중 41,406,400원이 미배당되고, 추가 유찰 시 미배당은 54,604,481원, 63,843,137원으로 증가합니다.
따라서 낙찰가가 낮아져도 인수부담이 반대로 커지면서 경제적 취득부담은 보증금 약 85,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 감정가 80,000,000원보다도 무거운 부담이고, 박자람이 임차인·전세권자·경매 채권자로 함께 등장하는 관계도 반드시 확인해야 합니다. 최저가는 싸 보이지만 권리까지 합치면 싼 물건이 아닙니다.
